文化地产

1绪论1.1研究背景新经济体制条件下，我国商业地产的集中开发构成了区域经济发展的主线之一，也成为区域经济发展中的重要力量。但随着扩张加剧，开发过剩，商业地产逐渐遭遇瓶颈，经营品牌、品种、价格等均严重雷同，有限的资源受到各类商家的激烈争夺，同质化现象十分普遍，拖延甚至阻碍了区域经济的发展步伐。而随着时代的进步，传统阅读也不断遭受来自网络的冲击，正在经历着前所未有的“动荡时期”，与之相对应的是实体书店窘迫现状，也是城市文化产业亟待创新求变的主要原因。李克强总理在刚刚过去的2014政府工作报告中提出，要“促进文化创意和设计服务与相关产业的融合发展”，把它作为“支撑和引领经济结构优化升级”的重要抓手，报告对文化产业明确提出了发展速度的要求，要求文化产业发展增速要达到15%以上，这是原来没有明确的。这次明确说明了文化产业在整个国家建设当中的地位和作用。一是居民的文化消费市场需求比以前要旺盛，也就是说市场需求保持一个比较旺盛的增速；二是政府在鼓励文化消费方面，今年文化部会同有关部门把文化消费作为一个重点工作向前推动；三是现在文化和科技的充分融合，在国家发展步伐和方向性明朗化同时，逐利的社会资本主动投入到文化产业的夙愿也在增强，这为推动文化产业进一步发展创造了很重要的条件；当然各级政府对文化产业更为重视，出台了一些鼓励发展的政策，这些都是文化产业保持比较快的增长速度的基本条件。图书作为文化产业的一份子，也在享受着这份文化盛宴，行业正处在岌岌可危的尴尬环境，被更多经营者所意识到，并在积极找寻着发展之路，书业由原来的渠道单一，供求失衡的单向垄断销售，到现在的渠道及信息媒介多元化的发展阶段，消费者有了更多选择性，消费者的话语权也显得更有份量，在生存迫使之下顺应市场需求用心“经营”是行业必须拿出的一种态度。1.2研究目的及意义文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程。以实体书店为代表的文化地产，肩负着区域文化传播与经济建设的双重任务。实体书店的开发模式升级，既顺应了国家文化产业发展的政策导向，也将为瓶颈中的商业地产开发重新注入活力。独立商业模式向复合式经营转变，营销由以往的单一向多元，范围也由原来只注内到今天的向外多面延伸，更注重读者间的互动性和参与度及媒体和媒介多种方式的有效合作，以及自媒体的大力开发，线上和线下的“自有”组合。并充分分析消费的消费模式，找寻差异化经营方式，让经营更贴近市场，让市场说话。“文化商业综合体”概念的提出，把握产业变革带来的机遇，积极探索和开发新的商业模式，以“文化地产商业化，商业地产文化化”为核心理念。旨在追溯文化本源，开辟蓝海市场，重新引领大众回归高品质阅读。并向文化的外延不断拓展，商业与文化的完美结合，其“催化剂”式的效果，将对区域经济发展产生极大的推动作用。好的合作和好的项目开发模式不仅会为当地经济创造良好的经济效益，更能带来巨大、积极、良好的社会效益和环境效益。文化产业与房地产的融合，一方面通过地产开发为地区增加文化设施、增强基础配套设施建设，促进当地文化产业的发展，拉动当地经济的进步；另一方面，区域文化产业的发展，也可提升房地产项目的价值，以资源的优势加强项目的竞争力，在实现社会效益和环境效益的同时，也能实现经济效益。1.3研究内容与研究方法1.3.1研究内容本论文以系统论、创新卢纶、价值链理论等为基础，对“盛京文化商业广场”项目进行特色分析，对该项目做出多方位多角度的评估。论文主要从以下几方面开展论述：第一章，绪论。主要介绍论文的选题背景、研究目的和意义以及研究内容等。第二章，国内外文化地产研究及发展现状。概述国内外现阶段文化产业理论和文化地产的研究和发展现状，介绍了几例国内外文化地产的成功案例。第三章，文化地产的相关概念与理论研究。主要内容包括：文化地产的概念、属性及内涵，以及文化地产相关的理论基础。第四章，自己写吧第五章，第六章，论文的结论部分，概述研究成果，总结此次研究的局限性，以及未来的后续研究与展望。1.3.2研究方法（1）文献归纳法。利用国家科学图书馆的电子资源，通过检索中国知网、万方数据和超星数字图书等，检索国内外有关文化产业和实体书店现状的文献，为本文的研究奠定了坚实的理论基础。（2）理论和案例相结合的方法。对于一个新兴事物的研究，我们应该从理论归纳和案例研究等方面对其进行探讨。本文基于文化地产相关理论，对“盛京商业广场”项目进行具体分析，从而更加清晰地指导文化地产业的良性发展。（3）调查研究法.通过数据对全国、省内、城市及城区商业地产状况加以分析，并实地考察了项目周边商业属性及人群需求。2.国内外文化地产研究及发展现状文化与地产的结合是现代服务业的一种创新业态，是文化发展与地产创新的必然结果。在物质生活已极大满足、精神生活日益丰富的今天，人们对精神文化消费的需求层次和品质不断提升，已更多地注重文化上、心理上、精神上的需求满足感，因此，发展文化产业显得迫切而重要。2.1国内外文化产业理论研究现状文化产业不仅是经济的重要组成部分，是推动经济发展的重要杠杆，同时也代表着一个国家和民族的文明程度、发展水平[1]。在全球化的今天，强大的文化就是强大的国际影响力，因此文化体现着国家的“软实力”，反映其国际竞争力。西方文化产业理论研究的演进，经历了从批判到宽容的过程，各种理论研究成果呈现百家争鸣、百花齐放之势[2]。西方文化产业理论研究仍以社会学、文学、艺术为主，文化产业的经济学研究尚不足。中国文化产业的理论研究较之西方发达国家要短得多。中国文化产业理论研究的演进，也经历了从否定到肯定的过程。20世纪90年代中后期，学者们开始从宏观层面对其理论缘起、发展现状、趋势等进行全面介绍和分析[3]。自2002年起，有部分研究机构和政府部门开始对中国文化产业进行专项研究，具体见表2.1。表2.1中国文化地产研究现状时间研究机构或政府部门主要研究内容2002年起中国社会科学院和上海交通大学国家文化产业创新与发展研究基地中国文化产业进行长期跟踪，每年发布“中国文化产业年度报告”，拟全面发展文化产业总体进展2002年起文化部、国家统计局成立课题组进行文化产业统计指标体系研究，建立国家文化产业统计制度2003年起北京大学国家文化产业创新与发展研究基地集中对其定义的文化产业进行年度跟踪2004年起文化部、国家统计局将文化产业统计纳入日常统计资料来源：王安琪《文化产业理论研究综述与展望》[4]2.2国外文化地产研究评述及发展现状2.2.1国外文化地产研究评述对于文化产业和房地产业的融合，国外研究主要由以下几个方面：首先，对文化产业聚集区文化产业园的研究。ReidHenry在其的著作《文化艺术聚集区发展框架》一书中指出了文化产业园对于营造文化灵感氛围和文化生态系统的重要性[5]。Calbraith在《创新组织设计》一书中也强调创意者获取灵感与创意者所处的环境非常重要，因此需要建造一种便于激发创意灵感的物理空间创意产业园[6]。其次，对房地产文化研究，美国的建筑学家富兰克认为房地产建筑的质量在于房地产与居住者的互动关系，房地产建筑的本质是生命不息的创造，而非无生命的钢筋水泥混凝土的堆砌。因此他们主张房地产建筑应该与周围的景观环境相匹配，构成一个和谐的有机体[7]。然后，文化对房地产开发的影响。Yasminah从城市经济的角度研究了文化的城市经济的关系，他主张城市中合理的文化空间可以促进城市经济的增长[8]。Bridge研究了房地产文化价值和经济价值的关系，提出房地产开发商要从功能价值和观念价值两方面着手来开发房地产[9]。2.2.2国外文化地产发展现状文化创意产业的知识密集型、高附加值、技术整合性，对于增强城市文化竞争力、提升产业发展水平、优化产业结构具有不可低估的作用。目前，全球每天自创意经济创造的产值是220亿美元，并以5%的速度递增。美国作为世界第一文化产业强国，文化产业一贯为美国所重视，在其国内产业结构中具有举足轻重的地位，仅居其军事工业之后，列第二位，在出口方面则为第一大产业。美国文化产业的各个分支都获得了巨大发展，发展最为集中的是文化艺术产业、图书出版产业、电影电视产业、传媒集团产业、音乐唱片产业和旅游娱乐产业。文化产业具有投入少、产品附加值高的特点，据相关数据显示，美国的文化产业占GDP的20%(含体育产业如NBA)为国内提供就业岗位1700万个。澳洲昆士兰CIP发展成集教育培训、研发中心、产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区的典范之一。CIP是澳大利亚促进创意产业发展的重要战略举措，也是第一个由政府与教育界共同为发展创意产业而合作的项目。该项目位于布里斯班市的西边，是占地16公顷的“KelvinGrove都市村庄”的主要建筑物，耗资6000万澳元，2001年筹建，2004年5正月式启用。经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业。东京杉并动画产业中心是日本动漫产业积聚地，目前已形成了一个相对稳定成熟的制作、宣传与销售网络，带来了良好的经济效益和社会效益。东京杉并区位于东京西郊，以文化博物馆为核心，聚集日本17%的动漫产业，因此这里也被称作“动画之城”而名声大噪。日本东京杉并区卡通产业聚集园区已成为日本广义动漫产业发展的一个缩影。东京杉并动画产业中心的成功要素是政府的支持，动漫人才较聚集，以及动漫产业技术较高，经验较足等。2006年日本的动漫产业年产值达到230万亿日元，成为日本第二大支柱产业。首尔数字媒体城集电影、广播、动漫、音乐、网络教育等五大传媒产业于一体的高新技术试验床和和经济中心。现在已有数字媒体企业、IT企业以及相关的高科技商业设施、外国人学校、外国人租住公寓等公共设施入驻数字媒体城。首尔数字媒体城成功地将环境与技术、文化与产业、投资与革新融为一体，成功证明了高新科技与碧绿的公园、绿色的居住环境是可以和谐共存、相得益彰的。据首尔市分析，首尔“影像文化综合园区”2015年全部建成后，能创造6万8千多个高级工作岗位，文化综合园区每年的销售额将达35万亿韩元。文化产业已经逐渐取代传统产业成为新的支柱产业，美国、英国和亚洲的日本、韩国等经济发达国家在这方面表现得比较突出。这些国家逐渐认识到，随着各国经济发展，尤其是亚太地区新兴经济力量的崛起，它们在传统产业上的优势不再明显，纷纷转变经济发展方式，而文化地产非常符合这一发展战略。2.3国内文化地产研究和发展现状2.3.1国内文化地产研究综述2003年起我国经济改革开放中，房地产行业的发展势头迅猛，为推动我国经济发展起到良好的作用，但在房地产的开发、销售中出现很多问题，主要表现在盲目开发、商品房空置率上升等问题。商品房价格越来越透明，建筑设计、质量难分高下，项目地段也仅仅成为个人喜好而并非优劣的选择。在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，很多房地产开发商开始引入全新的产品定位理念，采用多元化的竞争手段和全新的营销策略来获取竞争优势，于是文化地产业应运而生。从经济运作的角度看，文化地产是在紧缺的土地资源上发展的高附加值产业，它符合当今房地产产业运行模式从粗放型向集约型转变，产业运作形态从资源消耗型向节能省地型转变的房地产业转型基本方向。文化地产开发即包括老工厂，老仓库，老大楼，老民居，老村落的改建又包括新街区，新产业园的开发。文化地产引领现代都市风尚，以创造意义为灵魂，以经营文脉时尚体验为特色，投资收益和人文价值并重。文化地产在满足房地产的基本功能价值后，用文化创意要素去提升消费者的心理，生理，人文，情感艺术等多方面的观念价值，从而达到提升房地产质量和生活品位的双重功效。我国除了文化地产专著外，国内的其他专家学者以发表学术期刊论文的方式来探讨文化地产这一概念的内涵和延伸。王吉林，赵嵩正对文化地产的内涵进行了全面阐述，并以西安住宅类地产为例对文化地产的定位策略、产品策略、价格策略、渠道策略及促销策略进行了深入研究[10]。李俊根据