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XX市XXX项目改造项目可行性研究报告XXX项目改造项目可行性研究报告目录导语…………………………………………………………………..8第一章项目投资建设开发实施企业简介……………………9一、项目投资商…………………………………………………………91、浙江环球房产集团全资投资本项目…………………………………92、浙江环球房产集团总部及下属企业单位…………………………...10二、项目开发商…………………………………………………………..11第二章可研报告编制依据………………………………….12一、项目实施相关批准文件…………………………………………….12二、项目可研报告编制的相关法律、法规…………………………….13三、其它依据…………………………………………………………….14第三章项目概况和建设开发理念介绍……………………….15一、项目概况…………………………………………………………….151、项目名称及性质……………………………………………………...152、项目地理位置………………………………………………………...153、项目建设规模………………………………………………………...1514、项目建设时序和年限………………………………………………...15二、项目建设的背景…………………………………………………….161、项目的提出与确定…………………………………………………...162、项目建设开发的指导思想…………………………………………...17三、项目建设的重要意义……………………………………………….18（一）旧城改造势在必行……………………………………………….18（二）项目建设重大现实意义………………………………………….191、项目建设的社会效益………………………………………………...192、项目建设的环境效益………………………………………………...203、项目建设的经济效益………………………………………………...21第四章项目所在地商品房市场调研………………………….23一、区域市场调研………………………………………………………24（一）XX市房地产发展的动态分析…………………………………241、价格上升幅度大……………………………………………………..242、户型面积与购房目的发生变化……………………………………..253、客户群善于接受新事物，高层、错层接受度在提高……………..264、市场运行逐步规范化………………………………………………..265、城南、城西成为楼市区域发展两大势点…………………………..276、结论…………………………………………………………………..27（二）XX市房地产市场供需分析……………………………………281、需求分析……………………………………………………………..2822、潜在供应量分析……………………………………………………..293、供需分析……………………………………………………………..31（三）XX楼市未来发展趋势分析……………………………………311、优质优价、提升楼盘品质，是XX楼市长足发展之本…………..312、房价仍将适量上涨，但涨幅相对趋缓……………………………..313、楼市步入规模开发期、零星开发将退出舞台……………………..32二、项目比较……………………………………………………………34（一）可比性、竞争性项目调研………………………………………34（二）XX市楼盘分布图………………………………………………36（三）对可比类项目进行全面对比分析………………………………37三、消费者分析…………………………………………………………39（一）区域消费者特征描述……………………………………………391、XX消费者的购房观………………………………………………..392、目标消费者锁定……………………………………………………..403、消费者特征分析……………………………………………………..41（二）消费者行为模式、心理动机调研………………………………41四、调研结论……………………………………………………………43第五章规划设计………………………………………………….44一、规划设计依据………………………………………………………44二、规划原则……………………………………………………………44三、用地范围……………………………………………………………45四、改造条件……………………………………………………………453五、设计构思……………………………………………………………46（一）规划目标及定位…………………………………………………46（二）规划结构…………………………………………………………46（三）地块调整…………………………………………………………47（四）分期建设………………………………………………………....47（五）道路交通体系……………………………………………………48（六）绿化景观体系……………………………………………………49（七）公建配套…………………………………………………………50（八）住宅设计…………………………………………………………51六、工程管线规划设计…………………………………………………52（一）给水工程规划……………………………………………………52（二）排水工程规划……………………………………………………54（三）电力规划…………………………………………………………55（四）电讯工程规划……………………………………………………56（五）燃气工程规划……………………………………………………56七、主要技术经济指标…………………………………………………57（一）规划总用地主要技术经济指标…………………………………57（二）市场商业用地主要技术经济指标………………………………58（三）居住小区用地主要技术经济指标………………………………59八、报批文本补充说明…………………………………………………60（一）青颍公园土地置换………………………………………………60（二）设计解放北路泉河大桥…………………………………………604（三）历史文化保护与利用……………………………………………61（四）各期用地规划定位………………………………………………63第六章环境保护与节能……………………………………..64一、环境保护…………………………………………………………...64（一）规划设计中的环保意识与设计………………………………...641、对生态水系的充分利用…………………………………………….642、对生态绿地的利用与建设………………………………………….653、阳光、空气、间距与通风………………………………………….654、环境卫生…………………………………………………………….665、洁净燃料的使用…………………………………………………….66（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护………...66二、节约能源…………………………………………………………...671、总体规划的节能设计……………………………………………….672、新型墙体建材的使用……………………………………………….683、推广节能照明灯具………………………………………………….684、太阳能利用………………………………………………………….685、材料采购…………………………………………………………….686、节水………………………………………………………………….687、节能管理…………………………………………………………….68第七章项目建设时序计划…………………………………….69一、分段实施时序……………………………………………………..695二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度………………………..69三、项目建设计划形象进度表………………………………………..71第八章项目投资计划与资金回收计划……………………..72一、项目总投资与分期投资…………………………………………..72二、项目资金来源及筹措……………………………………………..72三、项目投资计划表…………………………………………………..73四、项目资金回收计划表……………………………………………..74第九章项目投资可行性分析…………………………………75一、从投入产出进行投资可行性分析……………………………...75（一）分析参数………………………………………………………..75附表一建筑面积分类分期统计表…………………………………..76（二）投资成本估算说明……………………………………………..77附表二建设成本分项分期汇总表…………………………………..78（三）产出与利润收入计算…………………………………………..79附表三销售收入、固定资产及利润分项分期预测表……………..80（四）结论……………………………………………………………..79二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析……………………..81（一）住宅市场需求分析……………………………………………..81（二）商业房市场需求分析…………………………………………..811、独特性………………………………………………………………822、稀缺性………………………………………………………………833、有效需求……………………………………………………………8364、附加值………………………………………………………………83（三）分析结论………………………………………………………..84第十章项目SWOT分析……………………………………...85一、项目优势（Strengths）……………………………………….851、地段优势突出，商业氛围浓厚……………………………………852、大规模开发、可塑性强……………………………………………853、自然环境优势………………………………………………………85二、项目劣势（Weaknesses）…………………………………….851、老城区拆迁难度……………………………………………………852、高层住宅的接受度…………………………………………………863、大面积商业用房的销售难度………………………………………86三、机会点（Opportunities）…………………………………...861、品牌化项目开发……………………………………………………862、经济发展趋于稳定…………………………………………………863、景观房产逐渐受宠…………………………………………………874、消费者心理预期上涨………………………………………………87四、威胁点（Threat）……………………………………………...881、大规模开发造成较长的开发周期…………………………………882、地块附近市场云集，商业竞争十分激烈…………………………88第十一章可行性研究结论…………………………………….897导语XX市是皖西北的中心城市，是一个人杰地灵、充满生机、正在加速进行城市化、现代化建设的城市。XX市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时俱进的再创业的精神，吸引国内外的投资商参加XX市的经济发展和社会建设。XXX项目改造项目，根据城市总体规划，以建设一个国家级的康居示范工程为目标，通过整体拆迁、整体规划设计、整体开发建设，以完善的城市基础设施建设与绿色生态环境建设相结合，以现代高科技成果的广泛应用与悠远的历史文化承传相结合，达到能体现融XX市最先进的设计理念，最宜人的居住空间、最优美的生态环境建设于一体的旧城改造项目的典范。二OO三年四月六日我公司与XX市颍州区政府在西安“东西部投资与贸易洽谈会”签订了《XXX项目改造开发项目协议》。引起了安徽省委、省政府的高度重视。遵循《协议》精神，我公司本着高效务实、量力而行、近远期相结合的原则，编写本项目可行性研究报告，开始进行实施对该项目建设的具体工作。8第一章