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-1-法律部分一、主体的合法性（包括借款主体和反担保主体）1、贷款的主体合法性没有绝对禁止贷款的企业主体，但银行对下列这些行业有所限制：（1）房地产（2）金融业（3）租赁业（4）商务服务中的投资与资产管理业（5）教育业（6）卫生医疗业（7）电力、燃气、水德生产与供应业（8）仅具有管理职能的集团母公司2、担保主体的合法性下列主体不能作为担保主体：未经国务院批准的国家机关以公益为目的的事业单位，如学校、幼儿园、医院、养老院（不管公立还是私立都不行）未经授权的分支机构、职能部门供销社村委会、村民小组主体的限制（因属于群众性组织一般不属于担保主体具有偿还能力的经济组织的范围）3、调查主体资格时应注意的事项企业营业执照的真实性，在调查的时候业务人员应检验原件企业是否年检，未通过年检的企业不能作为合法的借款主体主体是个人的是否具有完全行为能力，如是否已成年、是否有精神病通过授权获得资格的，查看授权的真实性和合法性，注意营业期限的持续时间，营业期限短于担保期限或者期限不明的，会直接影响责任的实现审查的时候注意名称-2-顺便提一下，集团公司与集团有限公司有着本质区别，集团公司仅仅进行管理，不具备资产，就风控方面不能成为合格的主体，集团有限公司则不一样。二、保证方式和期限有约定按约定，无约定按连带责任期限中要注意的问题是，在最高额担保授信的实际适用期限如果在最后一次授信使用中约定了的期限不能超过担保合同的期限。三、内部决议的合法性企业章程和公司法对公司或有所限制，我们并不一定知道是否超过企业的限额，因此要求每个企业提供股东会决议，注意承诺函并不能替代股东会决议。四、自然人保证1、自然人的财产往往与家庭财产难以区分，其处分需要明确经全体共有人同意。在调查中应审查财产是否为其所有，并取得共有人同意。并要求配偶作为共同担保的责任人。2、以地方财产担保的，《财政部关于规范地方财政担保行为的通知》和《关于加强宏观调控、整顿和规范各类打捆贷款的通知》对以地方财政作出了严格限制，停止对担保法规定之外的贷款和债务停止提供担保和变相担保，如实体需要合法的项目、程序需要人大批准等繁琐的手续，所以如遇到这种情况，应注意对相关合法性审查，这种情况比较少见，在这里就不展开了。五、抵（质）押物的限制（重点）1、抵押的优先受偿的限制船舶、航空器优先权优先于抵押权。建设工程承包人的优先受偿权优先的债权并不包括违约所造成的损失，优先权行使期为竣工或约定竣工之日起6个月内。购房消费者交付买房的全部或大部分款项后，承包人就该房的优先权不得对抗买受人。抵押人先欠税时，税收优先于抵押权2、流押禁止（不得抵押期届满后由抵押权人所有）3、就抵押物价值已设置抵押部分再抵押的，无效4、抵押物的限制-3-（1）国家财产（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权（3）乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押，建筑物抵押的，占用范围内的土地使用权同时抵押(注意需要向县级以上人民政府管理部门登记在案)（4）所有权、使用权权属不明（有争议）的财产（5）依法被查封、冻结、扣押监管的财产（6）禁止流通的财产，如烟草的制造设备、枪支弹药制造设备（7）违章、违法的建筑物，违章违法的建筑：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑简单一点就是土地使用证和房产证的使用用途不一的、不符合城市规划的建筑、违法占地的。以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的、未取得权属证书的。（8）以租赁方式的使用土地（9）已受理破产案件前6个月的财产（10）公益设施、财产（但是公益主体下的经营性财产不在此列）六、注意事项：1、土地的主动收回和惩罚性收回，调查不动产的时候要特别注意是否在拆迁规划之内，还有空置的土地要注意已经空置了多久，因有空置两年国家收回的限制，所以要注意监管。2、对四荒土地抵押的注意审查其取得的方式是否符合：招拍挂方式取得、经发包方同意、取得承包经营权。3、房产抵押时注意租赁权的问题，要求企业提供租赁合同。另：注意房产的权属情况，包括所有人、面积、发证机关⑴面积不符:房产证、土地证上记载面积是A，而实际面积是B。-4-⑵位置不符:房产证、土地证上记载的四至边界与实际不符。⑶产权人不符:房产证、土地证登记的所有权人、使用权人与实际的所有权人、使用权人不符。后果：导致处分抵押物价值大幅降低；抵押物无法处分，贷款无法收回。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限4、在建商品房抵押中，抵押人只能是购房人，而不能是预售房屋的开发商。5、在建工程抵押需要具备土地证、规划许可证、已缴纳土地出让金、已投入的款项、施工进度及竣工工期、已完成的工程量、工程土地一起抵押注：（在建工程抵押房产交易中心解答说抵押权人只能是银行不能是担保公司）6、未成年人房产抵押：限制未成年人房产的抵押，不管是否有代理人，《民法通则》第18条“监护人应当履行监护职责，保护被监护监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”7、借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，（即实际用途与证照记载的不一样）如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。8、划拨土地未经市县政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交纳出让金、不得转让、出租、抵押。应先批准，交纳出让金、不能单独抵押。9、三产用地，因是集体土地，不能抵押10、经济适用房在建的经济适用房虽然也是划拨土地，但是因为扶持关系，所以在建经济适用房与土地使用权可以一并抵押。以优惠政策获得房产的，抵押仅仅能在优惠限额内抵押；无证的房改房不能抵押；经济适用房未住满5年不能上市交易；11、票据质押必须背书“质押”12、除动产质押交付生效，其他的基本全部需要登记13、应收账款质押，一般要求一年期内的应收款，注意要提醒企业需要第三方债务人承诺并签订协议-5-14、经营权质押，没有太多操作的空间15、权利质押中，可以操作的有汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款；路桥电网收费权16、担保人是个人以房产抵押时，问问该个人有多少个房子，农村老家的茅草房也算。因《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。七、其他如果客户问起担保公司对于企业交纳的保证金的孳息，一般不予计算，但是这个我说了不算，如果客户提出这个问题，具体项目可以直接咨询何总。调查部分项目概要：企业名称、企业性质、项目的来源、融资目的、担保金额、担保期限、受理条件、银行受理情况、新做或续保、调查的依据和结果一、客户基本概况1、注册登记情况调查（包括成立时间、注册地址、办公地址、机构代码、营业执照、贷款卡和评级情况等）考察企业的发展史，分析企业每一个转折变迁，有助于了解企业性格和经营作风，进而为观测其未来发展提供有利依据。具体包括：成立时间（历史悠久的企业较之刚成立的企业更值得信任）、经营范围和业务变迁（业务成熟的企业其经营项目变动较小、经营范围包罗万象的企业由于没有专营项目往往没有常规项目作保障导致风险较大）、经营方针（关键要考察其经营方针是否适合当前的经济形势和行业特点。考察时，应与其他同业的方针政策进行比较，再分析该企业特具的经营方针和经营态度是否与时代潮流和经济情况相适合）、注册资本与变迁（注册资本一般来说表现出企业规模。资本越大，表明企业的经营资本越雄厚，对企业今后发展至关重要。但目前我国企业抽逃注册资本金现象严重。一般来说，注-6-册资本金的增加，表明企业业务正趋于扩大，企业发展加速，但要关注股东结构是否变化及其影响）、企业性质、名称和商标（是否经常变更企业名称和商标）以及股东构成等。2、股东及其出资情况关注股东之间的关系、相互分工与协作，企业法定代表人与实际控制人是否一致，分析不一致的原因。3、领导者素质（包括法人代表和实际控制人）、高级管理人员、员工情况调查一个企业的兴衰成败，经营者往往起决定作用。一个优秀的企业经营者，应具备以下综合素质：品格方面：有勇气、有魅力、有远见、有抱负、有耐心、有责任心、有荣誉感。态度方面：公正、谦和、热情、恳切、勤劳、镇静、机敏、宽容、敬业。能力方面：组织能力、领导能力、计划能力、判断能力、贯彻能力、表达能力。知识方面：除掌握和了解经济学、管理学、贸易学、社会学、心理学、会计学、税法、商法等方面知识外，也必须对本专业的知识有深度的见解。企业的经营管理层人事变动较为频繁，不利于经营者专注于企业的经营发展，短期行为、急功尽利的现象比比皆是。劳务状况是指企业人员的结构、薪金水平、出勤状况和工作态度等方面，重点考核劳资之间是否协调、员工总数和结构（指管理人员、生产人员、技术人员和销售人员之间）分配是否合理恰当以及员工出勤情况和工作态度等。还要顺带了解领导者的家庭情况，如住哪里，家里有什么人，配偶是干什么的，家庭是否和谐（如准备离婚要特别注意）4、组织架构、历史沿革重点关注企业法人治理结构，董事会、股东和经营管理层的分工与协作；企业内部组织结构设置是否与其经营特点相适应，责权利是否明确等。5、信用状况及重大事项调查（包括银行授信及实际用信情况；媒体、诉讼、重大投资和税务等）重点检查“营业外支出”借款用途分析：企业需要多少资金进行计划，企业已投入了多少资金，贷款在他计划中的作用有多重要，用途是否合理等-7-6、关系（联）企业（这个公司的调查甚至比本公司的调查更重要，业务人员要注意点了）重点调查关系企业在资本、人员、营业、资金等各个环节的关系，判断企业关系存在的理由，再判断关系的存续，最后分析关系企业对本企业利、弊影响。一般来讲，关系企业的发生原因主要包含了降低生产和销售成本、细化业务分工、加强技术合作、灵活资金调度和分配、扩大企业经营等目的。也就是说企业发生关系，大都抱有良性、善意的目的。但是，也有一些企业与关系企业的行为是非善意的行为。以下非善意行为应予以重点关注：（1）另外成立一家子公司，将母公司产品以高价出售给子公司，借以显示其高收益，或为降低自身的成本，让子公司代交加工费用；（2）将存货记入关系企业账面，提高自身应收账款数额，借以显示其高销售额和资金的高流动性；（3）利用关系企业的信用向外融资或担保；（4）为达到逃税目的，将盈余转嫁给有亏损的关系企业；（5）为隐藏滞销存货，设立销售子公司；（6）为粉饰表面资金结构，相互持有对方股份。这里顺便展开一下企业逃废债务的方式：（1）利用公司分立、股份改制方式，将资产转移，留下债务给空壳公司，就是所谓的大船搁浅、小船逃生。（2）利用承包出租和转让方式，以买卖不破租赁的方式对抗抵押权，将资产出租给关系公司，实际依然占用不动产，抵押权实质被架空无法实现。（3）利用对外投资方式（4）利用拍卖等似合法形式掩盖的方式贱卖资产（5）通过不规范的兼并、联合、合资、破产等，如企业一直在破产却一直在经营，破又破不了，债又不还。（6）利用吊销营业执照之机，故意不年检，利用营业执照吊销的将资产转移（7）利用主动设计“诉讼保全”，与第三方或法院串通，原被告双方协调将资产查封，因无法重复查封，实际却继续经营或转移资产。二、企业经营管理状况-8-1、经营场所情况调查经营条件包括自然条件、社会条件、厂房条件、设备条件和技术条件等。自然条件又包括气候因素、地质因素（对生产农副产品的企业影响较大）、地形因素、水利因素和资源因素（对于特殊产业如煤矿，其资源储量可开采储存量、年限至关重要）等。社会条件（1）能源供应，包括