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永旺梦乐城（园区店）市调报告2016年10月28日目录CONTENTS•第一章：永旺梦乐城概况•第二章：永旺梦乐城苏州园区店1.1永旺集团1.2永旺中国事业部1.3永旺模式PART1：永旺梦乐城概况-4-最新挂牌企业简介永旺概况永旺是亚洲领先的综合零售及服务企业集团。主要以经营购物中心、综合零售业（综合百货超市、食品超市）为主，还从事专卖店、金融服务、物业服务、便利店等业务。至今在日本国内外拥有约300多家企业、20000多家店铺，主要分布在日本、中国、东南亚。日本总部起源于1758年，成立于1926年9月，为日本及亚洲最大的百货零售企业之一。自1985年在香港、1996年在广州开始拓展业务以来，目前在中国共经营300多家不同业态的店铺。2011年12月26日，永旺在北京成立了“永旺（中国）投资有限公司”（永旺集团中国总部）。2014年开始拓展湖北省等新区域业务，2014年《财富》全球500强排名148名。2016年《财富》全球500强排名111名。-5-永旺规模永旺构筑了日本、中国、东南亚三大总部体制，遍布13个国家，拥有300家集团公司；目前拥有综合百货超市（GMS）625家，食品超市（SM）2121家，集团总人数达到50万人，其中中国员工1.7万人。企业简介-6-最新挂牌永旺中国事业部大事件2015年2016年5月永旺梦乐城苏州园区湖东店盛大开业1月永旺梦乐城苏州新区盛大开业9月永旺梦乐城北京丰台店盛大开业2月永旺梦乐城广州番禺广场盛大开业11月永旺梦乐城天津泰达店全馆重装开业5月永旺Maxvalu(美思佰乐)珠海前进路店开业永旺梦乐城杭州良渚新城店盛大开业7月中国香港首家AEONSTYLE—“AEONSTYLE康怡”隆重开幕永旺梦乐城中山时代店盛大开业8月永旺Maxvalu(美思佰乐)青岛海岸锦城店开业12月永旺梦乐城武汉经开盛大开业9月永旺开启跨境购线下体验区12月永旺导入手机支付开启智慧超市--企业简介-7-最新挂牌中国事业部规模永旺在中国20年间，从广州出发，将足迹遍布到了15大省区，28个城市，经营领域涉足综合百货超市、食品超市、商业地产开发、服务、便利店、专卖店、综合金融、功能公司等八大业务领域，各个业态店铺总数已达380多家。企业简介-8-最新挂牌永旺模式企业简介“两核一街”，将分布在两端的两个以上的核心店铺通过一条专卖店街连接起来形成的购物中心。品牌描述：以家庭型顾客为主力市场，以家庭购物、儿童休闲娱乐为特征，集购物、休闲、餐饮于一体的生活拍档式购物中心。模式：永旺梦乐城所开发的购物中心，是将分布在两端的两个以上的核心店铺通过一条专卖店街连接起来而形成的“两核一街”形式的购物中心。将大型综合超市作为核心店，而在次核心店位置设置复合影院、运动和书店等大型专卖店，通过不同概念的多家店铺组成两大核心，以此来满足顾客多种多样的生活需求。2.1项目概况2.2项目区位2.3交通流量2.4目标客群2.5规划特点2.6业态配比2.7楼层平面PART2：永旺梦乐城苏州园区店2.8租金状况2.9主力品牌2.10交通动线2.11细节设计2.12不足之处2.13竞品关系2.14项目总结-10-最新挂牌项目概况永旺梦乐城苏州园区店开发商日本永旺占地/总建9.93万㎡/21.8万㎡租赁面积7.49万㎡层数地上4层，地下1层停车位3000个开业时间2015年5月29日项目位置位于苏州工业园区钟南街和钟园路交接处，地铁1号线钟南街站直达主力商户永旺超市、亚惠·美食玛特、NITORI、优衣库、乐天影城等商圈人口29万人（5Km商圈）永旺梦乐城引进国内外知名品牌100多个，拥有综合影院，地域最大的餐饮集合，定位于中等收入以上人群将打造一个引领时代的未来型商业设施。-11-最新挂牌项目区位项目位于苏州工业园区钟南街和钟园路交接处，地铁1号线钟南街站直达；项目所在位置是湖东刚需房价高地，目前附近在售新盘有天地源七里香都、中海国际双子座、雅戈尔太阳城等。南侧：钟园路、苏州新加坡国际学校东侧：锦溪街西侧：钟南街北侧：水系-12-最新挂牌交通流量购物中心侧临路，分别为东、西、南三侧；西侧临近钟南街地铁口，步行者利用相对较多，交通流量占比约30%；东侧临近中环高架出入口，私家车相对利用较多，交通流量占比约30%；南侧为学校，地铁人流、高架车流均会利用，交通流量占比约40%；梦乐城人流量85万/月；高峰期约100万/月。40%交通量、人流量30%交通量、人流量30%交通量、人流量-13-最新挂牌车流导向金鸡湖大道独墅湖大道30%30%10%10%此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比1号线钟南街站本案周边道路交通组织出色，主要车流以两大主干道：现代大道、金鸡湖大道为主；车流方向以园区湖西往东部方向占比较大。-14-2015年0园区姑苏区高新区相城吴江吴中80604020100低收入中低收入中高收入高收入辐射商圏（以收入水平调研得到的人口结构）2015年收入划分定义，可支配月收入：高收入＞8K，中高收入＞4.8K,中低收入＞3k,低收入＞2.1k截止到2016年，园区20~40岁年龄层的中高收入人群（可支配收入4.8千元/月以上）有望达到80%以上目标客群周边人口及收入情况31.372.249.336.71.967.6010203040506070802015年苏州市区流动人口•园区是苏州除吴中区外流动人口占比最高的地方，而且增长率仍在稳步提升；•工业园区内企业密集，年轻上班族比较多，人口密度与市区相比较低，开车购物的比例会相对较高。-15-目标客群主要客群主要目标客户20-40岁有孩子的家庭年轻人-16-主要客群5KM2KM目标客群10KM一级辐射范围（半径2公里）二级辐射范围（半径5公里）三级辐射范围（半径10公里）辐射范围：辐射中海国际社区、水墨三十度、万科玲珑东区等周边住宅社区；辐射人数：13万主要辐射范围：主要辐射东沙湖板块及体育公园板块的居民及办公人士；辐射人数：29万辐射范围：辐射整个园区；辐射人数：69万-17-规划特点“2核1街”模式——两端分布主力店，中间以商业街串联——5F屋顶停车场4F停车场3F乐天影城儿童游乐场、美食广场、儿童与母婴、运动休闲等零售永旺超市2FNITORI（似鸟）家居大型餐饮店、美容美发、精品服饰等零售1FLaChapelleMystyle（拉夏贝尔）特色美食街、甜品小食店、时尚品牌服饰、生活配套服务等B1地下停车场-18-业态配比整体业态以零售为主，包括服装鞋帽、配饰杂货，其次为餐饮，休闲娱乐相对较少零售52%餐饮36%服务配套10%休闲娱乐2%永旺梦乐城整体业态配比（数量）1F业态配比2F业态配比3F业态配比38, 47% 40, 49% 2, 3% 1, 1% 1F 零售餐饮服务配套休闲娱乐43, 54% 26, 32% 11, 14% 0, 0% 2F 零售餐饮服务配套休闲娱乐32, 57% 13, 23% 8, 14% 3, 6% 3F 零售餐饮服务配套休闲娱乐-19-楼层平面1F餐饮服装配饰杂货-20-楼层平面2F餐饮配饰杂货服装服务配套-21-楼层平面3F餐饮服装服务配套配饰杂货休闲娱乐-22-租金状况永旺梦乐城租金楼层相差不大，含管理费后，每月基本在180元/㎡位置租金（元/㎡·月）管理费（元/㎡·月）合计费用（元/㎡·月）备注一楼14050190一楼连锁品牌店且面积大，租金略有优惠二楼12050170正常三楼13050180三楼小铺且儿童主题店，租金相对二楼高-23-主力店实景展示12341、AEON（永旺综合百货）2、LaChapelle3、NITORI（似鸟）家居4、银兴乐天影城-24-主力店店铺指标主力店面宽（南北）进深（东西）面积业态AEON（永旺综合百货）36米38米1389㎡*3零售（百货）LaChapelle（拉夏贝尔）32米53米1341㎡零售（服装）NITORI（似鸟）家居27米22米1054㎡零售（家居）银兴乐天影城43米31米1067㎡娱乐-25-交通动线内部交通动线外部公共交通钟南街综合百货入口钟南街北入口钟南街咨询中心入口星空广场入口锦溪街综合百货入口锦溪街咨询中心入口八大入口八路公交-26-公交路线128路：车坊首末站——苏大公寓北区——湖畔天城——钟南街首末站215路：平海路首末站东——东沙湖公园南——钟南街首末站——园区综合保税区28路：宝带西路首末站——苏大东校区——自由水岸北——钟南街首末站南209路：胜浦首末站东——凤凰城——方洲小学——钟南街首末站南528路：甪直集贸市场——泰渊——凌港——方洲小学南——钟南街首末站南昆山C1路：昆山体育中心首末站——湖滨花园北——清秋浦大桥——钟南街首末站111路：敦煌路东——钟南街首末站南——园区二中东——城际雅苑首末站206路：玲珑湾首末站——九龙医院南——水墨花园——园区六中——胜浦首末站-27-特色设计环保系统设置太阳能发电太阳能热水屋面绿化-28-特色设计环保系统设置励行植树自然光LED照明-29-细节设计导视系统楼层示意、各楼层平面图清晰，并有购物、餐饮、折扣等特色信息栏展示，方便顾客-30-细节设计休憩区休憩区随处可见-31-细节设计回收点每个电梯口及出入口设置购物车回收点-32-细节设计其他公共空间卫生间、吸烟室等公共设施空间-33-细节设计服务台服务台服务项目咨询台咨询业务/提供婴儿冲奶温水/广播寻人/租借（卡通购物车/轮椅/婴儿车/雨伞/针线包/老花镜）/公益募捐/失物招领/应急药箱/投诉建议受理服务台店内导示/店内广播（寻人）/拾得物和遗失物的受理/走失儿童的处理/轮椅的租借/婴儿车/开具发票/礼品包装/WIFI服务/受理顾客意见/老花镜的借出/退换货的受理/温馨提示/大件物品寄存服务-34-其他服务-35-营业时间营业时间（全年无休）AEONMALL购物中心专卖店10：00-22：00餐饮店亚惠美食广场银兴乐天影城10：00-00：00AEON综合百货超市09：00-22：00-36-运营推广微信平台官方网站现场活动-37-不足之处①直达电梯有限，购物车上下楼梯不便；②多处走道过于狭窄；③零售、餐饮占比过多，缺乏休闲娱乐业态-38-总结项目位于园区湖东，借助高架、地铁等设施，交通通达性良好，辐射整个园区；项目业态丰富，以中端消费水平为主，车位配备充足，相比圆融、欧尚等竞争店，辐射群众面更广；日式运营，细节把控比较人性到位，客户美誉度高。立足湖东，辐射园区，中端消费，群众面广