中原_户型知识与户型评价方式探讨

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。户型知识与户型评价方式探讨东莞中原Dongguan.01.2012户型知识与评价探讨序户型知识1户型评价2户型·知识Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009课程讲授目的向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介；评审户型平面时，用中原特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009中国民居对朝向的选择北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提；北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向(十里银滩、石梅湾）Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009景观与朝向选择纯就朝向而言，选择建议：东南向南向西南向东向东北向北向西向西北向目前市场情况：自然景观朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009第一篇建筑平面分析Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009建筑平面评价类型优点缺点备注点式可一梯多户1.容积率可充分利用2.建筑外立面富于变化3.室外管道便于安排4.便于户型布置5.结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用点式联体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（1）一梯八户优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（2）一梯八户优点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点（碧海蓝天））Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（3）一梯六户优点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正案例：香市1号（长益花园）Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（5）一梯四户优点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无大碍）（广州银海大厦）Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（4）一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光（百仕达花园）Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（6）一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（7）一梯三户优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光案例:森林湖Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（8）一梯二户优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（9）一梯二户(紫荆苑）优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）一梯二户Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009经典平面推介（10）一梯十八户优点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有主人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正布局：蛙型，外大内小Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009户型·评价Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009专业标准人居标准民俗标准123Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2009住宅分类住宅户型分类表（表1-1）单位：㎡户型分类户型高层豪宅三房二厅一工三卫150—180四房二厅一工三卫200—240五房二厅一工多卫250—350大户型二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫130—150四房二厅一工二卫160—180[专业标准]Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2009住宅分类住宅户型分类表（表1-2）单位：㎡户型分类户型高层中户型二房二厅一卫75—85三房二厅一/二卫90—120四房二厅二卫110—130小户型一房一厅一卫35—45二房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80[专业标准]Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2009住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风采光通风——生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2[专业标准]住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2009住宅性能标准住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）3.13.02.92.8[专业标准]Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2009住宅户型评价表住宅户型评价户型型号建筑面积标准总体评价总评分户型等级6栋2单元02四房二厅三卫大户型方正实用89良好评价序号建筑面积176标准参数评价参数评价意见权重评分一专业性(40%)1客厅使用面积m2528满足要求442客厅开间m3.94.8未满足要求32.4………………………20层高m3.03.0满足要求33二合理性(50%)21总体评价户型方正44…………………49储藏室位置得当,设置合理11三市场性(10%)50可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊11……………56卫生间不在户型中央22四1户型优点户型方正2实用率高五1户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题六1修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题住宅户型评价表（表3）[专业标准]Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2009专业标准人居标准民俗标准123Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2009市场对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价[人居标准]Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2009功能空间分类住宅的“七大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间工人房、储藏间服务阳台[人居标准]Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2009功能分区合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区卧室——位置应比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向[人居标准]Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2009动静分区案例（1）跃式户型最易实现“动静分区”动区静区[人居标准]Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2009动静分区案例（2）平面户型也可以作到“动静分区”动区静区[人居标准]Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2009空间尺度合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于8㎡餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明[人居标准]Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2009空间比例失当案例客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费[人居标准]3900Codeofthisreport|34©Copy