搜索
二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中原观点——后海湾价值蓝图解后海湾如破茧之春蚕，价值蜕变中！2011年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称“春茧”，科技含量与鸟巢齐名！耗资：超过20亿占地面积：30.74公顷总建筑面积：25.6万平方米其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练的功能。基本认知—大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、南山商业文化区。西起：后海大道南邻：东滨路东至：沙河西路北到：滨海大道法定图则中的后海项目四至大后海除了法定图则中的区域，还包括了蛇口东填海区、蛇口码头区、西部口岸区，以及正在建设的南山商业文化区，共同构成了人们心中的大后海区。深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况区域规划概念基本认知：国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区核心规划1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域发展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求西部通道简介：从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石，全长4770米总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆配套：一地两检模式的联检大楼，80多条过境通道，日处理6万人次过关西部通道的影响力带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程为后海带来1800万人流，使后海将成为粤港重要的咽喉对深圳区域价值的影响对房地产的影响大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升后海片区的土地价值和居住价值增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加西部通道西部通道口岸区口岸板块的重大意义：深、粤、港三位一体的经济共融，和福田、皇岗口岸形成财经商务走廊口岸罗湖皇岗福田西部通道历史1985年开通，是亚洲最大的旅检口岸1991年开通旅检2007年开通，亚洲最大内陆口岸2007年全面通车功能定位/现实意义旅检口岸/商务走廊目前仍以货运为主，旅检为辅/财经走廊旅检口岸/财经走廊货运职能，分流皇岗口岸的转关货柜车通关时间24小时通关2003年实施24小时通关晚11点30后不得通关24小时通关通关量日均客流量达2万人，节假日高达7-8万人/日均人流3.5万次/日预计未来日通车能力可达7~8万辆，是目前深圳出入境车辆的63％；连接香港位置新界新界新界元朗西部通道为24小时通关的货运口岸，和同年开通的福田口岸,分别缓解罗湖口岸和皇岗口岸的深港往来压力,起着提升连接深港经济的重大作用,新后海湾口岸经济时代全面来临!口岸罗湖福田皇岗西部通道一级辐射区域罗湖火车站国贸\东门中心区\华强北皇岗南山商业文化中心南山其他区域二级辐射区域罗湖其他区域福田其他区域福田其他区域中心区经济促进点商贸\中低消费旅游经济的全面互动商务\商贸\财经\中低消费旅游经济商务\财经\中高消费旅游经济商务\财经\中高消费旅游经济罗湖口岸的效益扩大补充皇岗口岸的效益扩大补充核心规划2滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。滨海长廊深圳滨海长廊规划：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元滨海长廊带中规划6大主题公园深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大部分组成。总体建设将于2010年完成15公里绿色滨海长廓，面向深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。，15里滨海长廊组成部分：A.内湖溢流坝B.弯月山谷、C.日出露天剧场、D.湿地公园、E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等►未来区域将有大量高档住宅社区建成，区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升。罗湖福田中心区华侨城红树林滨海住宅区高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成：深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升皇庭港湾后海公馆半岛城邦卓越维港宝能太古城曦湾华府澳城三湘海尚新天湾畔招商海月天骄华庭后海花半里蔚蓝海岸鸿威海怡湾滨海长廊板块的规划起点比拟:上海外滩，营造最美丽的现代水景资源城市景观上海外滩，比邻黄浦江，市上海历史与现代美的交融表现。特色规划一：古老建筑物充满了欧陆情调，现代建筑与古建筑相辉映特色规划二：最大程度利用沿江景观面特色之三：对岸的浦东发展迅速，新楼林立，与外滩旧区形成鲜明对比，让人感受到上海生机勃勃的一面特色之四：充分利用景观面，营造夜景特色，外滩的夜景使人仿佛处于童话般的世界基本要素比拟相似度深圳滨海长廊上海外滩新规划规模15公里滨海岸线，东起深圳湾红树林保护区，西至蛇口南海酒店北起苏州河口，西至中山东一路、中山东二路西侧筑界面，南至十六铺客运中心北侧边界，东至黄浦江岸线，总用地面积约15公顷社会意义/人文背景展现现代深圳滨海人居、连接香港的标志景观带深港一体化背景下的深圳新城市风貌展现传承外滩历史与反应上海现代发展的景观标志国际背景下的上海外滩新旧风貌融合。主要功能功能将以旅游观光、城市公共活动、片区居住配套为主上海重要景观岸线。外滩滨水地区的功能将以旅游观光和城市公共活动为主。景观环境设计要点亚热带风光规划理念，融合休闲小品、休闲公园为一体，营造有深圳特色的风情观光长廊。充分挖掘上海丰富的历史、人文和自然景观资源，打造融合历史底蕴和时代精神、体现城市滨水区特色的具有标志性的城市景观国际设计背景美国SWA设计公司和中国城市规划设计研究院、深圳分院联系设计的方案，作为实施方案国际招标中规划•东部滨海分区重点发展水上运动、生态旅游、影视创意文化产业基地等休闲文化旅游产业，建设成为具有滨海特色和国际一流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心•2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获得巨大提升•FI：投资40亿进行填海和基础建设。填海面积约147万平方米。相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆•春茧：投资超过20亿媒体传播营销城市建设建设《深圳市城市总体规划（2007-2020）》《深圳2030城市发展策略》核心规划3体育板块：F1摩托艇世界锦标赛将落户后海湾填海区。深圳湾体育中心俗称“春茧”其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一。F1赛事的国际影响力巨大的影响力•现场观看比赛观众：约100万•电视观众：100亿人/年，10亿人/站•家庭观众：2亿家庭•欧洲观众：500万/年,每年10万递增•媒体：电视：191个国家；平面媒体：2000多家•观众定位：65%的观众是高收入、高职位人群•电视媒体:央视五套在内的国内几十家电视媒体转播，CCTV1,CCTV9,CCTV新闻频道等专题报道•平面媒体:新华社、中新社、人民日报、中国体育报、经济日报等百余家报刊杂志媒体.•网络媒体：新浪网、21CN、中经网、国际在线、新华网、搜狐网、网易、TOM网、人民网等数据：体育的国内影响力数据：F1摩托艇锦标赛强化了东部滨海区休闲旅游的定位；提高后海片区的关注度，国际影响力带动后海湾人气体育板块的规划起点比拟:上海嘉定新城+北京奥运新城，后海湾将成为新一个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区基本要素比拟相似度深圳后海湾体育板块上海嘉定新城北京奥运新城国际赛事载体F1摩托赛艇世界锦标赛26届大学生运动会分赛场国际F1赛车赛北京2008年奥运会重要体育设施F1摩托赛艇场区、春茧深圳湾体育中心F1赛车场区鸟巢、水立方政府资金投入60亿（含填海区工程）26亿28亿区位周边辐射影响深圳南山后海湾填海新区受体育盛事影响，片区规划发展加速，以从一个荒凉的填海区逐步发展成为国际高尚住宅区，未来，随着大运会的主办，片区体育及地产价值将不可估量嘉定区曾经是被开发商遗忘的角落，F1使嘉定的区域价值被挖掘。2004年嘉定成为上海房价上涨最大的区域之一。随着交通条件的改善，整体环境优化，带动了F1赛车场及其周边约20平方公里土地价值明显上升，在赛车场辐射半径约3公里以内核心辐射区，房地产开发增长尤为明显奥运会的世界影响不可小视，围绕主会场形成的酒店、写字楼、高尚住宅区的价值迅速攀升，鸟巢旁的著名建筑盘古大观就落户奥运新城，盘古大观公寓部分售价高达50000元/平方米。认识背景一：新中心强调文化设施与商务设施的有机融合。代表项目：深圳歌剧院、保利文化广场、保利剧院、深圳现代艺术博物馆、深圳城市规划展览馆。三：新枢纽四：新生态后海湾将面临片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇核心规划4商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精英。后海商业突出商业、商务办公为主的功能。代表项目有：天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等二：新文化基础设施完善，创造现代化交通体系。堪称“财富列车“的地铁2号线连通深圳湾；零距离对接西部通道，港深往来极为便利。生态景观优美和谐。后海中心区充分体现了后海独有的海洋气质，体现出对多彩未来文化的兼容。南山商业文化中心新商圈海雅老商圈海岸城核心商圈天利中央广场金融写字楼商圈商业文化板块的升级规划配合老商业圈的历史作用,新的后海湾商务\商业经济中心将形成!7万平方米的商业运营面积中，拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施；海岸城购物中心：总建筑面积约12万平方米，地上五层，地下二层，商业街4万平米，预计2007年开业；结合购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，规划有主力百货、国际影城及室内真冰溜冰场，是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、最具代表性的大型购物中心；保利文化广场：天利中央广场：天利中央广场一、二期商业总面积达到6.5万平米。商业文化板块的大型综合商业\高端写字楼\高端酒店的融合升级发展将和南山老酒店圈辉映,形成深圳新的高端酒店商业繁荣圈!威尼斯酒店洲际酒店凯宾斯基酒店东华假日酒店中油酒店中南海滨大酒店南海酒店明华国际会议中心太子酒店64108215397海湾大酒店12345678910口岸板块+商业文化板块的相互融合,将最大程度拉动后海湾新口岸商业经济的发展,促进港人消费,形成高端港人居住消费新聚点!目前深圳关内港人消费的区域分布罗湖口岸商业中心皇岸\福田口岸商业辐射圈西部通道后海湾商业辐射圈中低端商旅经济中高端商务经济商业文化板块+滨海长廊板块+口岸板块的相互融合,将大幅提升深港两地高端人群的居住热点效应,对于深港经济圈的长远发展有举足