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第一课物业管理基本知识第一小节一、物业管理的起源•物业管理起源于19世纪60年代的英国。此时，在英国第二大城市伯明翰，一位名叫奥克托维娅·希尔的女士决定对其名下的出租的物业进行整顿，房屋出租非常好，租户满意，租金有了保障。我们把希尔女士的做法视为最早的物业管理。•尽管英国的物业管理起步较早，但真正意义上的现代物业管理是却诞生发展于20世纪初的美国。1908年，芝加哥建筑管理人员协会成立；1911年，全世界第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织”成立，标志着现代物业管理的诞生。二、中国物业管理的发展历程•第一阶段是探索和尝试阶段，从20世纪80年代初至1994年3月建设部发布的33号令。引进、改造•第二阶段是快速发展阶段，从1994年3月至1999年5月在深圳物业管理工作会议。接受、条件•第三阶段是朝市场化、规范化、法制化发展阶段，从1999年5月至今。创品牌、上规模。三、我国物业管理发展中的问题•相关物业管理法律关系主体不明确。-------------业主委员会•物业管理法制建设相对滞后。•物业管理人员素质不高，服务意识不强。•业主自律机制不强。-------------------履行合同四、我国物业管理发展趋势•物业管理将与城市现代化发展融为一体。•物业管理将走向品牌化、规模化。•物业管理将进入智能化、健康化时代。第二小节一、什么是物业•物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设施设备和场地。二、按用途分物业类别有哪些？•居住物业•商业物业•工业物业•特种物业三、物业的特点？•位置的固定性•寿命的耐久性•功能的多样性•价值的投资性第三小节一、什么是物业管理？•现在物业管理的概念取自于2003年9月1日实施的国务院《物业管理条例》，条例中对物业管理定义为：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境和秩序的活动。（内涵）二、物业管理具有什么性质？•物业管理的性质就是“服务性”，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理。三、物业管理具有哪些特性？•社会化•专业化•市场化•企业化四、物业管理的宗旨•概括讲就是“管理物业、服务业主”。五、物业管理的作用•使物业有效保值和增值。•为业主、使用人创造和保持一个安全、舒适、文明、合谐的生活和工作环境。•有利于房地产开发与销售。物业管理相当于给房地产做售后服务，物业管理做好了，也就是售后服务有保证，必然提高了房地产公司的信誉。第四小节一、物业管理的基本内容从服务性质和提供的服务方式来看，物业管理内容分为：•常规性公共服务和非公共性延伸服务。•常规性公共服务是物业公司的法定义务，包括：房屋建筑主体管理，房屋设施设备管理，环境卫生管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆管理。•非公共性延伸服务是物业管理公共性服务范围的延伸，包括特约性服务和兼营性服务，不是物业公司的法定义务。二、物业管理的服务标准•参照中国物业管理协会于2004年1月6日公布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准确（试行）》。该标准将物业管理的内容分为6大项，分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序，保洁服务、绿化养护管理等。分为三级，级别越高，表示服务标准越高，物业收费高低可以参照此标准。三、物业管理的服务原则–服务至上原则–自觉管理与强制管理相结合原则–服务收费与服务质量相符原则–有限责任原则–提高现代化服务手段原则四、物业管理的阶段划分与基本环节•物业管理是一个系统工程，总得可划分为4个阶段13个基本环节。•物业管理策划阶段•物业管理总体策划（企业理念、品牌、形象）—招投标策划—项目方案策划。•物业管理的前期准备阶段•物业管理早期介入—机构设置—人员选聘和培训—规章制度制定。•物业管理启动阶段•物业承接验收—交房—产权备案和建立档案资料—召开首次业主大会•物业管理日常运作阶段•日常服务与管理——系统协调第二课物业管理招投标策划与实施第一小节一、物业管理招投标的法律依据•《物业管理条例》第24条•《前期物业管理招投标管理暂行办法》第3条二、物业管理招投标的概念•物业管理招式，即标是物业管理服务产品预购的一种交易方由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。•物业管理投标，是对招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准，编制招标文件，参与投标竞争的行为。三、物业管理招投标的特点•综合性（内容）•差异性（地区差异）•特殊性（主体特殊性、服务内容的特殊性）四、物业管理招投标的原则•依法组织实施（公司法、资质管理办法）•招投标过程公开、公平、公正第二小节（招标）一、物业管理招标类型•根据物业类型分：住宅与非住宅项目招标•根据项目服务内容分：整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目•根据物业管理招标主体分：建设单位、业主大会、物业产权人为主体的招标•根据物业管理服务方式分：全权管理项目、顾问项目招标二、物业管理招标方式•公开招标•邀请招标三、物业管理招标的内容（阶段）•早期介入（物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段）•前期物业管理（业主入住—业主大会选聘物业企业）•后期物业管理四、物业管理招标的条件•主体条件（业主、业主大会、建设单位、产权所有人）•项目条件（按照《条例》和《招投标管理办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规宅较小的，经地区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。）五、物业管理招标的程序•成立招标领导小组•编制招标文件•发布招标公告或发出招标邀请书•发放招标文件•投标申请人资格预审•接受投标文件；•成立评标委员会；•开标、评标、中标及签订合同等阶段。六、招标文件内容•招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；•物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；•对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；•评标标准和评标方法；•招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；•物业服务合同的签订说明；•其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第三小节（投标）一、投标的条件•符合法律法规规定（公司法，资质管理办法）•招标方规定的要求二、投标的程序•获取招标信息•项目评估与风险防范•取得招标文件•准备投标文件•送交投标文件•接受招标方的资格审查•参加开标、现场答辩和评标•签约并执行合同三、投标文件的内容•投标函；•投标报价；•物业管理方案；•招标文件要求提供的其他材料。四、投标的策略技巧•投标的组织策划•项目的现场踏勘•投标文件的编写•投标报价的策略和技巧•现场答辩的技巧•签约谈判的技巧