物业管理基础知识简介

2、物业管理基础知识简介2.1物业2.2物业管理2、物业管理基础知识简介1.什么是物业2.物业的主要组成要素3.物业的性质4.物业与房地产、不动产的区别与联系2.1物业2.1物业物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及依托于该实体上的权益；物业举例：住宅楼、写字楼、商厦、厂房仓库、酒店；一个完整的物业包括实物形态和非实物形态。具体地说，右边前3项组成要素属于实物形态的部分，后一项属于非实物形态。1.什么是物业？(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物;(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路;(4)附着在上述实体上的各项权益。2.物业的主要组成要素3.物业的性质（1）物业的自然属性（2）物业的社会属性2.1物业3.物业的性质①物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）②物业的有限性（由土地的有限性决定）；③物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多样性主要是指物业形式的多样性）④物业的固定性（空间位置的不可移动性）⑤物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）⑥物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）（1）物业的自然属性3.物业的性质①物业的经济属性A.物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；B.物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；C.物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；D.物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）②物业的法律属性物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。（2）物业的社会属性4物业与房地产、不动产的区别与联系三者比较区别联系物业房地产不动产狭义的房地产：指房屋、屋基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的地。广义的房地产：指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为”不动产”。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。物业是单元性的、具体的房地产或不动产。内涵不同指单元性房地产、具体的房地产，是一个微观的概念指国家、地区或城市所拥有的房产和地产，房地产一般用于宏观角度，如房地产业外延不同房地产进入进入交易和售租后服务这一领域指房地产的开发、建设、销售和售租后的管理整个过程称谓领域不同房地产领域中单元性房地产的别称经济法、行政法及商业实务中使用的称谓民法惯用的词汇2.1物业2.2物业管理2.2.1物业管理的含义2.2.2物业管理的特点2.2.3物业管理的性质2.2.4物业管理的内容2.2.5物业管理法律关系的主体2.2.6物业管理的五大职能2.2.7物业管理的地位与作用2.2.8物业管理模式及类型主要是指有关房地产及其辅助设备、设施售租后的服务。狭义的物业管理泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售租后的服务。具体包括对物业权属、物业经营活动、物业维修保养、相关法律纠纷等的管理。广义的物业管理现在一般认为，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值，实现物业的保值增值。2.2.1物业管理的含义2.2.1物业管理的含义⑴物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇；⑵物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人；⑶物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务；⑷这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用；物业管理的内涵2.2.1物业管理的含义⑸物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体；⑹物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调；⑺优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务；⑻就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。物业管理的内涵2.2.2物业管理的特点1、社会化4、经营型2、专业化3、企业化物业管理的特点2.2.2物业管理的特点•物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。•业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。•业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。物业管理社会化2.2.2物业管理的特点•将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。•随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。•例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。•这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。•这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。物业管理专业化2.2.2物业管理的特点•物业管理企业作为一个独立的法人，按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。•物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。•物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。物业管理企业化2.2.2物业管理的特点•物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。•物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。•物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。物业管理经营型2.2.3物业管理的性质1.以服务为核心的第三产业；2.集管理、服务、经营为一体的服务管理；3.社会化、专业化、企业化与经营型的管理；4.受聘、受托性；5.规范性；6.统一性和综合性；7.中介性；物业管理的性质2.2.4物业管理的内容（一）物业管理的内容包括以下几个方面：1.物业管理的基本内容2.多种经营服务3.物业租赁4.社区管理1.物业管理的基本内容（1）日常养护（2）秩序维护与管理（3）清洁绿化管理（4）消防管理（5）车辆道路管理（6）征收费用管理（7）处理矛盾、协调各方面的关系（8）档案管理2.多种经营服务物业管理的多种经营服务主要是指物业管理企业在征得相关主体同意后，依托物业管理区域特有的市场资源开展的各类有尝服务工作。它主要是为某些用户的一定需要而提供的针对性的有偿服务。3.物业租赁物业管理企业根据自身的实力及所管物业区域的特点，可以开展接受业主（或其他组织）委托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。4.社区管理参与社区管理是物业管理企业的一个特殊使命。物业管理企业要自觉与各级政府、医疗、政法、公安取得联系，随时传达有关政策和法令，开展社区建设和管理工作。社区管理活动主要有：全民选举、人口普查、计划生育、社会治安、医疗保健、社区文化等。（二）物业管理与传统房屋管理比较内容物业管理传统房屋管理物业权属多元化产权单一产权（国有或集体所有）管理主体物业管理企业政府、房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务、以人为本管理住户、以物为中心管理费用经营收入、自筹等低租金和财政补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房与修房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同制行政指令、终身制、无竞争物业管理与传统房屋管理的区别:（三）物业管理与房地产业（1）房地产业：房地产业是以服务为特征的第三产业，它和建筑业是两个相对独立的产业门类。（2）房地产业的构成：房地产的开发经营；政府对房地产业的行政管理。（3）房地产业的运行机制：生产环节流通环节消费环节（三）物业管理与房地产业（4）物业管理与房地产业的关系：（一）物业管理是房地产经营的延续和完善。（二）物业管理对房地产业的影响①有利于房地产销售推广②有利于物业的保值升值，提升人们居住水平③有利于房地产市场的发展完善。④有利于提高房地产综合开发企业的声誉物业管理法律关系的主体是指法律关系的参与者，即权利的享有者和义务的承担者。包括物业所有权人、使用人、物业管理者、政府行政管理部门及相关职能部门、其他等。其主体如下：①各级政府及政府主管部门；（宏观调控；制定政策；指导监督等）②相关部门；③街道办事处；④开发商；⑤物业管理公司；（物业管理活动的主要组织者、执行者；其指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济、社会和环境效益为目的，自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束）⑥业主委员会；⑦业主或租户；⑧各专业服务公司。2.2.5物业管理法律关系的主体2.组织职能组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、从上下左右的关系上、从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成物业管理活动的有机整体。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。1.决策与计划职能决策是指对物业管理目前和长远的