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财务分析报告题目万科企业股份有限公司财务分析报告系别管理系专业财务管理班级财管班学号13053112学生姓名刘倩2016年10月摘要1摘要房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。关键词：房地产，财务分析，连环替代法目录1目录一.万科集团简介:-------------------------------------------------1二.万科集团宏观环境分析------------------------------------------11.政治环境分析---------------------------------------------------12.经济环境分析--------------------------------------------------23.社会环境分析----------------------------------------------------34.技术环境分析----------------------------------------------------35.万科企业行业环境分析--------------------------------------------3三.万科企业财务分析-----------------------------------------------41.企业盈利能力因素分析：----------------------------------------42，企业营运能力分析：---------------------------------------------53.企业偿债能力分析：----------------------------------------------6四，企业存在的问题------------------------------------------------7五.改进措施-------------------------------------------------------7参考文献----------------------------------------------------------8万科集团简介1一.万科集团简介:全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。二.万科集团宏观环境分析1.政治环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐心。万科企业财务分析22.经济环境分析房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。3.社会环境分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005年我国人均GDP达到1703美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。4.技术环境分析我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施第二章万科集团宏观环境分析3信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。5.万科企业行业环境分析万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年万科进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。房地产市场整体发展趋势:①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，企业所处的环境更为开放和动荡。这种变化几乎对所有企业都产生了深刻的影响。正因为如此，环境分析成为一种日益重要的企业职能。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。然而基于万科为房地产行业的龙头，在这方面要保持持久的竞争力更是任重道远！万科企业财务分析4三.万科企业财务分析1.企业盈利能力因素分析：表1资产负债表盈利能力分析资产经营盈利能力因素分析表单位（万元）项目20092008平均总资产65161645961830平均净资产45408513881858负债102200048041801负债/平均净资产2.252.07利息支出12226421988负债利息率1.33%0.27%利润总额861743632229息税前利润984007654217净利润643001463987所得税税率25.4%26.6%总资产报酬率9.87%7.78%净资产收益率14.16%11.95%分析对象=14.16%-11.95%=2.21%连环替代分析2008年：[11.95%+（11.95%-0.27%）*2.07]*（1-26.6%）=26.52%第一次替代（总资产报酬率）：[14.16%+(14.16%-0.27%）*2.07]*（1-26.6%）=31.50%第二次替代（负债利息率）：[14.16%+(14.16%-1.33%)*2.07]*（1-26.6%）=29.89%第三次替代（杠杆比率）：[14.16%+(14.16%-1.33%)*2.25]*（1-26.6%）=31.85%2009年：[14.16%+(14.16%-0.13%)*2.25]*（1-25.4%）=34.11%总资产报酬率变动的影响为：31.50%-26.52%=4.9%第三章万科集团财务分析5负债利息率变动的影响为：29.89%-31.50%=-1.61%资本结构变动的影响为：31.85%-29.89%=1.96%税率变动的影响为：34.11%-31.85%=2.26%分析结论：可见，万科企业股份有限公司2009年比2008年净资产收益率提高了2.21%，主要是由于总资产报酬率提高引起的，总资产报酬率的贡献为4.98%；其次，企业负债筹资成本对净资产收益率产生了负面影响，使得净资产收益率降低了1.61%%；负债与净资产比率的下降发挥了一定的杠杆作用，但由于比率变化较小，故作用不是很明显，仅使得净资产收益率上升了1.96%；所得税税率的降低为净资产收益率的上升做出了贡献，使得净资产收益率上升了0.51%。尽管在万科企业的案例中，财务杠杆的作用很小，但事实上财务杠杆可能会较大程度的影响净资产收益率。2，企业营运能力分析：表2总资产周转率分析表总资产周转率分析表单位：万元项目20092008销售净额4,888,101.004,099,178.00总资产平均余额12,842,257.0010,966,552.00流动资产平均余额12,188,983.0010,444,445.00总资产周转率0.380.37流动资产周转率0.390.40流动资产占总资产比率95.2394.19万科企业本年度总资产周转率比上年慢0.32，其原因是：流动资产周转率下降，使总资产周转率下降：（0.39-0.40）*95.23=-0.95流动资产占总资产比率的提高，使总资产周转速度加快：0.39*（95.23-94.19）=0.41万科企业财务分析63.企业偿债能力分析：短期偿债能力分析：流动比率：2008:流动资产/流动负债=11345637