中等容积率(2.5左右)下的住宅项目打造模式研究

Codeofthisreport|0©CopyrightCentalineGroup,2014中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2014综合来看，项目发展存在四大战略方向，体现均质化和差异化两种产品组合形式，产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构战略方向方向1：均质均好战略方向3：差异化混合战略主要针对区域内改善客群开发中高层的均质化品质型改善产品配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区针对区域内及市区的改善客群拉高排低，最大化开发叠墅类产品，剩余产品高层化配套有一定品质的基础生活配套，打造偏高端社区方向4：差异化高端战略主要针对市区客群拉高排低，开发叠墅+高层产品，但高层同样打造纯大户型高端产品，实现均衡高端配套较高品质生活、休闲配套，打造纯高端改善社区产品形式产品档次高端改善普通改善叠拼洋房小/中高层高层方向2方向3方向4方向1方向2：有限多样性战略主要针对区域内改善客群适度拉高排低，打造洋房+高层的品质型改善产品配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2014其中方向1的产品形式类似于旭辉锦庭，方向2类似于佳兆业城市广场，方向3类似于绿地海域苏河源，方向4则类似于龙湖蔚澜香醍战略方向方向1：均质均好战略方向3：差异化混合战略类似项目：旭辉锦庭容积率：2.15总建面：10.5万㎡产品形式：11-18层的中高层、小高层产品类似项目：绿地海域苏河源容积率2.3；总建面：29万㎡产品形式：叠拼+普通高层住宅方向4：差异化高端战略类似项目：龙湖蔚澜香醍容积率：2.3；总建面：15万㎡产品形式：联排别墅、叠墅及大平面高层住宅方向2：有限多样性战略类似项目：佳兆业城市广场容积率：1.8总建面：29万㎡产品形式：花园洋房+高层住宅产品Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2014旭辉锦庭|项目概况旭辉锦庭项目与本案一河之隔，主力产品为75㎡两房、91㎡三房，是刚需置业的首选户型典型案例研究项目名称旭辉锦庭项目地址叶城路周赵路口开发商上海旭和置业有限公司物业公司上海永升物业物业类型住宅产品类型小高层高层占地面积37611㎡总建面积104955㎡容积率2.15主力户型二居(75㎡)三居(91㎡)装修状况毛坯/装修绿化率35%总户数929户项目现状旭辉锦庭刘家河项目区位图Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2014旭辉锦庭|规划情况项目总建面为104955平米，由15栋11-18层的高层、小高层及700平米商业组成典型案例研究项目实景图项目实景图商业Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2014旭辉锦庭|户型研究户型分隔功能齐全；高得房率，得房率为80%典型案例研究2室2厅1卫1厨75.00㎡户型优势:户型分隔功能齐全面积赠送：飘窗3室2厅1卫1厨90.00㎡户型优势:南北通透、户型方正面积赠送：飘窗半赠送半赠送Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2014旭辉锦庭|销售情况:项目总体走以价换量策略，在区域内成交表现最好，月均去化8073平米，约71套，整盘均价为15057元/㎡，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售典型案例研究13000135001400014500150001550016000165000501001502002503003504004502013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月套2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月供应套数192350387成交套数80782614642429373625860成交均价1404014337148841518715651154601554715915155461500614649旭辉锦庭销售情况表项目于2013年8月开盘，项目集中蓄客2个月，总体销售周期为13个月，月均去化面积约为8073平米，月均去化套数为71套，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售项目整盘均价为15057元/平。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2014旭辉锦庭|客群情况项目客群主要来源于嘉定区，客户总量占比为85%；项目单、总价为其核心关注因素典型案例研究客户年龄，以26-38岁为主力军26-38岁客户占总量的72%置业动机，用于首次刚需为主首次刚性需求购房客户有80%之多8%22%33%17%11%2%6%1%25以下26-2828-3232-3838-4546-5051-6061以上82%15%首次改善为下一代投资居住皆可客户居住区域：嘉定区客户占到客户总量的85%，其中嘉定老城客户占嘉定区总量比例达76%，外区域客源占比为15%；Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2014佳兆业城市广场|项目概况项目总体量约为29万平米商住综合体，距本案约为700米，住宅产品主要以首置、改善为主典型案例研究项目名称佳兆业城市广场项目地址嘉定顺宁路501弄（徐行片区）开发商佳兆业地产（上海）有限公司占地面积117257平方米总建面积290631平方米容积率1.8物业类型住宅、酒店、公寓、商业产品形式洋房;119-148高层：80-90,2+1居主力户型洋房、高层装修状况毛坯,全装修绿化率35%总户数856户物业公司佳兆业品牌物业项目现状项目区位图700米内Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2014佳兆业城市广场|规划情况项目总体量近30万方，涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中，住宅产品分为退台花园洋房及精装高层公寓典型案例研究酒店式公寓四星级酒店花园洋房花园洋房高层住宅高层住宅一期业态房型面积面积比高层75㎡2房1275012.83%89㎡3房3328633.49%110-130㎡顶楼复式38403.86%小计4987650.18%退台洋房89㎡2房（送阁楼）34263.45%110㎡3房84688.52%125㎡3房48114.84%140㎡4房1077710.84%小计2752027.69%酒店式公寓40-50㎡2200022.13%小计2200022.13%合计99396100%二期444套酒店公寓（面积22237平米），9948平米商业，及485个车位三期洋房，面积区间140-180物业类型建筑面积销售状态住宅25万平米洋房在售；高层10.1开盘酒店式公寓2万平米待售四星级酒店2万平米-商业街1万平米待售Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2014佳兆业城市广场|洋房户型研究户型设计注重功能细分，高配送比例典型案例研究二层：3室2厅2卫+书房149㎡户型评价:南向3阳台面积赠送：45㎡地下室、约40㎡北花园半赠送全赠送一层：3室2厅2卫+书房147㎡户型评价:三室朝南面积赠送：75㎡地下室、约80㎡南花园Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2014佳兆业城市广场|洋房户型研究南向双阳台设计，动静分区，干湿分离典型案例研究半赠送4层：3室2厅2卫129㎡户型评价:南向双阳台、动静分区、卫生间干湿分离面积赠送：露台南向露台Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2014佳兆业城市广场|销售情况及客群研究项目当前月均去化为4953平米，约40套，整盘均价为1.45万元/平米，其中120-140㎡为快销区间，客群主要来源于嘉定区，核心关注因素为总价、户型面积、单价典型案例研究82%6%12%改善居住环境为下一代婚房置业动机，用于改善型居住为主客户居住区域：嘉定区客户占到客户总量的80%，外区域客源占比为20%。项目销售情况：项目在售洋房，4月份蓄客，5月份开盘，供应面积为27520平米，共231套，月均去化套数为40套，月均去化面积为4953平米，项目均价为1.45万元/平米，其中120-140㎡为快销区间。佳兆业广场成交情况时间成交套数成交面积(㎡)成交单价(元/㎡)2014-08253233139322014-07253294150642014-06283690150242014-0541563015325Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|项目概况项目总建面15万，容积率2.3，是集联排、叠拼别墅及大平层普宅多类产品为一体的区域高端别墅区项目典型案例研究项目名称龙湖蔚澜香醍项目地址嘉定云谷路1388弄开发商上海龙湖置业发展有限公司占地面积6.28万方总建面积15万方容积率2.3物业类型住宅产品形式联排别墅、合院别墅及高层主力户型联排:220-240㎡;合院：250-253㎡装修状况毛坯绿化率33.8%物业公司上海龙湖物业管理有限公司项目现状项目区位图地铁白银路站龙湖蔚澜香醍二者距离在500米之间Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|项目规划项目被白银路分为两块，白银路以北为叠墅及联排别墅，南侧为合院别墅及大平层，主要是由96栋联排、6组合院别墅组成。最大化排布低密度产品，住宅+别墅混合社区典型案例研究整个社区总占地面积约为6.3万平米，建筑面积为15万平米，容积率2.3，项目整体被白银路分为南北两块，白银路以北为叠墅及联排别墅，白银路以南为合院别墅及大平层。产品形态除了沿白银路的SOHO精装外，主要是由96栋联排、6组合院别墅组成。整个社区采用人车分流的行车方式，更大程度上的保持其园林景观特色白银路Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|立面材质（别墅）立面为托斯卡纳风格，通过细节精细化处理彰显项目品质典型案例研究Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|园林景观通过五重立体景观、全冠移植、同纬度采购及堆坡造景技术，打造立体绿化景观典型案例研究整个社区注重绿化的种植养护，通过以下五点，且运用堆坡造景的园林设计手法，营造纷叠交错的立体绿化景致，分别为：5重垂直绿化技术，打造“立体绿化”；360度成树定位；全冠移植成年名贵树种；同纬度采购各种苗木，使整个社区的植物种类超过200种；四季异景。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|立面材质（住宅）建筑风格为经典的ART-DECO，外立面采用意式石材干挂，彰显项目档次典型案例研究建筑风格：经典的ART-DECO设计风格立面建材：外立面采用意式石材干挂，整体色调呈现米黄色，与园林融为一体，彰显其淡雅及高贵Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|产品研究（别墅）合院组团由4栋类独栋、4栋双拼、8栋联排组成典型案例研究Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2014蔚澜香醍|产品情况