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法律法规及案例分析主讲人：许雅静2015年11月1、了解物业管理类政策及相关法律法规2、明确物业管理法律法规及相关文件的内容范围3、结合实际工作学会有效运用物业法律法规4、掌握与客户沟通过程中可能遇到的问题的处理技巧学习目的一、物业管理条例二、物业管理相关基础概念三、物业费用的收取四、案例分析一、物业管理条例国务院-《物业管理条例》地市级-《郑州市物业管理条例》（各地市以实际情况为主）《物业管理条例》目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。《郑州市物业管理条例》目的:为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。二、物业管理相关基础概念★什么是业主？房屋的所有权人为业主。注：已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。★什么是物业使用人？指物业承租人或实际使用人。★业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；★业主在物业管理活动中，享有下列权利：（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。★业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。★建设单位通过招投标选聘物业服务企业的时限要求（一）现售商品房项目在现售前三十日完成；（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成.★物业的交付要求1、建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。2、未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。3、建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。★物业的接管验收物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。★物业管理服务概念：业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县（市）、区房地产管理部门备案。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并自合同生效之日起，前期物业服务合同终止。★物业服务合同需明确的内容物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。注：1、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。★选聘后需做好的交接工作1、物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。★选聘后需做好的交接工作2、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作（类同）。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。三、物业费用的收取★物业服务费用的缴纳、收取1、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。注：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。★物业服务收费的监督管理县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。★物业的使用、维护和专项维修资金应当遵守的规定：物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。使用原则：业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。★物业公区改变用途、占用条件1、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。2、业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。★概念及收费原则物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。收费原则:应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费管理办法★物业服务费的定价方式物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价.实行政府指导价：有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价：物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。★物业服务收费的监管及计费方式物业服务企业应按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。计费方式分为两种：1、包干制；2、酬金制。★物业服务费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；★物业服务费的构成5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。★物业服务费的交纳业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。注意：1、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。★物业服务费的交纳空置房物业服务费的缴纳：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。四、案例分析★案例一：李女士在某花园小区购得房屋一套，该房屋位于楼房的5层，2008年2月6日，李女士为自身方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理方的物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的诉讼费用。分析：（1）原告观点：物业管理公司认为李女士拆阳台行为破坏了楼房的整体结构，影响了房屋的安全与美观，侵犯了小区内其它业主的权益，理应予以纠正。（2）被告辩词：被告李女士认为其对该房屋享有合法产权，拥有房地产权利证书，改变的是自家的房屋结构属正当行为，别人无权干涉。（3）法院判决：此案经过法院调查，发现原告方反映的情况属实，法院审理后认为，李女士的房屋虽属享有房屋合法产权，但其为了自己方便擅自将该房屋南阳台南墙部分拆除的行为，破坏了楼房的整体结构，影响了整栋楼房的安全，违反了政府有关装修管理规定，属不恰当行为，判令李女士自行拆除的自家楼房南阳台南墙部分恢复原状，并承担本案的全部诉讼费用。★案例二：李先生将电动车停放在小区7、8号楼之间的空地处，第二天却发现车辆不翼而飞，经查实，车辆当晚被盗，案发现场不远处小区外墙的铁栏杆被人破坏。于是李先生通过110报案。但是李先生认为物业公司在管理过程中有过失，所以才使自己车辆被盗，于是将物业公司告上法院，要求其给予赔偿。分析：（1）业主观点：车辆是在小区内丢失，虽然已经报案，但物业公司收取有费用，未尽到治安管理职责，小区的防护栏没有起到防护作用，致使车辆被盗。故起诉要求物业公司赔偿电动车购车款及其他费用等及承担诉讼费用。（2）物业公司：李先生是在小区居住，我公司是为该小区提供物业服务，虽交有物业费，但仅是采取安全防范措施维持小区内的治安秩序；另外，小区为住户提供有停放车辆的场所，李先生任意停放车辆的后果应由其自负。车辆被盗属刑事案件，与公司无关。故不同意此诉讼请求。分析：（3）法院认为：物业公司收取物业管理费后有义务对公共区域建筑及其公用设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务等物业管理。但作为物业管理者其对管理范围内发生的行为、事件仅承担相应的法律责任，不应任意加重其所负责任。因此，驳回李先生的全部诉讼请求。★案例三：林先生是小区内一位业主，前不久，他发现小区里一块花园荒废了，就把那块地开辟成菜地种植蔬菜准备自用。物业公司在发现这一情况后及时找到林先生，要求其把菜地处理掉，物业公司重新恢复成花园。林先生不同意称自己是小区的业主，有权利使用这块土地。而当时选聘这家物业公司的时候，他也没投同意票，所以物业公司无权干涉他的行为。对此事你将如何处理？分析：小区内按照规划建设的共用设施（包括：花园、绿地、道路等）属小区的全体业主共同所有，国务院颁布的（物业管理条例）第五十一条明确规定：“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”林先生在花园用地上开辟菜地自用，违反了《物业管理条例》的规定，依法应予纠正。若林先生不听劝阻，一意孤行，依照《物业管理条例》第六十六条的规定，将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚，没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护。课程回顾重点：1、物业管理相关法律法规内容的熟悉2、物业服务费内容3、实际问题的分析难点：1、对问题责任的界定划分；2、沟通的技巧性，恰当的沟通方式。1、物业行业涉及到的哪些法律法规？2、实例案例分析：原告金某与被告陆某系上下楼邻居。一年多前，楼上的陆某在其家外墙安装了不锈钢的晾衣架、花架。楼下的金某不乐意了，一纸诉状将陆某告上了法院。如何处理此纠纷？（请各抒