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——营销推广方案——海阳市城北佳苑项目19、20、21、26、27号楼建成20、29、30、31号楼即刻待售空有一桌好菜却没有人动筷一桌好菜有人动筷412套住宅已经建成，还未实现有效销售4200元／m24100元／m24460元／m2雷城花苑富贵景苑富贵景苑区域内在售住宅售价4230元／m2本案市场估价4200元／m24100元／m24460元／m2雷城花苑富贵景苑富贵景苑412套待售住宅，意味着一亿七千四百万元摆在面前却还没有放进我们的口袋里。4230(元／m2)X412(套)X100(m2)＝174，276，000元问题一：如何把房子变成票子？Step1：广告推广通过两步来实现Step2：推销售卖Step1：广告推广一、先看清楚桌子上都有什么菜。知道桌子上有什么菜，才能弄清楚想吃这桌菜的人在哪！SWOT1、地段2、区位3、公园4、商业1、产品单一2、景观规划3、配套设施1、独一无二的地段优势2、区域内刚性需求强烈1、项目规划不足2、项目形象模糊3、跨区域竞争激烈一、产品价值梳理一、产品价值梳理SWOT1、地段2、区位3、滨河4、商业1、户型2、景观3、配套设施1、区域内无直接竞品2、区域内刚性需求强烈3、区域内唯一综合住宅项目1、项目规划不足2、项目形象模糊3、跨区域竞争激烈clicent1clicent2居住需求，刚性。卖点：价格、配套（学校）、地段改善需求，改善。卖点：身份象征、地段、配套（学校）、价格Step1：广告推广二、弄清楚吃这桌菜的都是什么人。知道吃这桌菜的人是谁，才能知道去哪里找这些人！Step1：广告推广三、如何找到这些人。找到吃菜的人，才能让他来吃菜客户分布区域图本案广告媒体分布图本案广告媒体选择Step1：广告推广四、告诉这些人菜好了，来吃吧！怎么说？好媒婆成一桩亲事坏媒婆毁一桩亲事1、先说什么2、再说什么3、最后说什么1、告诉他这桌菜的名字1、告诉他这桌菜的名字1、自我介绍先认识子路曰:“卫君待子而为政,子将奚先?”子曰:“必也正名乎!”1、告诉他这桌菜的名字2、告诉他都有什么菜1、自我介绍先认识1、告诉他这桌菜的名字2、告诉他都有什么菜1、自我介绍先认识2、我有什么再了解1、告诉他这桌菜的名字2、告诉他都有什么菜3、告诉他吃这些菜的好处1、自我介绍先认识2、我有什么再了解1、告诉他这桌菜的名字2、告诉他都有什么菜3、告诉他吃这些菜的好处1、自我介绍先认识2、我有什么再了解3、带来什么打动你项目定位（项目是什么）地段：城市中心虎山街建筑：简欧风格配套：商业街虎山街城市中央生活区｜欧式风情公馆城市中央生活区｜欧式风情公馆虎山公馆slogan（虎山公馆有什么）海阳之心面面俱到最后用他关心的事情打动他Step1：广告推广五、客户是怎样通过广告找到售楼处的？A、电话（网站、微信）Step1：广告推广五、客户是怎样通过广告找到售楼处的？B、活动Step1：广告推广五、客户是怎样通过广告找到售楼处的？C、广告引导本案通过广告媒体位置的合理分布，引导客户来到售楼处样板间普遍重点核心售楼处样板间普遍重点核心售楼处样板间售楼处普遍重点核心样板间售楼处普遍重点核心售楼处服务规范休息区展示区洽谈区入口通道在通往会所的入口处，布置体现产品品质的展示装置。让客户在走进会所之前，对项目的信息有初步了解，对项目的品质产生认同。售楼处分区建筑工法和材料展示。展示项目的精工细节和顶级品质。入口通道-建筑工法用珠宝的展览方式展示户型模型。将玻璃柜陈列在通道两侧，在了解完工法材料之后，欣赏书香府别墅的户型。入口通道-户型展示在展板旁设置ipad自助信息查询系统，客户可以在观看项目介绍的时候，自助查询项目进一步的详细信息。即符合项目形象，又便捷美观。入口通道-ipad自助查询用摄影图片的方式，展示书香府的自然资源。既是项目独享的自然资源，也是赏心悦目的风光摄影照片。入口通道-物种展示服务规范休息区展示区洽谈区入口通道展示区在售楼处与沙盘相对的墙上安装环形银幕，全方位展示太仓的城市规划，展示项目的价值及前景。展示区-环形荧幕服务规范休息区展示区洽谈区入口通道洽谈区将洽谈区改建成以咖啡吧的开放型休闲场所，为客人提供简单而精致的咖啡甜点。让客户在轻松闲适的气氛下完成购买行为。洽谈区-咖啡馆洽谈服务规范休息区展示区洽谈区入口通道休息区休息区是客户自由活动，享受闲暇的地方。因此休息区的布置要以浪漫轻松的气氛为主。室内休息区的布置上，艺术化装饰和温馨场景是不错的选择。休息区-室内休息区休息区-景观样板区提供室外休息室外休息区，在项目景观样板区内设置休息区。客户可以在这里一边闲谈，一边欣赏风景。建议采用浪漫和轻快的布置。Step1：广告推广通过两步来实现Step2：现场推销统一形象统一着装统一培训统一资料安保人员服务规范服务规范保安人员迎宾人员销售人员服务人员礼宾车司机五星级服务规范安保人员服务规范迎宾人员服务规范礼宾司机服务规范销售人员服务规范服务人员服务规范回答客户问题前先敬礼为客户开门前先鞠躬微笑见到客户时立正敬礼开车门时侧身微笑迎宾人员服务规范迎宾时微笑鞠躬为客户收起雨伞时仔细折叠指引去处时手势清晰面带微笑标准手势引导就座动作轻柔拉开座椅端上茶水销售人员服务规范递名片姿势引导手势讲解时使用激光笔配合沙盘讲解销售文件夹随身配合展板讲解讲解姿势服务人员服务规范展示区即时送上端茶休息区随时提供服务即时为客户开电梯规范着装，恭候身旁样板间环境布置-订制样板间－婚房根据本案的客户划分，样板间做婚房展示。针对结婚需求客户。婚房可进行定制，与婚纱摄影、家俬、床上用品、卫浴产品等商家签订合作协议，定制婚房样板间。共享客户资源。环境布置-订制样板间－三口之家针对本案目标客户，改善型需求的三口之家。进行样板间装修。突出改善后的功能分布和环境布置。8.1011月10月12月1月9.1形象导入期认筹蓄客期一期完美收官10月1日首次开盘11月20日二次开盘广告推广节奏二批认筹蓄水1月10日三次开盘二批认筹蓄水微博、微信短信群发网站软文：房产在线、电视广告：楼宇电视、公交视频电台广告：交通频道、汽车电台平面媒体：机场杂志、商业杂志、楼市地图户外看板、路障广告、桥底广告、引导189101112线上开盘海阳之心中央生活品鉴会售楼处海阳之心主题活动欧式风情生活品鉴巡展线下189101112客户答谢派单陌拜行销开盘开盘开盘线下189101112行销开盘开盘开盘