搜索
康桥九溪郡调研报告和昌地产（集团）谨呈：和昌地产（集团）领导部门：华中区商业营销中心时间：2015年1月26日内部资料，严禁传播！11公司概况郑州康桥房地产开发有限责任公司是中原地区知名的优秀开发商之一，从2002年植根中原厚土，十二年来康桥地产实现了品质住宅、高端别墅、甲级写字楼、五星级商务会所的综合开发与运营，累计开发面积达600万㎡，十余个项目。多年来康桥地产良好的产品品质，贴心的物业服务，丰富多彩的社区文化活动，赢得了60000余位业主广泛赞誉和高度认可，67%的老客户转介绍成交率，在中原地产界名列前茅。项目位置新郑市郑新快速路与双湖大道交汇处往南200米路西建筑风格法式风格，真石漆开发商郑州双湖置业有限公司物业公司河南太平世家物业服务有限公司产品类型洋房、叠拼、高层交通状况主干道双湖大道、郑新快速路、祥安路；552路公交，及未来规划的BRT主力户型叠拼190-240㎡，洋房90-130㎡，高层110-130㎡三房配套项目旁有龙湖实验小学、幼儿园（开发商自己打造）、华南城、1号教育大厅、会展中心项目规模占地360亩，总建筑面积为97万方，容积率为3，绿化率44%，分四期开发，一期占地130亩，规划10栋11层洋房、24栋叠拼；二三四期各占地77亩，其中二三期全部规划为33层的高层，四期未定。销售动态目前主售的是二三期的高层及一期部分剩余叠拼和洋房，高层成交均价为6200元/㎡，别墅13000元/㎡，洋房8000元/㎡，商铺17000元/㎡。项目概况产品分析叠拼产品上叠B1产品鉴析：F3：与休息层动静分离，极富人性化，休闲楼台功能齐全；F4：超大瞰景露台通达自然，多功能家庭室，定制自由组合，满足主人丰富生活;豪华卧室南北通透；F5：主卧阔绰，设有独立卫生间、豪华衣帽间，双露台空中观景。叠加户型B1分析面积209㎡赠送面积30㎡F3F4F5产品分析-F1F1F2叠拼产品下叠A3产品鉴析：-1F：前后双下沉式大尺度私家庭院入室、酒窖、家庭影音布局合理，配备专属洗衣房、豪华客房，品质空间一应俱全；1F：前庭后院多重院落，挑高豪华客厅融合餐厅，雍容气度跃然而现；2F：豪华主卧套间设计，高规格酒店式卫浴间衣帽间配置，开阔观景露台，零距离接触自然；。叠加户型A3分析面积205㎡赠送面积70㎡产品分析叠拼产品下叠C1产品鉴析：--1F：前后双下沉式大尺度私家庭院入室、酒窖、家庭影音彰显主人身份；1F：半合围式花园庭院全、精致入户玄关、阔绰会客厅、中西双厨极致人性化关怀；2F：独立书房，书香飘逸，豪华主卧配备专属卫生间，每一处细节皆彰显尊崇、舒适。叠加户型C1分析面积239㎡赠送面积80㎡-F1F1F2产品分析高层产品C2户型：3室2厅2卫1厨130㎡D1户型：3室2厅1卫1厨116㎡F1户型：2室2厅1卫1厨86㎡户型鉴析：户型端正，南北通透；客厅配备超大阳台，室内采光好；主卧特设独立卫生间，生活方便，别致楼台营造空中花园；动静、干湿分离，明厨明卫设计。户型鉴析：南北通透；客厅配备超大阳台，室内采光好；主卧南向全明；厨房衔接餐厅，就餐方便；优雅明亮书房，涵养身心。户型鉴析：户型端正，南北通透；主卧特设阳光飘窗，视野性强卫生间干湿分离；明厨设计，L型操作台，生活操作方面。产品分析高层产品G-C1户型：3室2厅1卫1厨121㎡G-E1户型：3室2厅1卫1厨107㎡GA户型：4室2厅2卫1厨142㎡户型鉴析：户型端正，南北通透；轩昂客厅附带阳台设计，通透瞰景；主卧特设独立卫生间，生活方便，别致楼台营造空中花园；明厨明卫，动静干湿分离。户型鉴析：户型端正南北通透；客厅配备超大阳台，室内采光好；主卧室特设飘窗，视野空间大；独立书房，独享安静翰墨书香。户型鉴析：户型端正，南北通透；独立入户花园；餐厅、客厅、观景阳台流畅连贯；主卧特设独立卫生间、衣帽间，私密感强，尊贵感强；卧室配备大飘窗，收纳更多阳光。产品分析高层产品G-B1户型：3室2厅2卫1厨130㎡户型鉴析：户型端正、南北通透，宽敞舒适；独立入户花园，完美品质生活；客厅方正，衔接独立阳台，宽敞明亮，居住舒适；主卧搭配独立卫生间、衣帽间，私密性、尊贵感强；厨房与餐厅相连，就餐生活方便。G-B3户型：3室2厅2卫1厨136㎡户型鉴析：户型端正、南北通透，宽敞舒适；独立入户花园，完美品质生活；客厅方正，衔接独立阳台，宽敞明亮，居住舒适；主卧大尺度飘窗且搭配独立卫生间、衣帽间，私密性、尊贵感强；厨房与餐厅有机结合，丰富生活。营销状况分析推盘节奏4月17日接待中心正式开放5月6日首期叠拼及洋房入市接受咨询6月15日璀璨开园8月17日一期首批别墅及洋房房开盘11月9日别墅洋房开盘11月23日样板间开放4月19日二期高层楼王开盘6月14日二期高层开盘7月18日二期高层第二次认筹8月16日二期剩余高层开盘10月18日二期剩余高层开盘8月17日二期剩余高层继续认筹10月25日三期高层房源认筹12月6日三期高层房源开盘13年康桥九溪郡推盘节奏14年康桥九溪郡推盘节奏项目从接待中心开放后，快速入市，推广上线上大规模轰炸、线下活动不断渗透，快速提高了市场知名度，同时结合活动多频率的认筹开盘，快速了去化了产品，回笼了资金。线上结合网络、微信、户外等媒体进行大规模市场轰炸，提高项目的知名度。线下配合各种大规模的节点活动、案场暖场活动进行大量客户渗透和客户维护。营销状况分析系列推广活动13年4月17日-康桥九溪郡市区接待中心正式开放；13年6月01日-康桥九溪郡携手河南电台FM99.9私家车广播共同举办《小手拉大手城市文化穿越赛》；13年6月02日-《老鼠爱上猫》儿童音乐喜剧中原首映，康桥九溪郡亲子游园欢乐上演；13年6月10日-12日-端午派对，每日一个主题活动，马克杯、亲子T恤、香棕DIY；13年6月15日-康桥九溪郡携手爱马仕，举行博物馆藏皇室珍宝、爱马仕限量箱包丝巾臻品中原见面会；13年6月15日-望族赏溪，看百花盛宴，康桥九溪郡璀璨开园；14年7月5日第35届康桥论坛畅聊养生之道，活动圆满成功；14年9月21日康桥九溪郡老友新邻烧烤晚会暨业主答谢活动圆满落幕；14年11月1日康桥万圣节活动成功举办。项目从入市以来，线下通过大规模的节点性系列活动及案场暖场活动对客户进行了强有力的渗透和维护，为销售提供了一定的帮助。营销状况分析销售情况分析开盘时间推售房源推售户型优惠方式成交均价推出成交套数去化率4月19日二期高层21#22#130-140㎡三房客户交2万抵3万，日增值100元，开盘当日成功选房优惠1%，首付40%总房款优惠1%，首付70%优惠3%，一次性优惠11%6300元/㎡110组100套73%6月15日二期高层3#、7#104㎡-134㎡三房、148-149㎡四房1、交2万抵3万；2、开盘当日享受一次性10个点，按揭无优惠。6000-6400元/㎡270套190套70%8月16日二期高层开盘104㎡-134㎡三房、148-149㎡四房1、认筹交1万开盘优惠2万；2、首付30%优惠1%，首付50%优惠3%，首付70%优惠5%，一次性优惠10%。6100元/㎡304套160套53%10月18日二期高层开盘85㎡两房、103-118㎡三房1、认筹交1万，开盘抵2万；并享受日增值100元优惠；2、首付30%优惠2%，首付50%优惠4%，一次性优惠8%。6200元/㎡332套280套84%12月6日三期高层78-87㎡两房、102-118㎡三房1、交1万抵2万，日增值100元；2、一次性92折，首付30%为98折，首付50%为96折6200元/㎡320套140套44%14年销情况：销售额：共计完成10.98亿（别墅1.4亿、洋房8800万、高层7.5亿、商铺1.2亿）；体量：共计完成14.6万㎡（别墅0.8万㎡、洋房1.1万㎡、高层12万㎡、商铺0.7万㎡）；优惠方式：开盘大优惠、低首付；成交均价：高层成交均价为6200元/㎡，别墅13000元/㎡，洋房8000元/㎡，商铺17000元/㎡。成交客户：二七、管城区专业市场改善型客户，康桥华城、康桥花园等康桥老项目比列较大。14年项目以高层产品作为主力产品，采用多频次大优惠开盘，同时以平销别墅等其他产品为辅助，顺利完成销售目标。案场展示园林景色展示通往售楼中心小道园区树木与环境融合售楼部门前装饰广场景观图案设计工地中间景观通道项目精神标志项目园区设计合理，将自然与建筑完美融合，另外物业景观维护到位，整体园区给客户一种干净美丽大方之感，客户体验感强。案场展示样板间展示（高层）主卧餐厅客厅样板间装饰色调打配合理，生活意境突出。浴室儿童房厨房房项目小结优势Strength劣势weak机会Opportunity威胁Treaten项目属于康桥地产打造项目，品牌效应强；产品质量过硬、设计合理，户型大多为南北通透且赠送面积大，性价比高，客户认可度高；园林景观层次感强，美感度高，物业服务维护服务到位，客户体验感强。项目周边配套不成熟，前期入住的客户生活不方便；区域城市建设不全面，目前都处于建设中，区域环境较差。项目处于龙湖宜居教育城区域，未来随着区域建设的不断发展，将给房地产带来较大的发展机会和发展空间；未来随着航空港不断发展和专业市场的不断外迁，将会有更多的客户关注龙湖片区的低密产品。由于区域发展空间较大，未来随着各大开发商的不断进驻，开发项目将不断增多，区域市场竞争将更加激烈。16汇报完毕多谢指正16