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出品：哈尔滨市和泰安美地产顾问机构联系电话：0451-87601695时间：2011年11月1日制作人：孙大江领域项目2012年1、2月市场月报时间（1月1日—2月29日）第一章咨讯篇一、市场资讯二、政策法规三、市政信息第二章土地篇一、供应土地分析二、成交土地分析三、经营性土地供求分析四、经营性土地供求分析五、土地市场小结第三章商品房市场篇一、市场供应分析二、市场成交分析三、市场供求分析四、成交价格分析五、11月预计开盘项目六、市场篇小结目录第四章媒体篇一、平面媒体二、媒体综述第五章区域篇一、南岗区二、香坊区第六章竞品篇一、销售情况三、营销情况四、媒体情况第七章本案一、本案推广情况二、本案销售情况目录第一章资讯篇哈尔滨首套房贷利率上调——刚需开发商再次受冲击资讯导读：•近日，首套房利率上调一事引起全国上下一片热议。•今年8月以来，在哈部分银行已开始悄然上调首套房贷利率，但上调幅度最高仅达10%左右，且仅限于少部分股份制商业银行。但随着国家金融紧缩政策的不断深入，到10月17日，已有越来越多的银行提高了首套房贷利率的门槛，利率上调幅度从5%到30%不等，目前只有工行坚持首套房贷基准利率的标准。•哈尔滨大部分银行的首套房贷利率上浮已较为普遍，其中部分银行由于信贷规模紧张，已将首套房贷利率最高上浮至20%—30%，使我市刚需购房者的买房成本再增。以贷款50万元期限20年为例，利率上浮20%后，贷款买房的成本将实际增加10万元。如此一来，房奴们的负担更是雪上加霜！可尽管如此，刚需的置业者也只能望洋兴叹。视点：•在调控最严厉的一年里市场持续低迷的情况下，进入第三季度市场开始急转而下，而在此时银行提高利率，对于冰城目前投资需求已经被排挤殆尽市场来说，刚需则是最主要的受害者。•而对于开发商来说目前资金链紧绷，其他融资渠道封堵殆尽，依靠销售套现做为唯一的缓解资金的方法，此次上调必将会对市场带来冲击，对销售产生巨大的阻力，因此对开发商的本身就脆弱的资金链将会是又一次冲击。市场资讯地产大鳄抢滩冰城——狼来了行业洗牌悄然开始资讯导读：•10多年前，哈尔滨只有寥寥可数的几家开发商，而如今，从爱建、世茂、保利的先期介入，再到如今的万达、绿地、恒大、北辰、华南城等知名地产企业的进入，“地产大鳄”们纷纷加速抢滩冰城，扎堆分割市场蛋糕。以往哈尔滨的本土地产企业更多的是抱有一种“有钱就可买地盖房子”的简单开发理念，很多的开发商没有任何地产开发经验，有的地产企业是经营地板生意、开餐饮等起家的，如今在外埠地产名企的冲击下，本土一些实力较弱的地产商感觉到竞争压力巨大。视点：•地产大鳄的抢滩对冰城的影响几何？•首先：新的行业洗牌已经悄然开始，冰城地产行业开始由成长期进入到成熟期，随着调控力的度加大，拿地成本猛增加，融资难度加剧，面对市场低迷的状态，市场竞争加剧，洗牌在所难免。•其次：促使本土企业的发展，面对危机的来临，本土企业开始寻找自己的定位，大体可分为两个种，一是大企业开始做大制定省域或全国发展战略。小的企业则开始走细分市场，走“小而精”的路子，以及“强强联合”的方式，但品牌价值的塑造始终贯穿其中。•再次：为冰城市场带来了新的开发理念、营销理念、产品理念等，为冰城注入新鲜的血液，推动冰城地产行业的前进。市场资讯•2008年，绿地集团借松北腾起之势正式进入哈尔滨市场，绿地的到来，着实让人们看到了一线地产开发商实力北上的坚定信心与气度。•2009年8月26日，大连地产龙头企业———亿达集团首家外埠客户服务中心落户哈尔滨，同时将着手在哈尔滨进行项目开发。•2010年12月，恒大集团落户哈尔滨，投入超100亿入驻龙江并开始了龙江的破冰之旅。•2011年1月，总投资60亿元的东北最大城市商业综合体大连万达广场落户西客站。•2011年7月，北京纳帕地产登陆哈尔滨，全国战略落地东北区域。•2011年10月，华南城进入哈尔滨，总投资500亿，开启了哈尔滨有史以来最大的招商引资之最。温家宝部署经济工作：坚定不移搞好房地产调控——未来3个月调控基已定资讯导读：•国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。今后几个月要重点做好以下工作：切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏；继续采取有力措施稳定物价总水平；抓好秋收和秋冬季农业生产；坚定不移地搞好房地产调控；积极支持企业特别是吸纳就业和科技创新的小型、微型企业发展；促进对外贸易稳定发展；狠抓节能减排不放松；努力办好涉及民生的事情；大力提高安全生产水平。视点：•国务院会议温总理再次明确未来三个月调控基调已定稳若磐石，各地声音以无法撼动，目前调控政策基本见底，正处于巩固前期的调控成果的阶段，这个阶段也是中央希望以及需要看到调控成果的阶段，同时也需要拿调控成果来稳定民心。如预期的调控成果达到，伴随着将会是调控结构的改变，从“限”（限购、限贷、限价）为宗旨违背市场原则的结构，转向以“税”“制”为主的顺应市场原则的调控结构，从而促使房地产业的规范化，以至于达到长治久安、平稳健康的发展的预期。政策法规•（四）坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。房地产调控下一步:房产税替代限购令控制楼市——调控步入正轨视点：•从根本上说限购政策的实施，本属于决策层的无奈之举，而长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，住建部今天的讲话对于楼市而言是释放出一个利好信息，此次信息的释放表明限购政策只是暂时之举。而房产税、住房系统、保障房三位一体的体系才能使楼市调控步入正轨，•从海口松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州“技术性”放松限购的举措，突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。此举也正是为了稳定军心而释放出的信息，但据悉住房系统起码需要3-5年来完成，而房产税仍在调整期间，因此预计未来1年限购政策还将继续实行。政策法规资讯导读：•10月27日，住房和城乡建设部部长就楼市限购问题回答全国人大常委会委员询问时表示，目前正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法调节楼市。•限购政策是行政办法。“限购政策是在房价高速上涨其他调控手段都用了以后，都起了作用，但还差点火候才能把房价抑制住，至少是过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施•目前住房和城乡建设部正在进行40个城市试点，把这些城市的个人住房信息收集起来，尽快实现全国联网。“一旦这个系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”变化三条主干公路通车——为“强县”战略疏通“东进”的经济动脉视点：•11年经过了北跃“科技创新城”、南拓“哈南工业新城、中兴“路改、棚改”的快速推进后，近期随着这三条干线公路的通车构筑了“东进”的大通道，“强县”战略同时也被提上了日程。同时也预示着伴随着冰城房地产开发的脚步未来将会由外环开始向周边县市扩展的一个趋势。市政信息资讯导读：•随着哈阿公路、哈肇公路、铁通公路三条主干公路的交工通车，哈尔滨市东部路网骨架基本形成。•十二五”期间，哈尔滨市交通运输局将抓住国家继续重点支持东部地区公路建设的历史机遇，大力推进公路建设。规划建设高速786公里，国省干线一级公路614公里；二级公路1256公里；农村公路8000公里。届时，将基本形成以主城区为中心，以卫星城镇为辐射，以城市出口公路和环形路网为连接，以高速公路和国省干线为主干，以农村公路为脉络。哈阿公路项目：起点于南岗区南直路，终点于阿城区延川大街，累计投资近38.74亿元。2011年10月竣工通车。哈肇公路项目：起点于哈肇路与铁通路交汇处，终点于依兰汤原交界，累计投资3.87亿元。2011年10月竣工通车。铁通公路项目：起点于尚志市开发区蒙牛路与铁通公路相交处，终点于五常市公铁立交桥西侧与五常市至省界段公路相衔接。累计投资4.59亿元。年10月竣工通车资讯导读：10月22日，哈尔滨市香坊区安埠商圈核心区改造项目正式启动，香坊区安埠商圈核心区改造项目以香坊大街为轴心，打造集商贸、购物、休闲、娱乐于一体的新商圈。•项目地址：香坊区香坊大街(横道街至红旗大街)两侧。•项目区域：外缘范围东起红旗大街，西至横道街，南起通站街，北至枫桥国际项目边。内部以香坊大街为界分成南北两个区域。•投资：安埠商圈核心区域改造项目预计投资20亿元，占地面积48174平方米，规划总建筑面积371831平方米。拟建停车泊位3900个(地上400个，地下3500个)。•征收：经初步摸底，安埠商圈改造项目共计征收住户1519户，建筑面积115027平方米。视点：安埠商圈项目的建成，将会促使中央大街、秋林以及安埠商圈的三足鼎立，区域将会实现多重利好：•板块升值潜力的提升：经济引领区域商业发展，固定资产的投资价值将会大幅增加，投资客群的导入将会改变区域完全以地缘性客群为主的局面。•客群的扩容：11万㎡的公建设面积，可容纳2万余商户以及就业，加之商圈的凝聚力，区域目标客群将会得到很好的扩容。•配套设施的完善：商圈的进驻将会完善板块的生活、金融、交通等配套。•经济拉动消费：商圈的确立，区域经济的发展将会拉动区域的消费上升，促使客群消费能力的提升，从而带动区域高端产品消费的需求。市政信息安埠商圈区位图哈市安埠商圈改造项目启动——将现四大利好促使板块的快速崛起第二章土地篇2012年1、2月公告土地情况哈尔滨市1月国土资源局共公告土地6宗，合计供应24.3万㎡，环比11年12月下降82.8%。其中公告经营性土地4宗，土地总面积16.2万㎡，环比下降68%；工业公告土地2宗，土地面积为8.1万㎡，环比下降91%。哈尔滨市2月国土资源局共公告土地1宗，供应4.9万㎡，经营性用地。2012年1月土地公告汇总表————信息来源于：国土资源局新增供应土地分析地块编号宗地坐落区域环线土地性质用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）容积率起始楼面价（元/㎡）2012HT001香坊区和平路79号香坊区一至二环住宅/教育14506.2=80960=5￥1,4712011HTS(G)028迎宾路集中区哈双北线以南、青山路以西、KFQ01-ybl-02-C-04-03号地块以东、KFQ01-ybl-02-C-04-05号地块以北道里区三环外工业46060.632242921210.72￥2492012HTH001南岗区西宁南路、南兴街、和谐大道围合区域南岗区二至三环商服43573.6=152507=3.5￥2,0732012HTH002南岗区哈尔滨大街与哈西大街西侧交角地段南岗区二至三环住宅/商服99843.1=299529=3￥1,9282011HTS032松北区对青工业园区A片区未出让地块以东、未出让地块以南、通乡公路以西、未出让地以北松北区三环外工业34856.1348566971212￥1292011HTS(G)027松北区科技创新城产业园A-02-36地块以东、规划197路以南、规划204路以西、A-02-38地块以北地段松北区三环外商业4559.88≤2280≤0.5￥2,719地块编号宗地坐落区域环线土地性质用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）容积率起始楼面价（元/㎡）2012HTS001E-01-19-1号地块以东、郑州街以南、世茂大道及E-01-19-3号地块以北、E-01-19-3号地块及规划04路以西地段松北区三环外住宅48520.3≤109041≤2￥5482012年2月土地公告汇总表2011年1-2012年2月土地供应情况1月合计供应面积24.3万㎡，2月合计供应面积4.9万㎡。————信息来源于：国土资源局视点：•2012年1月哈市合计供应6宗，其中