SOHO中国第一大道投资分析手册

第一大道投资分析手册SOHO中国1第一大道投资分析手册SOHO中国有限公司第一大道投资分析手册SOHO中国2目录第一部分：第一大道投资收益分析第二部分：第一大道投资风险分析第三部分：第一大道良好的退出机制第一部分：第一大道投资收益分析第一大道投资分析手册SOHO中国31.买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好低回报国债[3-4%]很小一般和银行区别不大股票5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对公司和股票真实价值很难判断房地产10%（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小流通性不如股票结论：在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。2.标准情况下第一大道写字楼投资收益测算第一大道投资分析手册SOHO中国4表一项目计算单价￥16000面积300平米总价￥4800000按揭比例60%贷款总额￥2880000年利率5.58％月息：0.47％贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其他费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附加税5.5％）￥142税后租金￥2438租金回报率15.2%投资回报分析1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流（收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金//￥731498￥731498￥731498卖房收入////￥4800000净现金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率(IRR)10.8%总现金回报(不考虑时间成本)￥6994494回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥－1920000租金//￥731498￥731498￥731498还按揭款/￥－376438￥－376438￥－376438￥－376438卖房收入￥4800000按揭还本￥－1915675净现金流￥－1920000￥－376438￥355060￥355060￥3239384内部收益率IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本)￥3573066报率116.8%回报率221.5%●4年还按揭总额：￥1505752=4*￥376438，其中本金=￥964,325利息=￥541427●卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675●一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。3.标准情况下某写字楼投资收益测算第一大道投资分析手册SOHO中国5某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。表二项目计算单价￥20000面积300平米总价￥6000000按揭比例60%贷款总额￥3600000年利率5.58%贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$32月租金￥265年租金￥3176假设空置及其他费用（0%）￥-净租金￥3176扣税（营业及附加税5.5％）￥175税后租金￥3001租金回报率15.0%投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款￥-6000000按揭款￥3600000首付款￥-2400000租金///￥900,305￥900,305还按揭款￥-470548￥-470548￥-470548￥-470548卖房收入￥6000000按揭还本￥-2394594净现金流￥-2400000￥-470548￥-470548￥429757￥4035163内部收益率IRR8．6%总现金回报(不考虑时间成本)￥3523825回报率110．1%回报率211．7%测算方法：第一大道投资分析手册SOHO中国6租金回报率=（月租金╳12）/单价1/4回报率1=（总现金回报/首付款）-1回报率2=（总现金回报/首付款-1）/4内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得结论●按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）假设不作按揭,四年后卖出，内部收益率是10.8％。如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。●IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。（参见图2）通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。第一大道IRR=16.5%财富中心IRR=8.6%主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：（测试案例的正常回收时间为13年）●晚出租一年，回收投资的时间（即现金流为零的时间）将延长三年。●房价增加10%，回收投资的时间将延长四年。●房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。4.附图第一大道投资分析手册SOHO中国7（1）第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比图10.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%租金回报率IRR回报率1回报率2一次性付款按揭付款（2）采用按揭,第一大道与财富中心投资收益的对比图20.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%租金回报率IRR回报率1回报率2第一大道财富中心第二部分：第一大道投资风险分析第一大道投资分析手册SOHO中国81.投资第一大道可能出现的风险●受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低；●受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低；●变现困难，流动性较差；2.考虑风险因素后的投资收益分析假设●将原租金26US$/月/平米下调到20US$/月/平米；●将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10％；●将原来的5.5％营业及附加税调整为17％房产税加营业税；●将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10％3.考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算项目计算单价￥16,000第一大道投资分析手册SOHO中国9面积300平米总价￥4800,000按揭比例60%贷款总额￥2,880,000年利率5.58％月息：0.47％贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金20US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假设空置及其他费用（10％）￥199净租金￥1786扣税(房产税及营业税17％)￥304税后租金￥1482租金回报率9.3%投资回报分析1：假设不作按揭,四年后卖出，房价下降幅度10％年份20022003200420052006现金流（收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金//￥444600￥444600￥444600卖房收入////￥4320000净现金流-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率(IRR)6.5%￥6994494回报率16.1%回报率26.7%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降幅度10％年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款-4800000按揭款￥2880000首付款－1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600还按揭款/－376438￥－376438－376438￥－376438卖房收入////￥4320000按揭还本////－1915675净现金流－1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487内部收益率IRR13.4%总现金回报(不考虑时间成本)￥3109746回报率112.8%回报率215.5%4．相关理论●黄金地段理论（参下图）第一大道投资分析手册SOHO中国10黄金地段的楼盘具有高涨幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市场的绩优股。CBD是黄金地段●高风险高回报理论拥有高回报率的产品一般有比较高的风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺，写字楼，住宅。CBD、中关村、金融街写字楼租金对比33.926.920.305101520253035CBD金融街中关村重点区域租金水平比较平均租金水平（$/平方米月）第三部分：第一大道良好的退出机制1.我们的理念：第一大道投资分析手册SOHO中国11打造租务品牌理念：一个物业的真正价值不是通过销售环节来体现的，而是要看其在租凭市场的表现。终极服务理念：开发商的服务不仅限于“微笑服务”的范畴，而应该打造产品品牌，通过辅助客户出租、出售使客户得到较高的投资回报，这才是最高层次的服务。2.我们的措施与业绩率先成立租务部：统一出租服务，避免业主间的恶性竞争；投入大量广告，提高租务市场的知名度紧密与京城各大中介公司合作，充分利用社会资源；出租：截止2001年12月，租务部共成交713套次，平均租金回报率达9~11%,公寓平均租金$10~12/平米。(租客情况参见附图1)转售：协助客户转售房屋78套，平均售价涨幅16.7%。3．地产市场中有利于流通的政策及发展趋势（1）转按揭政策的推出第一大道投资分析手册SOHO中国12A．转按揭的概念：“转按揭”往往特指是变更借款人的贷款也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就可以通过此项业务将房屋出售，而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家，买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。B．目前北京只有工行有政策，相信其它银行会陆续跟上；C．“转按揭”－投资者的擦过球：解决贷款买的房卖不出去的瓶颈依据按揭政策要求，卖房者必须一次性付清所有剩余贷款，才能进行房屋买卖，而“转按揭”就不必。转让房产要交的营业税、契税可能被“合理”避掉使投资者收益增加贷款利息不再由卖房者承担，而转移给买房者。（2）二手房市场将大有发展北京与上海二手房市场对比第一大道投资分析手册SOHO中国13成交量：北京：截止2001年底，成交仅3600多套，不足30万平米上海：截止2001年底，成交面积共1442.4万平米，占商品房总销售的64.1%市场成熟度：北京：尚处于“导入期”上海：已进入“成熟期”综述：上海通过采用降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年的256万平米，增到2001年的1442.4万平米。如北京调整政策，相信二手房市场也将大有发展。附图一：第一大道投资分析手册SOHO中国14资料来源：公司租务部，截止日期：2001年12月18日附图二：CBD区域中、高档写字楼租金对比资料来源：公司市场部单位：美金/建筑平米/月含物业管理费日期：2002年8月附件一：租客的中外比率外籍人士56%中国人士44%外籍人士中国人士租客的职业分布情况其他38%国内大公司高级职员21%外企高级职员36%使馆人员5%使馆人员外企高级职员国内大公司高级职员其他CBD区域高档次写字楼的租金统计表4841.535320102030405060国贸大厦嘉里中心京广中心南银大厦月租金`CBD区域中高档次写字楼的租金统计表3031.531.52523010203040航华科贸中心盈科中心瑞立大厦数码01大厦静安中心月租金第一大道投资分析手册SOHO中国15投资小常识--调整投资心态目前一些投资客户的投资心态不够成熟，主要表现在：●重一时的小利，在租金上不退让，合同条款不灵活，造成出租时间长期的拖延。●不注重与租客的沟通，往往因窗帘的配置等小问题与租客闹矛盾，到头来重新出租，多交中介费。●认为租金收益是小钱，不愿意花心思。正确的态度是：●积极的与物业公司（或发展商）合作，提升整个物业的形象。●主动的与租客沟通，了解他们的想法，建