2008年上海盛世新江湾商业 商业I期部分整体策划报告176PPT

整体策划报告2008年1月盛世新江湾商业商业I期部分项目篇周边市场研究篇定位KeyPoint篇业态策划篇招商执行篇商业运营Idea篇经营管理职能概述项目篇项目概况产品概况项目概况产品示意产品示意项目概况项目概况现场实景项目概况现场实景项目概况现场实景铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价备注579116.1898.8107.96110.3294.423863875.62292.18581101.6598.8107.96110.3294.423842162.69240.86583101.6598.8107.96110.32104.913665572.13264.39585101.6598.8107.96110.32104.913665570.86259.74587101.6598.8107.96110.32104.913665578.46287.59589101.6588.92107.96110.3294.4235229117.14412.6759199.6798.8107.96110.3294.423578260.01214.7359397.07108.69107.96110.3294.423629250.62183.7159595.09108.69107.96110.3299.663652050.62184.8759793.1108.69107.96110.3299.663667050.62185.62可设置餐饮59991.11108.69107.96110.3299.663647050.62184.61可设置餐饮60189.12108.69107.96110.3299.663610348.72175.89可设置餐饮60389.12108.69107.96110.32104.913647048.72177.68可设置餐饮60589.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价备注60787.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮60987.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮61187.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮61387.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮61589.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮61789.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮61989.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮62191.97108.69107.96110.32104.913667050.62185.62可设置餐饮62391.9798.895.92110.3294.423440066.15227.5662591.9798.8107.96110.3294.423524374.07261.04627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842162.94469.95627为住宅格局63196.8179.0475.5766.1994.4228842153.57442.93有夹层63396.8179.0475.5766.1994.4228842152.94441.11有夹层63596.8174.175.5766.1994.4228496235.72671.71项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价备注63796.8198.8107.96110.3299.663594988.22317.1463996.8198.8107.96110.32104.913631690.97330.3764191.5798.8107.96110.32104.913594982.48296.5164391.5798.8107.96110.32104.913594962.74225.5564591.5798.895.92110.32104.913810679.67303.5964791.5788.92107.96110.32104.9138256132.49506.8564987.1398.8107.96110.3294.423490470.98247.7565187.1398.8107.96110.3294.423490470.98247.7565387.1398.8107.96110.3299.663527168.82242.7365587.13108.69107.96110.3299.663596348.54174.57可设置餐饮65791.57108.69107.96110.3299.663627450.7183.91可设置餐饮65991.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可设置餐饮66191.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可设置餐饮66391.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可设置餐饮项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价备注66596.81108.69107.96110.32104.913700850.7187.63可设置餐饮66796.81108.69107.96110.32104.913700850.7187.63可设置餐饮669106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可设置餐饮671106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可设置餐饮673106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可设置餐饮675106.5108.69107.96110.3299.663731950.7189.21可设置餐饮677106.5108.69107.96110.3299.663731950.7189.21可设置餐饮679121.0288.92107.96110.32104.9138319121.39465.15681121.0298.8107.96110.3294.423727669.62259.52683121.0288.9275.5766.1994.4231228129.78405.28有夹层685121.0298.875.57110.3294.423500953.97188.94687122.0298.875.57110.3294.423507953.97189.32689123.0288.9275.5766.1994.4231368134.24421.09有夹层691125.8669.1691.76132.38104.9136685302.521109.79有夹层项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价备注1号101116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夹层1号102116.1898.875.5744.1394.423003764.88194.88有夹层2号101116.1898.875.5744.1394.423003770.79212.63有夹层2号102116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夹层3号101116.1898.875.5744.1394.423003770.79212.63有夹层3号102116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夹层项目概况●50-80平米小面积分割●盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛五角场城市副中心辐射商业区●紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观●整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力项目卖点●常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角场●周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。●临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤．●项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力劣势研究●中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯．对于新商业区域需时间来接受．●新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力．●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。●小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售其他问题从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题。产品总汇周边市场研究篇值得借鉴与深思的五角场商业业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示◆五角场北靠约有30多万人口的中原社区；◆周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区；◆未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区——新江湾城；◆作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大；◆据统计目前平均每天人流量在60万左右；人流分布◆五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，交通线路较多；◆高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远；◆轨道交通较为便利；◆贯穿五角场中心的10号线至2010年开通；交通状况现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面商业分布分布图万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，也是五角场最主要的核心建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点。万达商业广场1-5F第一食品3F万达国际城大歌星KTV2F国美电器上海书城1F宝大祥青少年购物中心1-5FHOLA.特力屋1-7F巴黎春天写字楼B1F黄金珠宝城2-4F沃尔玛超市写字楼C写字楼A万达平面图万达商业广场（巴黎春天）楼层业态1F化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语2F品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰3F流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、伞袜帕帽配件品、王磊形象美发4F男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡5F运动服饰用品、户外休闲服饰用品、男女休闲服饰、味千拉面6F童装、玩具、床品、居家用品、十元均一小铺、文具7F品牌折扣店、大型特卖促销场万达商业广场（巴黎春天）万达商业广场（第一食品）楼层业态1F生活时尚区精品区、滋补区、甜点区、零食吧、山崎面包、星巴克、港丽甜点、味千拉面、美珍香、宜芝多2F居家美食区美食区、生鲜区和居家商品区3F休闲餐饮区萨丽亚匹萨、斗牛