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1、什么样的户型才是好户型好户型的四大特性好的户型不应该以销售处主推户型或者说热销户型去界定，因为人们选择一个小区除去受到户型的影响以外，还有很多因素的限制作用，因此需要以客观的、科学的角度来分析优劣势。那么什么是好户型的标准呢？可以肯定的说，只有在基于人性化设计的基础上，并对于某一特定项目所指的某一类别消费者量身定做的户型才是最合适消费者的户型，才是好户型，在该认识的基础上，我们提出好户型的四大特性：特性一：实用性户型的实用性是指满足实用的要求，使用功能要合理，面积大小要适宜，厅、房、厨、卫、阳台、门窗等各类功能区间的设置应保证能满足人们的各种生活需求，另外，不同的人群其生活需求不尽相同，例如作家对书房的要求比较高，而音乐人士一般需要设置隔音效果好的音乐间，而商业人士经常会有会客的需求，因而，对客厅的要求则比较高。所以，实用性的标准应根据消费人群的生活特性做相应的调整。另外，需要强调的是，以国人传统观念来看，每个房间都应间隔方正，尽可能少点“金角银边”，尤其是谨防多边多角“钻石房”的出现。特性二：安全性户型的安全性是指住宅要具备防盗、防水、抗震和防御自然灾害等基本的安全性能，另外，该安全性还要求具有一定的私密性，这种私密性不仅是对外的，同时也包括室内各个房间之间的私密性。因而，在做户型图规划时，除了要避免各单元之间的互相干扰，还要考虑各个房间之间的联系，对社交空间、功能空间以及私人空间等做合理的分配，有效地分割，尽可能避免互相之间的影响。要符合户型安全性的需求，不仅要有科学合理的建筑结构设计、户型设计以及良好的工作质量作保障，还要借助一些新的建筑材料，如具良好的防火、隔音效果的装饰材料。特性三：灵活性房屋属于长期消费品，在长时间的使用过程中，很可能会因为家庭规模和结构的变化或者业主喜好的变化而产生对房屋使用功能要求的改变，因而，要求房屋具有一定的灵活性，以满足业主改变各功能分区的需求，提供了调整与更新的余地，户型灵活性也就上升为户型的可改性，灵活性强的户型可提供更多的可改变空间，在一定程度上，业主可根据个人的喜好“随意”地分割要求的户型结构，形成不同的功能分区。人们生活日新月异的今天，具有更强的灵活性的户型将具有更为持续的生命力，自然也成为评价户型重要特性之一。特性四：经济性对与户型的经济性，很多人都有这么一种认识误区，既认为户型的经济性只是评价经济实用户型的标准，不适用于豪华型户型。其实，户型的经济性是指户型设计紧凑实用，使用率高，同时，在保证一定性能要求的前提下，即便是豪华型的户型，也不意味着空间的浪费，也需要强调经济性，只不过舒适程度不同的户型对空间大小以及功能多少的要求标准不同，所以对经济性的理解也不同，也就是说，衡量户型经济性的标准是相对的，而不是绝对的。以上所提到的实用性、安全性、灵活性、经济性属于好户型的四大基本特性，可作为评价户型的共性尺度。当然，除了这四大特性以外，在评价一个户型的优劣时，还需要结合该户型实际的规划条件来分析，例如在一个景观匮乏区域，设计一个宽大的观景阳台可能是一种浪费，而在一个面海的区域，这样宽大的观景阳台的设计则可能极大地提升了物业的价值，甚至是点睛之作，所以，，出来满足以上四大特性的同时，基于既有的条件，将气候、日照、通风以及周边环境景观等各方面的因素做充分的考虑，实现了最大的效能，这样的户型才是真正的好户型。2、好户型的设计标准好户型基本上具有一些共性，可归纳为三大设计标准：（1）面积适中、尺度适宜（2）空间有效分离（3）健康性运用设计标准一空间有效分离一般一个好的户型包括六种分离：生理分离、功能分区、动静分离、公私分离、主次分离、干湿分离。这一点，在这两年珠海楼市的热销户型上得到了充分的体现。1、生理分居，是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上的异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。2、功能分区。是指不同生活动能就有不同的活动空间：会客厅要有客厅；睡眠要有卧室；盥洗室要有卫生间；烹饪室要有厨房；存物要有贮藏室；工作要有书房；休息要有起居室；入口要有门厅；保姆要有保姆房；想接近大自然要有阳台等等，一个好的户型应为居民提供这些必要的使用空间以满足现代生活的需要。住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：一是公共活动区—供起居、会客使用，如客厅、书室、餐厅、门厅等；二是私密休息区—供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等；三是辅助区—供以上两部分辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动静分区区别又有小环境的要求，在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不互相干扰。3、动静分离。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置；卫生间也应设置在东区便于使用。而主要为休息睡眠之用的卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入，两者应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。4、公私分离。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。5、主次分离。买房通常是人们事业成功、生活质量迈上台阶的体现，为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居不受干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分割。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。6、干湿分离。即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。设计标准二：面积适中、尺度适宜功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学，用科学的方法来确定。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12-15平米之间，较理想的客厅面积在21-30平米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则会影响您看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占4-5平方米，阳台占5-6平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活的需求和习惯，例如卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、化妆台、电视柜、休息椅等家具，还要有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应小于3.6米，面积不应小于12平方米。除此以外各功能穿梭间的相互关系使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买菜肴穿过客厅不方便；而卫生间则应接近卧室以方便晚间使用；厕所门不应直接开向困扰听和餐厅，这样既不卫生又不雅观。阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密的空间，而阳台是开放空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私密性要求。为了节省投资将设备管线集中设置，因而厨房和卫生间应尽可能靠近。功能区尺度面积范围趋势客厅开间＞=3.9米走大偏向豪华舒适性饭厅净宽=2.4米走大与客厅分离，出现酒吧等休闲空间临窗设计主卧室开间=3.6米25㎡=面积=12㎡走大有独立卫生间、更衣室、有休闲阳台次卧室10㎡=面积=15㎡平衡保姆室4㎡=面积=6㎡平衡与工作阳台连接卫生间4㎡=面积=10㎡走大三进式设计，使干湿真正分区厨房净宽=1.5米8㎡=面积=12㎡走大附带工作阳台贮藏室4㎡=面积=6㎡走大走入式设计阳台4㎡=面积=12㎡净宽=1.6米栏高=1.2米走大功能可设为健身、休闲等工作阳台4㎡=面积=6㎡净宽=1.2㎡平衡兼洗衣间功能设计标准三：健康性因素的合理运用在非典事件后，人们对房屋健康性的重视程度日益提高，是房屋选择最重要的因素之一。呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其是对占人生近一半的家居生活。这些要求是否能被充分的满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个好户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。这些因素包括：朝向合理，日照充分。光线充足，通风良好，空气新鲜，温度适宜、安静舒适。上述要求国家都有严格的规定，但一般的购房者不一定很清楚，而有些户型没有完全按照国家规定建造，其实是损害了购房者的利益，每套住宅的卧室和使用面积在10平米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向能直接和多尔日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗形成的转角通风，对但朝向的套型必须有通风措施。按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外采光、通风窗（包括开向天井的窗）。卫生间应设有直接采光、通风窗、考虑建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置屋顶管理，并合理安排进风和排风管道。还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调的墙洞，阳台应有晒衣设施等。3、影响户型设计的主要因素是那些户型设计因素影响着户型的发展，不难看到随着社会的发展，人性化的设计理念越来越得到购房人群的喜好，适宜居住的特性将成为将来户型设计发展的必然趋势；（一）置业者的生理状态因素1、家庭规模和结构家庭规模则决定了在设计户型时面积的大小，多大面积才能满足相应规模家庭居住。而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构。户型功能上的区分，如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房。置业者在购买住房时就可以根据个人家庭需要来选择房间的数量。2、家庭行为模式（现代家庭与传统家庭）每个人的生活是由不同的模式而规划的，比如：学者有学者的生活模式、政客有政客的生活模式，走在时尚尖端的人有个性的生活模式，走过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式。所以在户型设计上就会依靠不同的家庭模式来寻找户型设计点来满足不同家庭的需要。3、消费者的消费心理及特征在不同的时期，每位置业者所选择购房的原因也有所不同，他们是根据不同的需求所表现出的：一是生理需求如南方人重视通风，北方人重视朝向二是安全需求如选择的同时会考虑到住宅楼宇是否安全，质量是否过关等等三是交往需求北京人喜欢呼朋唤友来家做客，上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰；四审美需求美得意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰满意（二）项目的硬件因素1、项目所处的地理特征：地理特征所决定的就是在该地段可建造什么住宅，才可决定什么样的户型结构会满足该地段。2、项目的景观环境不同的景观可以给置业者不同的选择，同样的不同的景观也决定户型的朝向与使用功能的布局，才可以决定每个户型中有多少间房可以面向景观。3、项目的规划与布局：一个项目在初始阶段都经历严谨的市场调研，才可以规划处适合项目所在地段的住宅需求，如面积的大小、户型结构（单身公寓、一室一厅、二室、三室等）4、小区内部环境营造小区的环境是决定户型面积大小的因素之一，也是决定户型设计的重要因素，如：别墅区的小区环境肯定高于一般住宅的环境，所以相对户型结构上就有明显的区分。（三）社会因素（也称其他因素）1、国家有关政策与法规。宏观调控等2、项目所处得区域的风俗习惯，社会人文环境3、开发商的控制4、社会经济水平的发展以上所提到的影响户型设计的主要因素：消费者的行为状态因素，项目的硬件因素；社会因素，可以让我们更清楚的指导，现今社会中，随着城市的不断发展，经济的不断提高，人们对居住环境的要求不断提高，到底什么样的户型结构设计才是人们最需要的，但无论是何种设计，最终都会离不开“人性化”。4、剖析决定面积的关键因素在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼，让人最难下定决心的当属以下两点，各户型类别在项目中的配置比例，每一种户型的面积大小。因为前者决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否能真正满足这些人。不同消费对象有着截然不同的需求，那么发展商又是如何知道所确定的户型面积是正和目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下四个因素综合权衡。因素一;消费者对应性一般而言，一室一厅的小