住宅工程质量标准

1***地产公司住宅工程质量标准编制时间：20年月版本号：01执行状态：讨论稿1.引言1.1目的为提升公司***住宅工程开发建设质量，确保住宅使用功能，提升客户满意度，特制定本标准。本标准为置地内部住宅工程质量检查验收标准，也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。1.2使用范围公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程，精装修房交楼工程将另行编制户内精装修工程质量标准。1.3编制依据本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制，主要依据有：(1)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003年修订版)(2)《住宅建筑规范》(GB50368-2005)(3)《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)(4)《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)建标[2000]85号(5)《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)(6)《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)(7)《住宅工程初装饰竣工验收办法》(建监字[94]第392号)(8)《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)1.4其它说明本标准侧重于小业主对收楼的质量要求，各利润中心应参照本标准的质量要求，结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求，制订相关工程质量规范列入合同文件中，以使工程参与各方有明确的工程质量标准，做到有规可依。2.户内质量验收标准2.1室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面)1)主控项目2(1)面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；(2)国家标准：空鼓面积不应大于400CM2；且每自然间(标准间)不多于2处可不计；(3)置地企业标准：100％无空鼓。2)一般项目(1)地面表面密实，无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象；(2)地面坡度满足设计要求，坡向正确，不应有倒泛水和积水现象；(3)踢脚线与墙面应结合紧密，高度一致，出墙厚度均匀；(4)对于有室内楼梯的，楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求；(5)允许偏差应符合规定要求。水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法国家标准置地企业标准1表面平整度542M靠尺和塞尺检查2踢脚线上口平直43用5M线和钢尺检查3室内楼梯相临踏步高度差108用2M垂直检测尺检查4室内楼梯踏步两端高度差108观察和钢尺检查5室内旋转楼梯踏步两端高度差55观察和钢尺检查3)过程控制要求(1)地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理；(2)水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实，对于有地暖层的后浇地面，可采用直径150MM的铁辊碾子碾压密实；(3)有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏，应进行蓄水试验；(4)施工完成地面应洒水养护不少于7天；(5)应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。4)设计要求(1)粗装修地面应预留二次装饰层厚度，一般宜预留40～50MM，应明确公共走道与室内地面、室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。(2)底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。32.2室内墙面(抹灰工程)1)主控项目(1)墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；(2)抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于30mm时，应采取建筑抹灰用钢丝网加强。(3)不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，应采用建筑抹灰用钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。2)一般项目(1)抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；(2)墙面抹灰均按照高级抹灰标准控制，墙面抹灰的允许偏差：墙面高级抹灰工程质量的允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法国家标准1表面平整度32M靠尺和塞尺检查2立面垂直度3用2M垂直检测尺检查用3阴阳角方正3用直角检测尺检查3)过程控制要求(1)抹灰前应检查房间方正；(2)抹灰前应检查墙面结构，做到无裂缝、无渗漏；(3)采用灰饼、拉线方法控制面层高度；(4)基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓。2.3室内顶棚抹灰1)主控项目(1)抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；(2)抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于20mm时，应采用建筑抹灰用钢丝网防开裂及脱落。2)一般项目(1)抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；4(2)抹灰的允许偏差：表面应平顺，阴阳角应方正、顺直；(3)抹灰均按照高级抹灰标准要求：允许偏差项目国家标准：抹灰阴阳角方正允许偏差为3MM。3)过程控制要求(1)顶棚结构无裂缝、无渗漏；(2)抹灰前应检查房间方正；(3)楼板各洞口应封堵平整；(4)采用灰饼、拉线方法控制面层高度；(5)基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓；(6)顶棚应尽量采取打磨修补、局部抹灰的方法进行抹灰。2.4室内腻子1)主控项目(1)腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和掉粉；(2)腻子材料性能应符合设计和规范要求。2)一般项目(1)表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹；(2)腻子的允许偏差：腻子工程质量的允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法1表面平整度22M靠尺和塞尺检查2立面垂直度2用2M垂直检测尺检查用3阴阳角方正2用直角检测尺检查3)过程控制要求(1)满刮腻子之前，应将基层缺陷修补平整；(2)满刮腻子不少于两遍，第一遍腻子刮涂完成，应对表面打磨修补。2.5入户门(防盗门)1)主控项目(1)户门应采用安全防卫门，向外开启的户门不应妨碍交通；5(2)户门的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理应符合设计要求；(3)户门的安装必须牢固；(4)户门开启应灵活；(5)户门的配件应齐全，位置应正确，功能应满足使用要求；(6)有消防要求的入户门应满足消防规范及验收要求。2)一般项目(1)门的表面装饰应符合设计要求；(2)门表面不得有划痕、碰伤、污染；(3)门的防撞性能指标应符合要求；(4)户门隔声要求不低于25dB（国家标准）；(5)安装的留缝限值、允许偏差应符合要求。门安装的留缝限值、允许偏差项次项目留缝限值（mm）允许偏差（mm）检验方法1门槽口宽度、高度≤1500mm—1.5用钢尺检查＞1500mm—22门槽口对角线长度差≤2000mm—2用钢尺检查＞2000mm—2.53门框的正、侧面垂直度—1用1m垂直检测尺检查4门构件装配间隙—0.3用塞尺检查5门扇与侧框间留缝1.2—1.8—用塞尺检查6门扇对口缝1.2—1.8—用塞尺检查3)过程控制要求(1)内开门时门扇距粗装修找平层不宜少于40－50MM；(2)门框出墙面尺寸一致；(3)门框与墙体间缝隙的填嵌应饱满，门框无变形；(4)成品门进场时表面应粘贴保护膜。2.6户内门窗2.6.1铝合金门窗1)主控项目(1)窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及门窗的6型材壁厚应符合设计要求；(2)门窗框和副框的安装必须牢固，推拉门窗扇必须有防脱落措施；(3)门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘；(4)门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。(5)门窗的“三性”试验：抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能应由有资质的检测单位进行检测合格；(6)外窗隔声要求不低于30dB(国家标准)。2)一般项目(1)门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。表面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续；(2)玻璃无划花、破碎、气泡、起雾；(3)门窗开启灵活，门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N；(4)门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；(5)门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅；(6)有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求；(7)门窗安装的允许偏差应符合规定。铝合金门窗安装的允许偏差项次项目允许偏差(mm)检验方法1门窗槽口宽度、高度≤1500mm1.5用钢尺检查＞1500mm22门窗槽口对角线长度差≤2000mm3用钢尺检查＞2000mm43门窗框的正、侧面垂直度2.5用垂直检测尺检查4门窗横框的水平度2用1m水平尺和塞尺检查5门窗横框标高5用钢尺检查6门窗竖向偏离中心5用钢尺检查7双层门窗内外框间距4用钢尺查8推拉门窗扇与框搭接量1.5用钢直尺检查73)过程控制要求(1)门窗框边外露宽度一致；(2)采用副框安装时，主副框的连接措施应有保证；(3)门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝；(4)外窗台找坡规范，避免窗台积水；(5)窗需在工厂内加工，横框、竖框型材要符合规范图集要求，严禁用小料拼装；(6)外窗需与外墙一起进行淋水试验检查验收合格。2.6.2木门1)主控项目(1)木门的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及连接方式应符合设计要求；(2)木门必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘；(3)木门五金配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。2)一般项目(1)木门的盖口条、压缝条、密封条安装应顺直，与门结合应牢固、严密；(2)木门表面应洁净，不得有刨痕、锤印；(3)木门与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满；(4)门框出墙面尺寸应一致；(5)木门安装的允许偏差应符合以下规定。木门安装的允许偏差(mm)序号项目留缝限值允许偏差检验方法1门槽口对角线长度差—2用钢尺检查2门框的下、侧面垂直度—1用1m垂直检测尺检查3框与扇接缝高低差—1用钢直尺和塞尺检查4门扇对口缝1.5—2—用塞尺检查5门扇与上框间留缝1—1.5—6门扇与侧框间留缝1—1.5—7门扇与下框间留缝3—4—8无下框时门扇外门5—6—用塞尺检查8与地面间留缝内门6—7—卫生间门8—10—3)过程控制要求：(1)木门成品表面应粘贴保护膜。2.7护栏和扶手1)主控项目(1)护栏和扶手制作与安装所使用的材料规格、数量应符合设计要求；(2)护栏和扶手造型、尺寸及安装位置应符合设计要求；(3)护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求；(4)护栏安装必须牢固；(5)护栏玻璃应使用公称厚度不小于12MM的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当护栏一侧距楼地面高度为5M及以上时，应使用钢化夹层玻璃。2)一般项目(1)护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。(2)护栏和扶手安装的允许偏差应符合要求。护栏和扶手安装允许偏差序号项目允许偏差(MM)检验方法国家标准1护栏垂直度3垂直检查尺检查2栏杆间距3用钢尺检查3扶手直线度4拉通线用钢尺检查4扶手高度3用钢尺检查3)设计要求(1)临空高度在24M以下的低层、多层(六层及六层以下)住宅，栏杆净高不应低于1.05M，临空高度在24M以上的中高层、高层(七层及七层以下)住宅，栏杆净高不应低于1.10M；(2)楼梯栏杆扶手高度不应小于0.9M，当楼梯水平段栏杆长度大于0.5M，其扶手高度不应小于1.05M；当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11M。92.8防渗漏2.8.1外墙防渗1)主控项目(1)外墙应有防渗漏设计；(2)墙面应无裂缝、无渗漏；(3)在外墙抹灰完成后，防水层施工之前，用水管慢速淋水30分钟，无渗漏，并作记录；(4)在外墙防水和装饰工程全部完成后，应进行外墙淋水试验；在外墙装饰全部完成后，在外墙顶部设置横向淋水带。淋水后观察，内侧墙面及窗无渗漏、渗湿、印水等现象。按各建筑气候分区淋水时间要求如下表：各城市外墙淋水试验时间气候分区城市淋水时间(h)11层及以下12～33层33层以上Ⅰ类沈阳122436Ⅱ类北京、大连、天津122436Ⅲ类上海、杭州、无锡、宁波、苏州、武汉、合肥、重庆、成都、长沙243648Ⅳ类深圳、厦门363648淋水管设置方法：淋水管管径宜为20mm，距墙表面距离宜为100～150mm，喷水孔可