法律风险防范

世聯地産世联版权所有房地产销售阶段的法律风险防范世联销售代表上岗专业培训系列课程文中标明备注的内容仅作为参考资料世联版权所有世聯地産2问题关于房地产销售阶段的法律风险——你认识多少？假设：如果你作为一名打算购房的消费者，你觉得在整个购房活动中可能会面临哪些风险？世联版权所有世聯地産3问题作为消费者，如果你的权益受到了损害，请问你会选择什么样的方式来维权？世联版权所有世聯地産4问题开发商和消费者发生了纠纷和争议作为代理商，将面临哪些风险？世联版权所有世聯地産5前提必须先了解开发商消费者代理商三者之间的民事法律关系世联版权所有世聯地産6开发商和购房客户买方和卖方之间的买卖合同关系开发商和代理公司代理人和被代理人之间的代理合同关系购房客户和代理公司被代理人和第三人之间的关系无直接法律关系世联版权所有世聯地産7在开发商和购房客户发生“激烈”纠纷矛盾不可调和的时候——什么情况下会殃及代理人？导致代理公司承担责任？？？世联版权所有世聯地産8《民法通则意见》第８３条代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。《民法通则》第六十三条代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。世联版权所有世聯地産9举例：《委托代理合同》中通常约定:”乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。”代理人承担责任的情况，通常有两种：一、代理人有过错。（故意、过失）案例Hy项目挞定Lj项目物管费二、代理行为违法。案例未取得预售许可证一房二卖世聯地産世联版权所有如何确保我们的销售行为更合法?世联版权所有世聯地産111、向买受人出示商品房销售合法的有关审批文件和委托销售代理证明；2、如实介绍所代理销售楼盘的有关情况，不得超出授权范围作出虚假承诺。3、不能为了销售业绩，对客户作一些不符合实际情况的承诺,对项目目前不明朗的信息，不要随意发挥，应实事求是地暂时不予公示。口头承诺的潜在作用值得重视，直接影响公司品牌形象和项目口碑。世联版权所有世聯地産12关于认购书的问题1.认购书属于合同吗？具有法律效力吗？2.认购书一定必须签署吗？3.认购书与买卖合同不一致，以哪个为准？世联版权所有世聯地産13关于定金的问题1.没收客户定金（俗称挞定）是否合法？2.定金能口头约定吗？3.定金能随意约定数额吗？4.签订认购书并约定了定金，但定金未交付。一方违约的情况下，还能适用定金罚则吗？世联版权所有世聯地産14法律规定合同法第115\116条也有类似规定《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。世联版权所有世聯地産15广告与承诺发出的广告都具有法律效力吗？对广告发布者而言广告就代表承诺吗？必须按照广告内容来履行吗？广告法当中的一些禁止性规定你了解多少？案例：广告中仅标示最低价世联版权所有世聯地産16必须先要区分所发布的广告是构成“要约”性质还是属于“要约邀请”性质？解释什么是“要约”？什么是“要约邀请”？要约和要约邀请如何进行区分？世联版权所有世聯地産17参考文件(了解即可)《商品房销售管理办法》15条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”深圳的《房地产买卖合同》：“除买卖双方另有约定，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务”。世联版权所有世聯地産18无论是要约性质还是要约邀请性质都必须符合广告法的规定案例一：英达利科技园虚假广告案英达利售楼广告：“科技地产投资风暴强势登陆！英达利科技园全新现楼，每平方米3000余元，高升值带租约回报8%。政府挂牌园区，皇岗口岸物业，投资自用皆宜。”“政府基地，零贬值风险”、“六大优势、成就巅峰创富”、“高达8%以上的年投资回报”思考：请大家共同分析一下其中违法的地方有哪些？世联版权所有世聯地産19法律分析一是使用“政府基地”等广告用语，二是使用“零贬值风险”、“成就巅峰创富”等绝对化用语，三是有“高达8%以上的年投资回报”等投资回报内容，涉嫌违反了《房地产广告发布暂行规定》第十六条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”广告不得有下列情形：(二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义；(三)使用国家级、最高级、最佳等用语；世联版权所有世聯地産20参考文件：房地产广告发布暂行规定第四条凡下列情况的房地产，不得发布广告：(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。第十四条房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目效果。第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。世联版权所有世聯地産21参考文件：广告法当中的一些禁止性规定广告不得有下列情形：(一)使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；(二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义；(三)使用国家级、最高级、最佳等用语；(四)妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；(五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；(六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；(七)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；(八)妨碍环境和自然资源保护；(九)法律、行政法规规定禁止的其他情形。世联版权所有世聯地産22签约问题1、如何处理——购房客户对合同补充协议提出的异议？2、如何防止——购房客户对合同补充协议提出异议？世联版权所有世聯地産23记载内容有瑕疵楼书、夹页或者合同文件上的记载的信息与实际情况不符？印刷错误。手写错误。案例：销售人员对认购书计价错误世联版权所有世聯地産24超范围售房问题销售人员卖出委托销售范围之外的物业的后果？（房号未被列入《委托销售代理房号明细表》或委托文件）世联版权所有世聯地産25销控不当问题销售人员销控不当，导致一房多卖的发生？最高人民法院司法解释第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。世联版权所有世聯地産26私自承诺购房优惠销售人员私自承诺：给予客户折扣或其他优惠条件，但发展商不予承认。《代理合同》：乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。否则将按合同约定对甲方承担违约责任。世联版权所有世聯地産27私自收款问题销售人员收取客户购房款并出具收据，会造成哪些风险？世联版权所有世聯地産28代付款的问题购房业主的亲属或朋友代为支付购房款是否可以？案例：钱凯诉世联及发展商不当得利案世聯地産世联版权所有世联集团总经办法务部黄淮广东金卓越律师事务所律师联系电话：13242009900075522162596课程讲述完毕。谢谢大家~世联版权所有世聯地産30世联版权所有世聯地産31世联版权所有世聯地産32被政府处罚的常见违规行为（摘自国土局网站）引以为戒u根据工商局行政处罚决定书，已认定深圳xxx公司开发的“南方国际广场”在房地产广告宣传中存在以下问题：1、“南方国际广场”的广告宣传内容与事实不符，构成了虚假宣传；2、广告中未载明预售证号；3、使用建筑设计效果图而未注明。u深圳xxx公司开发的东门天地大厦项目销售广告存在以下问题：销售价格表未明示售房价格的有效期限、广告中以时间表示距离、利用规划中的政府项目作为宣传、利用国家机关的名义为楼盘进行宣传。u深圳xxx公司开发的鸿祥花园项目销售广告存在以下问题：销售价格表未明示售房价格的有效期限、广告中使用建筑设计效果图未予注明、承诺按不同情况赠送相关数额的物业管理费。u深圳xxx公司开发的新华苑二期项目销售广告存在以下问题：利用抽奖方式进行有奖销售，最高奖的金额超过了五千元，违反不得进行不正当竞争的规定u深圳xxx公司开发的东方新地苑项目销售广告存在以下问题：广告中含有升值和投资回报承诺，户外广告存在“买一层赚一层、20万旺盛人气”等夸大不实的宣传内容。u深圳xxx公司开发的碧海名园项目销售广告存在以下问题：广告含有升值内容和认筹。u深圳xxx公司开发的德众五金商贸广场尚未取得预售证就发布房地产广告。世联版权所有世聯地産33房地产法律索引——土地类（1）u法律u中华人民共和国土地管理法（1998修）u行政法规、规章u中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990）u外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990）u划拨土地使用权管理暂行办法（1992）u城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992）u土地利用总体规划编制审批暂行办法（1993）u股份有限公司土地使用权管理暂行规定（1994）u基本农田保护条例（1998）u中华人民共和国土地管理法实施条例（1999）u报国务院批准的建设用地审查办法（1999）u土地利用年度计划管理办法（1999）u建设用地审查报批管理办法（1999）u新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（1999）u关于做好省级和需国务院审批的城市土地利用总体规划报批工作的通知（1999）u关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999）u关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知（1999）u关于切实做好耕地占补平衡工作的通知（1999）u关于查处土地违法行为如何适用《土地管理法》有关问题的通知（1999）u关于加强土地违法案件查处工作的通知（1999）u规范国有土地租赁若干意见（1999）u关于土地开发整理工作有关问题的通知（1999）u最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释（2000）u国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知（2000）u土地登记资料公开查询办法（2003）世联版权所有世聯地産34广东省地方性法规、规章广东省林地管理办法（1992）广东省基本农田保护区管理条例（1993）广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（1999）深圳经济特区法规、规章深圳经济特区规划土地监察条例（1995）深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定（1998）深圳经济特区土地使用权出让条例