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“一书三证”的规划管理法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。1、建设项目选址意见书建设项目的选址管理是规划行政管理部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择的行政许可工作。建设单位据此办理项目正式立项手续和向国土管理部门申请建设用地预审。办理范围划拨类项目，指列入国土资源部《划拨用地目录》或江苏省国土资源厅《江苏省划拨用地目录》，以划拨方式提供国有土地使用权的项目。需征收农民集体土地的；需编制可行性研究报告的；需改变土地使用性质的；位于城市紫线范围的；其他需要申领选址意见书的。由省级以上建设行政主管部门核发选址意见书的项目。办理阶段划拨类项目原则上应先行办理选址意见书，在提供相关依据文件的前提下，可同时办理选址意见书和建设用地规划许可证。批准或核准类项目在项目批准、核准前应办理选址意见书（选址、环评、批准或核准、用地、土地）；备案类项目在项目备案后办理选址意见书（选址和用地可同时办，后可进行土地预审）。办理条件批准类项目应提供项目建议书批复；核准类项目应提供项目开展前期工作联系函；（发改委）备案类项目应提供项目备案通知书。建设项目选址意见书的有效期一般为十二个月。如需延期应提前20天申请。延期不得超过6个月。有权立项部门1-计划部门：国家、省、市发改委；省、市经贸委（限技改项目）；市建委（限政府投资的城建项目）；区、县发改局（其中江南八区发改局限外资项目）。2-国务院有关行业主管部门：如交通部、铁道部、教育部等。原则上省、部属单位须由省级以上发改委立项，投资超过一定规模须由省级以上发改委立项，投资须由商务部批立项。3-部队有关部门：中国人民解放军总后勤部，中国人民解放军南京军区联勤部，含：-南京军区联勤部基建营房部；-南京军区住房制度改革领导小组办公室（限经济适用房项目）；-南京军区老干部住房建设办公室（限离退休干部住房项目）；-江苏省军区后勤部、联勤第十六分部及军区其他单位立项审批机构（限50万以下自筹资金项目）。中国人民解放军南京军区空军后勤部武警总部后勤部、武警江苏省总队后勤部其中，部队建设的居住类项目（包括经济实用房、老干部住房、干休所等，不含营房），须提供市发改委的项目备案登记表方可申办建设工程规划许可证。批文类型及对应的办理事项1-前期准备批文-联系函（划拨供地的核准类项目、工业用地等）；-项目建议书的批复（划拨供地的批准类项目）；-年度土地储备计划（土地储备项目）；-其它出现“开展前期准备”内容的批复文件。持上述批文，可申请办理：（1）选址意见（含选址意见函、选址初审意见、规划初审意见等）、建设项目选址意见书；（2）规划设计要点及规划设计方案审查。持前期准备批文不得申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2-正式批文-核准通知书；-备案通知书；-可行性研究报告的批复；-初步设计批复；-***事、***通知、***建设计划等（部队项目）；-其它正式项目批复。持上述正式批文，可办理全部规划事项。审批制指政府资金投资建设的项目。企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中政府只对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其它项目无论规模大小，均为备案制。项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。——国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）《国家发展改革委核报国务院核准或审批的固定资产投资项目目录（试行）》。国家发改委于2005年12月报国务院批准发布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》将投资建设的项目分为：第一类——鼓励类第二类——限制类第三类——淘汰类核准制国家发改委于2004年9月发布了《企业投资项目核准暂行办法》及《政府核准的项目目录》，共分为：农村水利（农业、水库，其他水利工程）能源（电力、煤炭、石油、天然气）交通运输（铁道、公路、水运、民航）信息产业（电信、邮政：电子信息产品制造）原材料（钢铁、有色金属、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黄金）机械制造（汽车、船舶、城市轨道）轻工烟草（纸浆、变性燃料乙醇、聚酯、制盐、糖、烟草）高新技术（民用航空航天）城建（城市快速轨道交通、城市供水、城市道路桥梁）社会事业（教育、卫生、文化、广播电影电视、旅游、体育、娱乐，其他社会事业）金融（印钞、造币、钞票纸）外商投资境外投资（甲方投资3000万美元）备案制国家发改委于2004年11月发布了《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资[2004]2656号）。同时对外商投资的项目也从核准、备案、产业指导目录等，产业、投资方向均与内资有所不同。各部、省、市也制定了的项目投资管理办法和产业指导目录。批文有效期1-地方立项项目，批文上注明有效期的，批文在有效期满后自动失效；批文未标注有效期的，原则上以批文核发之日起2年内有效。对于分期实施的项目，在首次申报时，应对批文有效期进行审查；后续申报时，无需再次审查有效期。2-部队批准立项项目，一般无有效期标识，在项目没有建设完成前，原则上其批文一直有效。批文主要内容1-建设单位名称建设单位和批文项目单位应一致。对于机构代码未改变、建设单位名称变更的，只需提供工商管理部门的更名证明文件，无需重新立项；对于企业改制或成立新项目公司的，建设单位必须取得新的立项批文；批文下达给主管部门、具体项目由下属单位承担的，除批文中已明确项目承担单位的情况外，应由主管部门另行发文明确项目承担单位。2-建设规模批准类、核准类项目及部队立项项目建设规模变化幅度超过10%及备案类项目建设规模超过20%的（含分期实施项目），不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续；未超出以上变化幅度的，可先行办理规划手续，由建设单位自行向原项目批准机关办理书面确认手续。项目建设规模一般指新建地上总建筑面积，不包括地下及保留建筑（批文中另有规定的除外）。未规定建设规模，仅规定了用地规模的，一般指建设用地规模，其浮动范围要求同上。3-主要建设内容、建设地址凡批文主要建设内容、建设地址发生变化的，不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续。主要内容即定点、定性、定边界、定规模定点——在哪里？确定建设项目位置,较大型的项目需做多方案的比较定性——干什么？确定建设项目的用地性质定边界——什么范围？确定建设项目用地的大致范围定规模——有多大？确定建设项目可用地的大致面积办理程序建设单位提交申请报告和必要的图件，并填写建设项目选址申请表；属审批制的建设项目，还应提供项目建议书。办理权限以下项目由地方规划主管部门初审后报省建设厅核发选址意见书1-位于省级及国家级风景名胜区内的建设项目；2-省级以上立项权限的项目；3-区域重大基础设施和区域性重大项目（机场、港口等）；4-其他需上报的项目。重大项目的选址应当组织专家咨询、论证。以下项目报市政府或市规划项目审批小组审查：1-省、市级的大型公共建筑；2-重大市政工程；3-对城市环境可能构成较大影响的大型工业项目和乡镇工业园。法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。2、建设用地规划许可证第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。建设用地的规划管理是规划行政管理部门根据法律规范及城市规划，确定建设用地位置和范围，提供土地使用规划设计条件的行政许可工作。建设单位据此办理土地及征地拆迁手续。办理范围需征收农民集体土地的；以划拨方式取得国有土地使用权的（无论划拨或出让供地）；以出租出让等方式取得国有土地使用权的；改变原土地使用性质的；工程施工中需临时施工用地的。办理阶段划拨供地：项目经批准、核准、备案后，在办理供地手续前，办理建设用地规划许可证。江苏省划拨用地目录国家机关用地和军事用地-各级国家机关办公用地-各级国家机关安全、保密、通讯设施用地-军事用地城市基础设施用地和公益事业用地-城市基础设施（水、电、气、交通、环卫、道路广场、绿地）-非营利性邮政设施用地-非营利性教育设施用地-公益性科研机构用地-公共体育设施用地（高尔夫球场除外）-公共文化设施用地-公共卫生医疗保障设施用地-非营利性社会福利设施用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地办理阶段出让供地：根据最新国家、省、市相关文件规定，有偿提供土地使用权，均将采用招标、拍卖、挂牌的出让方式，包括工业用地。项目在办理国有土地使用权出让手续前，首先办理规划设计要点，在土地出让后、凭立项批文和土地出让合同办理建设用地规划许可证。以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让以及以协议方式出让土地的其出让合同应当包括规划管理部门提出的规划设计要点及附图，土地出让合同中的用地性质和范围必须符合建设用地规划许可证的要求。土地出让合同签订后，任何单位和个人不得擅自改变规划设计要点；需改变的应当征求规划部门的意见，经原审批部门批准后方可变更。办理条件批准类项目应提供项目可行性研究报告批复及用地预审报告；核准类项目应提供项目核准通知书及用地预审报告；备案类项目应提供项目备案通知书及用地预审报告。建设用地规划许可证有效期为12个月，（在此期间建设单位可凭建设用地规划许可证向国土管理部门申请建设用地批准书），可申请延期，但不得超过6个月。办理程序1-建设单位提出申请，提交项目批准文件、地形图、相关部门意见等必要图件；2-规划管理部门根据建设项目的性质、规模和城市规划要求提出意见，核发建设用地规划许可证；3-建设单位取得建设用地规划许可证后，向国土管理部门申请办理有关土地手续。当以土地租赁的形式进行建设时，须与土地使用权所有者签订合法的土地租赁合同，同时以双方的名义申请临时建筑规划设计要点，办理临时建设工程规划许可。当土地权属由多家单位共有时，须由多家单位同时申请规划设计要点或签订委托合同，同意由一家申请。对跨区域的重大能源、交通、水利等基础设施的管线，如输油、输气、地铁线路段，一般可不办建设用地规划许可，只选线、提规划设计要点，然后直接办理建设工程规划许可证。通常办理建设用地规划许可时，同时附有用地红线图和规划设计要点等附件。对无需办理建设用地规划许可（既有土地）的单位，可凭立项批复、土地权属证明等有效文件直接申