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房地产估价风险分析北京仁达房地产评估有限公司闫旭东一、按风险造成的后果分类1、估价师承担风险法律责任风险：法律责任是对估价师执业行为的约束，由《刑法》、估价师管理办法》管制。信誉风险：信誉是对估价师执业行为的保障，实行信用档案管理。2、机构承担风险法律责任风险经营风险：经营是公司生存之本，持续经营是公司发展之源。信誉风险：信誉是公司持续经营的保障，实行资质管理。是对公司经营活动的约束，由《房地产估价管理办法》管制经济赔偿风险二、风险来源及可控性分类风险来源政策风险：由行业、金融等政策的变动引发的法律变动风险：由新法颁布及法律条文变动引起的市场风险：由市场供求关系引起的关联风险：由关联方带来的客观性（系统性）风险，不可控业务承接风险：在承揽业务过程中产生的技术风险：在估价报告技术方面隐含的报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的管理风险事务管理风险财务管理风险人员管理风险估价报告管理风险行政事务管理风险人力资源配置风险职业道德风险执业能力风险报告质量管理风险报告归档管理风险主观性（偶然性）风险，可控无论是估价师还是估价机构面临的风险，归根到底都要通过对风险源的有效控制才能达到防范各类风险之目的。从风险来源来看，政策风险、市场风险、法律变动风险和关联风险归属于客观性风险范畴，具有系统性风险特征，为主观上不可控制的风险来源，只能通过不断学习、密切关注、认真判断来降低风险来临的可能性。而业务承接风险、技术风险、报告使用风险和管理风险归属于主观性风险范畴，具有偶然性风险特征，可以通过估价人员的主观努力加以控制。因此，我们应找出可控风险源，通过对公司各项管理制度的完善，加以合理有效控制和防范。从公司员工对“房地产估价风险”的观点归纳中也可以看出，大家最受重视的主要风险：业务承接风险、技术风险和管理风险也属于可控性风险。三、可控性风险风险分析（一）业务承接方面的风险点1、市场拓展①市场开拓计划合理性引起的经营风险房地产估价市场可以划分为传统市场和新拓领域市场。对传统市场（竞争性市场）的客户开拓，需要对整体市场进行细分并作出合理规划后竞争取得客户。在不断扩大传统市场的基础上努力开发新拓领域市场（非竞争市场）。②市场拓展中个别市场人员的不妥行为所导致公司声誉损害的信誉风险加强市场人员素质教育，规范市场人员行为，防止私下承接业务、与客户串通作假、收受或所要回扣、假公济私等有损公司声誉的行为产生。（一）业务承接方面的风险点1、市场拓展③客户维护及项目跟进不利或沟通不畅导致项目流失的经营风险定期维护客户，主动跟踪服务。对有过项目接触的客户要适时进行回访，让客户感觉到我们超值的专业化服务，长期认可公司。④业务费用成本过高导致利润降低甚至亏损的经营风险客户开发和维护需要适度业务费用，但业务费用过高会导致经营利润下降甚至亏损。长期客户的维护在于与客户情感沟通和客户对我们的专业化服务水平的认可，并不是全靠用金钱拉关系。试想别的公司用更多的金钱而不是靠技术和服务，客户就全跟着跑了吗？（一）业务承接方面的风险点2、业务洽谈①委托方未能真实告知估价对象状况的风险估价对象常常存在着这样或那样的缺陷，有些缺陷是实体性的如影响房屋正常使用的管道、水电等，有些缺陷是权益性的如带有低租金长租期的房产、房产本身已做抵押等。有时委托方为达到某种目的故意隐瞒实际情况，为我们估价工作带来较大风险。因此在业务洽谈中应在认真听取对方介绍的同时，仔细分析其中的逻辑性判断其合理性，有疑点的地方做好记录并通过对方咨询、有关部门查询、现场勘查、现场周边询问等方式综合进行判断。（一）业务承接方面的风险点2、业务洽谈②委托方出于某种目的要求高估或低估房地产价值的风险对于抵押估价业务估值过高的项目，当抵押人不能按时偿还银行贷款，银行不得不将抵押物强制变现时，若房地产市场价格正处于下降过程中，抵押物的变现值就可能不足以偿还银行的抵押贷款，估价机构就可能承担相应的经济赔偿责任，而巨大的经济赔偿额可能是估价机构无法承担的。对于纳税、改制等估价业务估值过低的项目，估价机构承担着国家税收和国有资产流失等法律风险。对于估价师来说，估价结果过高或过低也会使得签字估价师会陷入风险之中。市场人员在对这类估价业务承接时一定要慎之又慎，尽可能明确委托方意图，通过与委托方的充分沟通，如根据项目特点、估价目的和价值定义等向委托方作出合理解释，说服委托方接受我们的估价结果，使其符合正常的市场价值。（一）业务承接方面的风险点2、业务洽谈③市场人员对客户大包大揽，在未确定报告繁琐程度情况下就答应完成报告时间和大幅降低评估费用的风险有时市场人员为了能承接到业务，在未对估价对象概况认真了解的情况下，就大包大揽，无所不答应，订立出与估价任务不符的作业时间和估价费用的合同，极易造成违约责任和估价报告质量问题。另外，过低的收费和过短的时间会使得不了解估价行业的客户认为估价工作没有技术含量，而进一步压低评估费用。（一）业务承接方面的风险点2、业务洽谈④尚未确定估价目的和报告使用方向，就许诺客户评估值的风险有的市场人员洽谈业务时，仅简单地询问一下估价对象情况，就重点与客户谈论评估费用。而对估价的目的、估价对象的范围、估价报告的使用方向未做认真询问和界定。众所周知，估价报告使用方向确定估价目的，估价目的决定评估价值。不同的估价目的下的估价结果区别是很大的，因此洽谈业务是一定要确定估价目的和报告使用方向后，才能判断出客户所要求评估值的合理性。（一）业务承接方面的风险点2、业务洽谈⑤一味地以低价吸引客户，导致客户对公司能否客观地评价房地产价值的能力产生质疑而丢失客户的风险有的客户要求查看现场时给出大概评估值和评估费用，有的客户直接打电话咨询。如果我们单独采用以低报评估费的策略，可能会吸引一些小客户，但往往会引起一些客户对公司的技术水平产生怀疑而丢失重要客户，尤其是有官方或财团背景的大客户。从某种角度上讲，评估收费水平的高低往往代表着一个公司估价报告水平的高低。（一）业务承接方面的风险点3、委托方提供的资料①权属文件证明如《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等资料及他项权利状况的真实性在我们承接估价业务过程中，有个别的委托人为了骗取银行贷款或其他目的，不惜会弄虚作假，进行伪造《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等违法活动，还有的委托人故意隐瞒已经抵押、担保等事实，如果未能有效核实，将为公司和签字估价师带来严重的风险。（一）业务承接方面的风险点3、委托方提供的资料②《房屋租赁合同》中租金水平的真实性客户为了高评房地产价值，有的采用伪造《房屋租赁合同》的方式来提高租金水平，还有的客户故意隐瞒长期低价租金事实。我们应尽可能对租金实际水平进行调查核实，避免租金不实的风险。③委托方提供的资料不全委托方一般不具备专业的估价知识，也不知道房地产估价应提供那些资料，有的只是一知半解，不可能将估价所需的全部资料提供齐全。洽谈和接受业务时应向委托方说明估价所需资料情况（一般参照与项目类型对应的资料清单，特殊情况需单独做补充说明）。资料不全或缺损同样容易造成估价风险。（一）业务承接方面的风险点3、委托方提供的资料④委托方不按时提供资料若《委托估价合同》中的提交估价报告时间，未限定为委托方全部提供资料后的若干天，则委托方不按时提供资料将会给公司带来违约责任的风险和赔偿责任。⑤客户资料丢失、缺损和保密的风险有时估价项目我方向委托方索要了原估价报告、其他评估报告、财务报表和报告。这些材料有的属于委托方的机密，有的委托方还需存档，需要我们对其做良好的保密和保管。另外有的预评估报告与正式估价报告时间间隔很长，其委托方提供的资料也需要做良好的保管。如果造成客户资料丢失、缺损或泄密，公司可能因客户产生不信任而丢失客户，严重的可能造成客户诉讼。（一）业务承接方面的风险点4、合同签订及评估费用收取①《委托估价合同》有缺陷或质量不高造成的风险《委托估价合同》是合同双方在平等互惠的基础上明确约定双方利益和义务的法律性文件。订立合同时应通过友好协商，充分考虑合同双方的权益和义务，特别是我方的利益，同时尽量避免由于约定不明确（如不是我方原因引起的报告超时等违约行为）而导致的日后纠纷。提高《委托估价合同》质量是避免合同风险的重要手段。（一）业务承接方面的风险点4、合同签订及评估费用收取②不按规定条款签订《委托估价合同》的风险由于估价行业处在买方市场上，估价机构的市场地位较委托方更为劣势，市场人员在订立合同时，往往并没有充分考虑我方的利益，修已有《委托估价合同》中的合同条款，如付款方式的改变等对我单方不利的合同条款，造成违约风险或赔付风险。订立的合同时应该由副总经理以上的负责人审核。（一）业务承接方面的风险点4、合同签订及评估费用收取③不按流程签订《委托估价合同》的风险既不签合同也不收取预付款，就指挥技术人员开展评估工作并提交报告，致使评估费用难以收取的风险。④未按《委托估价合同》条款规定收取费用的风险收取预付款后，未按《委托估价合同》条款规定，在未收取全款的情况下就提交报告，造成尾款难以回收的风险。（二）估价技术方面的风险点在取得估价业务后，按照估价程序，涉及到估价技术方面的流程分别有拟定估价作业方案、收集估价所需资料、实地查看估价对象、分析估价对象及房地产市场、选定估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告。其中，拟定估价作业方案、选定估价方法进行测算、确定估价结果等步骤归类于估价方法及参数的选择方面的技术风险；收集估价所需资料、实地查看估价对象、分析估价对象及房地产市场等步骤集中体现为估价信息取得与使用方面的技术风险；撰写估价报告步骤存在着估价报告撰写方面的技术风险。（二）估价技术方面的风险点1、估价方法及参数的选择方面的技术风险①估价方法选择不当的风险估价方法选择是否得当是房地产估价的主要技术风险之一。估价方法选择始于拟定估价作业方案，技术路线是否合理，人员、时间、费用安排是否得当对最终估价方法的选择起着重要作用。合理的估价作业方案表现在能省时、省力、高效的完成估价业务；不合理的估价作业方案可能会造成估价方法选择错误、重复作业等风险。不同类型的房地产，根据估价目的，应该选用合适的估价作业方案。估价方案的制定应该由富有丰富估价经验、对项目情况有详细了解的估价师完成。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用，根据已制定的估价作业方案和所搜集的信息资料确定估价方法。估价方法选择应考虑所选的估价方法与搜集到的信息资料相匹配，估价方法中所需的数据无法搜集、搜集不全或不细、搜集成本过高等情况不适宜选取。若确定的估价方法没有足够数据做支撑或所选定方法根本不适宜就会造成风险。（二）估价技术方面的风险点1、估价方法及参数的选择方面的技术风险②参数选择不当的风险不同的估价方法有着不同的技术参数，技术参数选择不当，即使估价方法选择正确，也会得出错误的估价结果，造成风险。技术参数的确定归根到底来自于市场，是根据大量的市场调查数据进行测算结合以往的估价经验得出的。如果只凭经验数据或借用他人经验数据，不根据所估物业类型、市场条件等的具体情况进行测算，就不可避免由于估价参数选择不当而造成估价结果偏离市场价值的风险。（二）估价技术方面的风险点1、估价方法及参数的选择方面的技术风险③最终估价结果确定方式不当的风险同一估价对象宜选用两种以上的估价方法，根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法，应同时采用多种估价方法进行估价，不能随意取舍，最终估价结果的确定方式不尽合理同样会造成风险。当所选用各种估价方法的估算结果相差不大时，综合结果应采取简单算术平均法确定；当对不同估价方法估算出的结果有一定差异时，应进行比较分析后采用加权平均法，权重数应合理确定；当结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。在确定了综合结果的基础上，还应考虑一些不可量化的价格影响因素，对综合结果进行适当的调整，或取整，或认定其作为最终的估价结果。对于最终估价结果应保证其客观合理性，估价结果应该经的起市场的检验，符合或正确反映估价对象于估价