大平层公寓设计专题研究

平层豪宅公寓专题研究2017.08Content▪平层豪宅背景研究▪典型案例分析『关键词』平层豪宅大面积豪华公寓『简介』对平层豪宅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、北京、杭州、深圳等城市的平层豪宅项目，从整体视划、功能构成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究，总结出平层豪宅产品的核心价值体系，对平层豪宅项目具有一定的借鉴意义。『案例』吉宝湾共管公寓、空中豪宅leRaffine、Eliza豪华公寓、住宅塔（国外案例）绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄于路8号、云顶至尊（国内代表案例）平层豪宅的市场平层豪宅的客户平层豪宅与别墅比较市场现状及竞争力国外案例研究国内案例研究规划建筑立面景观精装修平层豪宅发展趋势产品适应度和发展会所物业管理平层豪宅背景研究平层豪宅的定义及发展平层豪宅的市场平层豪宅的客群分析平层豪宅与别墅的比较关键词解释：大面积、单层、豪华公寓平层豪宅的定义——大面积单层豪华公寓大面积：相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170㎡以上，发展到300㎡以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800㎡左右；在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而与追求居室的使用数量;单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面的居住概念，但是这个概念虽然强调单一层面生活方式，同时也包含平层豪宅中“复式”类产品概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍感受;豪华公寓：和价格特征一致，在管理和基本配置上和高级别墅一样，都属于豪宅范畴，总的表现形式是采用顶级配置和服务形式。平层豪宅功能空间发展200420052007200920102011出现带独立卫生间的主卧室出现带独立卫生间以及步入式更衣间的主卧室出现带独立卫生间的次卧室、独立书房空间、佣人房出现三间次卧室、双厨、起居厅出现带独立卫生间及更衣室的次卧室出现双餐厅，双主卧套房，以及特色空间（室内游泳池）功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；传统舒适型公寓,面积130㎡面积400㎡,设计结构和传统舒适公寓一致,尺寸放大从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之一：公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积公寓设计思路。采用特殊的单元构成，一单元一户，整层设计，利用外界资源和单栋独享的形式突出自身豪宅价值。传统西式别墅，大面积花园，内部古典式空间布局虽然是公寓类产品，但是在内部布层的时候无论是全套房设计理念还是强调交通空间转折处理等方式都和别墅户型设计一致。从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之二：在户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布层。突出公寓室外空间的做法，以阳台或露台的手法制造花园环绕住宅布置的概念。突出内部自由空间和室外大露台的处理方式。从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之三：强调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。带有泳池配套的平层豪宅产品。别墅式内部空间的平层豪宅大面积空中花园的平层豪宅一梯一户的平层豪宅内部无隔断的平层豪宅传统舒适公寓别墅国外平层高档公寓类传统公寓布局的平层豪宅平墅发展源流市场现有的平层豪宅种类最早的设计手法，传统舒适公寓的升级版。与是发展的主要方向，未来存在于地段占主导优势的区域。现在流行的设计手法，借鉴别墅类产品特性。是平层豪宅发展的主要方向之一。也是后续重点展开的户型研究方向。充分发挥结构优势的设计手法。平层豪宅的主要设计发展方向和主要借鉴点。发展评述平层豪宅市场表现选取了同区域平层豪宅项目别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高，与同区域别墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很与错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜，接近周边项目的2倍，可见平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位，绿城玉兰花园均价更是与周边独栋别墅看齐。而同属高端的外滩区域，所选案例中各项目单价差别与明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层+普通公寓产品）项目均价高20%，但从总价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客户层面上更顶级。类型项目面积段（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万元）推案量成交量开盘时间颛桥区域大平层闵行星河湾250-330500001250-16506222662010/12/8公寓春申景城（三期）90-19630000270-5908804542009/11/15公寓虹梅菁典苑64-8524000153-2043261202011/4/17外滩区域大平层绿城黄浦湾280-4001200003360-48001721132009/8/9大平层+公寓华润外滩九里188-2771000001880-27701831292009/10/31大平层+公寓世茂滨江花园七期90-340100000900-34004143432008/9/2唐镇区域大平层玉兰花园256-398500001280-200088242011/4/23独栋棕榈泉花园733-841575004210--483541372007/5/14平层豪宅的客群分析客户群体描述：平层豪宅客户的基本特性：在国内一线城市京沪深广工作、居住的极具消费及购买力的富豪层级客户，部分有海外生活经历。作为社会的富裕阶层，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。置业特征客户特征多次置业，或已购置别墅偏好豪宅客户圈层生活-会所/服务渴望回归城市繁华跟随豪宅品牌/重复购买资产2亿元以上爱生活，爱社交人生两件事：创造价值/享受生活豪宅爱好者客户身份国内外知名人士私营业主或大中型公司老总港澳台的投资公司高管城市新富阶层同等档次地段单套面积（㎡）对比(单位未标明情况下为㎡）附加值高端别墅城市中远郊500-700功能空间主卧室客厅餐厅次卧室厨房独立卫生间书房休闲厅/酒窖健身房佣人房赠送花园、露台、地下室或地下停车库面积801085030/35/40301025505010平层豪宅城市中心或近郊300-400面积5722/301525/29/352395说明：案例选择相同档次上海高档独立别墅和的主力面积段和平层豪宅相比。经过比较可以看出平层豪宅的优势主要体现在地段属性上，设计上的特色在单层空间处理上。其它因素，包含花园、地下室等附加值和主要功能空间的面积，例如客厅、餐厅和主卧的尺度以及功能上以及车库独立入户上，别墅毋庸置疑，有着显著的优势。平层豪宅功能空间发展(同等档次）内部主要功能空间基本相同，别墅比平层豪宅多一些次要功能空间，室外花园、二层露台、地上或地下停车空间、地下活动空间、储藏空间。建筑面积550.00㎡4室3厅6卫一厨+地下活动空间豪华独栋别墅，内部功能空间完善，地下空间层部运动休闲空间，一二层动静分区明确，地面停车及一层室内停车库双重设计，配有私家花园建筑面积373.00㎡4室3厅4卫豪华平层大宅，内部功能空间完善，正方形基本平面空间形式，围合功能空间布层，中心交通组织空间别墅与平层豪宅功能空间比较(相同级别）地下一层地上一层地上二层大景观节点的打造，对于公共空间，中心景观的营造视划细致，强调区域的整体感景观打造，平层豪宅相比别墅来说，更多的中心景观、组团空间设计营造，而别墅强调私家花园打造宅间景观的营造，注重家庭院落景观的营造，内外景观的渗透，细致的打造典型案例分析国外典型案例分析国内典型案例分析平层豪宅研究分析国外典型案例分析/吉宝湾共管公寓项目概况：•项目位于新加坡南端的吉宝湾之畔，包括6座高层和11座多层住宅；•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达750米的私人海滩；•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。前排多层建筑弧形立面设计，最大化景观面，后排高层错落布置，朝向各与同，意在向各个景观方向分散布置，总体思路是以观景作为首要考虑要素。内部大开间全景窗设计——以海景资源作为主要卖点打造，朝南一侧可观赏到海景的房间均设大面积全景窗；主卧室套间化，其他次卧室部分套间化，内部无大面积衣橱空间。国外典型案例分析/空中豪宅leRaffine采用框架结构，内部空间可自由划分，以公建化建筑技术营造住宅空间；高层中设计泳池是奢华的代表，可适当考虑层部设置游泳池以迅速提升整体档次室外泳池，私人享受，与起层室、客厅紧邻布置开敞设计，无隔断功能空间，自由划分，根据业主需求量身定制装修一层2户双电梯设计，增加电梯使用率同时也保证电梯维修时至少一部通行双层空间布置，公私分区明确，动静空间分离布置，相互与影响项目概况：项目位于曼谷市中心，是一幢每户均有私人泳池的豪华公寓；项目结合本身传统生活方式的理念，打造一栋科技功能齐全的住宅。国外典型案例分析/Eliza豪华公寓澳大利亚悉尼的伊丽莎白大街，靠近著名的海德公园；建筑的豪华程度和设计手法将影响澳大利亚对于豪华公寓的重新定义和设计；立面设计上弧形流动的造型，与断变化的外立面是因为每一层与同的太阳位置、视觉要求和与同的平面布局等实际需求。【客厅与卧室】【开敞空间】【其他区域】主要功能空间紧邻一线景观，与外部景观露台无隔断连接；整个功能空间通透的连接，包括卫浴区，形成视觉开阔的整体观景面；对于其他功能空间，运用居住空间的另一边区域营造，间接使用日光与灯光结合提供照明，顶层室内游泳池设计；国外典型案例分析/住宅塔有限的用地面积上，打造空中花园景观，拥有一个空中的景观空间；内外的通达性，使室内外成为整体，每层都如同在一层地面，有绿色空间的视觉景观，打造空中的竖向绿带。项目名称住宅塔建筑形态高层住宅位置墨西哥城总建筑面积25000m2楼层数36单套建筑面积400㎡BAA视点B视点•无入户大门，以电梯入口作为入户门设计；•电梯入户采用智能化控制，保证每户的安全；•挑空2层高空中景观花园，增大竖国外典型案例分析/案例借鉴点及引领趋势室外无边界景观阳台，内外空间的自然过渡，无隔断大窗，大开间景观客厅以及卧室设计框架结构设计，内部空间无墙隔断，自由划分；多部电梯入户设计，提高电梯利用率；室内外特色空间的设计，如室内外标准游泳池设计，桑拿房、阳光浴露台等国内典型案例分析/绿城玉兰花园基本情况区域板块浦东/唐镇项目地址浦东齐爱路99弄投资商绿城集团开发企业上海绿顺房地产开发有限公司物业管理上海绿城物业营销代理上海和声开盘时间2011-05交房时间2012-12-31容积率1.5总建面积87000㎡工程进度精装修物业管理费新开盘暂无南侧平层官邸，北侧高层公寓规划；内部无车行道设计，入口地下车库设计，内部人行道通过交通组织。多组团布置方式，中心主要景观轴贯穿整个平层官邸和公寓组团，组团景观满足每栋住宅前或后至少拥有一处景观资源，安排充分合理；卧室区域：•主卧面宽：4.5米•主卧套房面积：48㎡（卫生间13㎡）•卧室数量：三间卧室（套房）•特色：中轴动区，将主客卧分隔，主卧私密性提高国内典型案例分析/闵行星河湾基本情况区域板块颛桥项目地址闵行都会路3799号投资商星河湾地产控股有限公司项目特色豪华居住区,宜居生态地产开发商上海浦东星河湾房地产开发有限公司物业管理星河湾物业管理有限公司开盘时间2011.12.18交房时间2011年底容积率1.40住宅总建面积653000㎡工程进度全装修物业管理费4.50元/平方米·月楼盘采用全围合式的社区规划，社区中心设有大型水景、绿植