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四、房屋共有面积分摊•相关概念•产权单元权属界限的确定•共有面积的内容•共有面积的分摊原则•共有面积的分摊方法•案例分析（一）相关面积概念•房屋产权面积•成套房屋套内建筑面积•房屋共有建筑面积•房屋使用面积•功能区与参摊区房屋的产权面积•房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定房屋的共有建筑面积•房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。成套房屋套内建筑面积•成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成房屋共有建筑面积•房屋共有建筑面积指房屋内多个产权人共同占有或共同使用的面积。套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。功能区与参摊区•功能区：依据房屋的使用功能或者共有某一公共面积而划分的区域。•参摊区：即参加分摊计算的区域，指房屋中参加分摊某一共有建筑面积的范围（可以为层、单元、套、间、或综合区间等）面积测算关系图（二）产权单元权属界限的确定1、成套房屋的分户权界线取其外墙或分户隔墙的中心线。2、商业铺位、车位等分户权界线取其分隔墙的中线，无分隔墙时取界址点的连线。3、整层为一户时，分户权界线为该层外墙边线，户与公共建筑之间的分隔墙以中心线为界。4、整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线或伸缩缝为界，山墙部位取外墙边线。（三）共有建筑面积的内容•不应分摊的建筑面积•应分摊的共有建筑面积不应分摊的建筑面积1、设计为人防工程的房屋以及避难层（间），或利用人防工程、避难层（间）的公共服务用房。2、独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车、非机动车集中停放的部位等。3、建在栋内或栋外，为他栋或多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房、设备用房、公共走廊、市政设施用房及为社区服务的公用房屋等。4、规划批准的层高在2.20米及其以上的设备（结构）转换层；房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑物。5、物业公司的经营办公用房。6、法律、法规规定的其他情形。应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积指除不应分摊的建筑面积外，设在本栋内为本栋房屋服务的由多个产权人共同占有和使用的部分，一般包括以下部分：1、栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道等的建筑面积。2、栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。3、栋内共有的突出屋面的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。4、栋内为本栋服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。5、位于建筑物外墙中心线外侧的墙体。套与公共建筑之间的分隔墙以中心线为界，位于公共建筑一侧的墙体计入公共建筑。6、法律、法规规定的其他情形。（四）共有建筑面积的分摊原则•产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。•产权各方无合法产权分割文件或协议的，按与共有建筑相关的房屋建筑面积比例进行分摊。武汉市共有建筑面积的分摊原则•异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户建筑面积在各自范围内单独计算，其房屋外墙体全部计入各户房屋建筑面积内，毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。•异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户建筑面积应进行共有建筑面积分摊计算。•共有建筑面积的分摊与计算，一般以栋为单位进行。功能单一的房屋一般采取整体分摊的方法，多功能房屋一般采取多级分摊的方法。•共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。（五）共有面积的分摊方法1、共有面积的分类2、共有面积的确认3、共有面积的计算公式4、共有面积的计算5、共有面积现状的处理方式1、共有建筑面积的分类：1）整栋共有的建筑面积2）功能区间专用的共有建筑面积3）功能区内专用的共有建筑面积4）功能区内局部区域专用的共有建筑面积5）其他共有建筑面积2、共有建筑面积的确认•1）由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。•2）共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。•3）房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。3、共有建筑面积按比例分摊的计算公式•δSi=K·Si•K=ΣδSi/ΣSi式中：K—共有建筑面积的分摊系数；Si—各单元参加分摊的建筑面积，m²；δSi—各单元参加分摊所得的分摊面，m²；ΣδSi—需要分摊的分摊面积总和，m²；ΣSi—参加分摊的各单元建筑面积总和，m²。4、共有面积的计算•整体分摊计算•多级分摊计算整体分摊计算1）分摊公式：•基本单元的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×基本单元套内建筑面积•共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积之和÷各基本单元套内建筑面积之和2）采用整体分摊条件分析•（1）使用功能单一的房屋，房屋基本单元对共有面积的共有情况一致•（2）一栋房屋虽然具有多种使用功能，但各基本单元对共有建筑面积共有情况一致多级分摊计算1、多级分摊的原则2、多级分摊的步骤3、多级分摊的条件分析多级分摊计算---原则遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊多级分摊计算---步骤第一级分摊：•一级分摊共有建筑面积按一级参摊区域的自有建筑面积的比例分摊。•一级参摊区域分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×一级参摊区域自有建筑面积•一级分摊系数=一级共有建筑面积之和÷一级参摊区域自有建筑面积之和••1、为整栋房屋服务的配电室、水泵房、公共门厅、公共通道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为•2、仅为其它功能区服务，必须穿过某一功能区（该功能区不使用）的垂直通道、水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。如果各二级参摊区域内，多级分摊计算---步骤第二级分摊：•某一功能区内各二级参摊区域（层、单元、局部区域）之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各二级参摊区域自有建筑面积按比例分摊其共有建筑面积。•二级分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×二级参摊区域自有建筑面积•第二级分摊系数=二级共有建筑面积之和÷二级参摊区域自有建筑面积之和•二级共有建筑面积包括：各二级参摊区域之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积多级分摊计算---步骤第三级分摊：•如果各二级参摊区域内，不能直接按各房屋基本单元套内建筑面积比例来分摊其共有建筑面积，则按上述方法依次进行多级分摊多级分摊计算---步骤•最末级分摊：•各级分摊，存在直接可以分摊到房屋基本单元情况时，视为最末级分摊，在参摊区域内部按各基本单元户内建筑面积比例分摊其共有建筑面积。•房屋基本单元分摊面积计算基本单元分摊共有建筑面积=最末级分摊系数×基本单元户内建筑面积最末级分摊系数=最末级共有建筑面积之和÷基本单元户内建筑面积之和•某一参摊区域内分户情况符合整体分摊条件时，可参照整体分摊方法在该某区域内直接将共有建筑面积进行分摊•住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。5、共有面积现状的处理方式（1）、某一区域内，同时有公共用房和独立使用的房屋，或共有情况不同的公共用房，且它们之间也存在无法分割的共有面积时，应在本区域内，按相关各部位界线内建筑面积的比例作预分摊计算。预分摊后的面积分别计入到相关建筑面积内。（2）、设在栋内，列为不被分摊的公共用房应视为独立的权属单元，应参与分摊其他的共有面积。（3）、若住宅楼底层为架空层、车库层等其他用途的，将该楼划分为住宅和非住宅两大功能区，依照多级分摊方法处理。对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，各塔楼应分别划分为不同参摊区域，为塔楼或裙楼服务的屋面梯间分别计入各塔楼或裙楼的建筑面积；塔楼内存在共有情况不一致的，还应再划分次一级参摊区域。（4）、某一参摊区域在第一层或以上部分楼层中和其他参摊区域共同存在的，其在该层中的套内建筑直接使用本层本区域专用的梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑的，则该部分共有建筑面积不能算为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，应作为该参摊区域专属的共有建筑面积；若该参摊区域在第一层及以上部分楼层中仅设梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等参摊区域专用共有建筑面积而没有套内建筑直接使用的，则应视该功能区的第一层或以上部分楼层中梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面积属于“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，计入整栋共有建筑面积。（5）、从地上（栋内或栋外）通往地下各层的专用通道（楼梯、电梯等）应计入地下层。仅供一户使用的专用楼梯，全部计入该户套内建筑面积。（6）、为多个参摊区域共同使用的垂直通道（楼梯、核心筒等），按照其所在层，分别计入相应的参摊区域，视为参摊区域内共有建筑面积。（7）、一个参摊区域内，参摊区域专有的垂直（水平）通道在该参摊区部分楼层不使用或不开门的情况，该垂直通道也应纳入该参摊区域的专有公用面积。（8）、一层大厅（堂）有多种用途的，各用途房屋范围必须有明确的界址范围方可进行分割。（9）、原设计为整体商场车库等，实测后又分割成若干权属单元的•对整栋其他功能区面积无影响的，在本功能区内重新进行分摊计算。•对整栋其他功能区面积有影响的，应对整栋面积重新计算。（10）、一栋房屋内，两个塔楼之间的连廊、架空通廊应作为共有面积按相关的建筑面积比例分摊。•两栋独立建筑物之间的连廊、架空通廊建筑面积列为不被分摊共有面积。附1：各等级边长限差和中误差及相应测量工具（3.2.4)边长等级限差（m）中误差（m)采用的测量工具外业边长取小数点后位数一±0.04±0.02手持式测距仪、测３距仪或全站仪二±0.10±0.05玻璃纤维尺、钢卷２尺、手持式测距仪三±0.20±0.10玻璃纤维尺或钢尺２ΔD=±（Mj+0.02MjD）(７-1)式中：Mj–相应等级边长的中误差；D–边长，m；ΔD–边长的限差，m.附2：计算房屋面积的精度要求(3.2.6)房产面积的精度等级限差中误差一0.02√S+0.0006S0.01√S+0.0003S二0.04√S+0.002S0.02√S+0.001S三0.08√S+0.006S0.04√S+0.003S各级房屋面积计算精度要求表中：ΔS为两组独立测算面积的限差，单位：平方米。S为实测房屋面积，单位：平方米。附3：房屋面积测算技术报告书•一、房产测绘工程完成后，必须出具“房产测绘技术报告”。•二、“房产测绘技术报告”应包括的内容一、封面（附录：二十七）二、内容1、项目概况项目名称，委托合同或协议，测绘目的，房屋坐落、结构、层数等房产调查的内容，项目规模，作业内容等等。测绘项目最终成果总体情况说明,房屋栋数、总占面、总建面、各栋的占面、建面，用列表说明2、技术标准及测算依据执行的技术规定、文件，委托方的房屋资料等。3、作业方法作业工具，特殊部位的计算说明，测量方法及调查的方法，功能区确定及范围，分户界线的确定，内业计算及绘图方法。4、公共面积的分摊计算说明功能区的划分、共有面积的分类及确定、各级的分摊计算表5、质量检查及适用范围内外业检查情况说明，存在的问题如何解决，适用的范围等6、提交资料统计7、落款测绘单位、测绘日期三、附件37武汉市房产测绘中心谢谢！