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1第10章物业交易法律制度10.1物业交易概述10.2物业转让10.3物业租赁10.4物业抵押210.1物业交易概述10.1.1物业交易的概念和形式10.2.2物业交易的特征10.3.3物业交易的原则310.1.1物业交易的概念和形式1）概念是指以物业为标的而进行的转让、租赁、抵押等各种民事行为。2）形式（1）物业转让（2）物业租赁（3）物业抵押410.1.2物业交易的特征1）标的物位置的固定性2）物业市场是供给稀缺的市场3）物业交易标的额大、专业性强4）标的物具有连动性5）土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性510.1.3物业交易的原则1）及时登记原则2）房地连动原则3）物业交易价格受市场和国家政策的影响4）土地使用权出让合同设定的权利义务随土地使用权转移610.2物业转让10.2.1物业转让的概念和特征10.2.2物业转让的形式10.2.3物业转让的条件10.2.4物业转让程序10.2.5物业转让合同710.2.1物业转让的概念和特征1）概念是指物业权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为。2）特征（1）必须发生房屋所有权和土地使用权转移的行为（2）物业转让的主体是业主（3）物业转让的客体是房屋所有权及该房屋所占范围内的土地使用权（4）物业转让必须通过合同形式，并经过合法产权变更登记，才能最终生效。810.2.2物业转让的形式1）买卖2）赠与3）其他合法形式910.2.3物业转让的条件1）物业转让主体具有合法资格2）转让的物业符合法律的要求3）物业转让要符合法律规定的形式1010.2.4物业转让程序1）签订合同2）提出申请3）受理4）评估5）缴纳税费6）登记（过户）1110.2.5物业转让合同1）合同双方当事人的姓名或者名称、住所2）交易物业的基本情况3）物业的用途或使用性质4）成交价格及付款方式5）物业交付使用、物业过户登记的时间6）违约责任7）其他有关事项1210.3物业租赁10.3.1物业租赁的概念及特征10.3.2物业租赁合同10.3.3物业租赁关系的成立10.3.4租赁双方的权利义务10.3.5物业租赁关系的变更或终止1310.3.1物业租赁的概念及特征1）概念是指物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2）特征（1）物业租赁只转移物业权属中的使用权，而不转移物业的所有权（2）物业租赁有期限限制1410.3.2物业租赁合同1）签订物业租赁合同的原则（1）自愿互利原则（2）公平合理原则（3）合法原则152）物业租赁合同的内容（1）当事人姓名或者名称及住所（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况（3）租赁用途（4）租金及交付方式（5）房屋修缮责任（6）租赁期间出租人与承租人的权利和义务（7）违约责任（8）房屋返还时的状态（9）转租的约定（10）纠纷解决（11）当事人约定的其他内容1610.3.3物业租赁关系的成立1）出租的物业符合法律规定2）租赁双方签订书面的租赁合同3）物业租赁登记1710.3.4物业租赁双方的权利义务1）物业出租方的权利（1）按照合同约定向承租方收取租金的权利（2）对承租方使用物业的情况进行监督、检查、指导的权利（3）法定解约权（4）期满收回原物业的权利182）物业出租方的义务（1）按照合同交付完好物业的义务（2）修缮物业的义务（3）权利瑕疵担保义务（4）纳税义务（5）物业大修时为承租方解决临时用房的义务193）物业承租方的权利（1）按照合同约定租赁期内占有、使用完好物业的权利（2）要求及时修缮物业的权利（3）优先续租权和优先购买权（4）监督权和建议权204）物业承租方的义务（1）按照合同约定按时交纳租金的义务（2）爱护、合理使用物业的义务（3）不得擅自处置物业的义务（4）租赁期满交还完好物业的义务2110.3.5物业租赁关系的变更或终止1）物业租赁合同变更或终止的情形2）物业租赁合同变更或终止的实施2210.4物业抵押10.4.1物业抵押的概念和法律特征10.4.2物业抵押的条件10.4.3物业抵押的程序10.4.4物业抵押合同10.4.5抵押合同双方当事人的权利和义务2310.4.1物业抵押的概念和法律特征1）物业抵押的概念是指抵押人以其合法的物业以不转移占有的方式向抵押权人提供沾污履行担保的行为2）物业抵押的法律特征（1）物业抵押具有从属性（2）物业抵押具有不可分性（3）物业抵押具有优先受偿性（4）物业抵押具有物上代位性（5）物业抵押时要式抵押2410.4.2物业抵押的条件1）基本条件2）物业抵押权设定的具体规定2510.4.3物业抵押的程序1）抵押双方当事人签订抵押合同2）有公证机关对双方签订的合同予以公证3）抵押登记4）注销（1）因债务清偿而消灭（2）因物业抵押权的实现而消灭（3）因抵押的物业灭失且无替代物而消灭（4）协议消灭2610.4.4物业抵押合同1）物业抵押合同的概念是指抵押人将自己所有的，或经授权可以抵押的物业抵押给抵押权人，作为自己或第三人履行债务的担保合同。272）物业抵押合同的内容（1）当事人（2）主债权（3）标的物（4）抵押物业的价格（5）抵押物业的占用管理人、专用管理方式、占用管理责任以及损毁、灭失的责任（6）抵押期限（7）抵押权灭失的条件（8）违约责任（9）争议解决方式（10）抵押合同订立的时间、地点（11）双方约定的其他事项2810.4.5物业抵押合同双方当事人的权利义务1）物业抵押人的权利（1）占有、使用、收益和处分物业的权利（2）就同一物业上设定数个抵押权的权利2）抵押人的义务（1）保证物业完好的义务（2）保证物业抵押权的实现293）物业抵押权人的权利（1）优先受偿的权利（2）追偿权（3）物上代位权（4）处分抵押权4）抵押权人的义务（1）不得干涉物业抵押人正当地对物业行使占有、使用、收益和处分的权利（2）在债务人清偿债务后，抵押权人负有尽快解除物业抵押的义务（3）抵押权实现后，抵押权人负有将清偿其债权后将所余价款归还抵押人的义务30物业转让物业租赁物业抵押关键概念31复习思考题1.什么是物业交易？物业交易有哪些形式？2.什么是物业转让？物业转让的条件是什么？3.什么是物业租赁？物业租赁双方各有哪些权利和义务？4.什么是物业抵押？物业抵押有什么条件？