物业权属法律制度课程讲义

1第2章物业权属法律制度2.1物业和物业权属2.2房屋所有权2.3物业相邻权2.4物业权属登记制度22.1物业和物业权属2.1.1物权概述2.1.2物业权属概述32.1.1物权概述1)物权的概念物权是民事主体依法直接支配特定的物、享受其权益并排除他人干涉的民事权利。2)物权的类型（1）自物权和他物权（2）用益物权和担保物权（3）动产物权和不动产物权43)物权的基本原则（1）物权法定原则物权法定，即指物权的种类、内容、效力、得丧变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由的创设。5（2）一物一权原则在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。6（3）物权公示原则的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。物权的排他性决定了物权的变动会产生排他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式。7（4）物权优先原则或两个以上不同内容或性质的物权存在，或者该物权的标的物也为债权给付的标的物时，成立在先的物权有优先于成立在后的物权的效力，物权则有优先于债权的效力。82.1.2物业权属概述物业权属是指房地产产权在主体上的归属状态，即房地产的产权为谁所有。它是物权的一种。我国传统意义上的物业权属主要包括物业的所有权、使用权、抵押权、典权。9在物业管理过程中研究物业权属具有十分重要的意义：（1）物业权属制度有利于明晰权利主体，是房地产经济活动开展的基本前提。规定物业权属后，可以定名分，防争夺，否则主体缺位，产权不清，将使济活动陷入混乱。（2）物业权属制度对我国社会主义市场经济建立发展具有关键作用。102.2房屋所有权2.2.1房屋所有权的概念2.2.2房屋所有权取得和消灭2.2.3房屋所有权的内容112.2.1房屋所有权的概念房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。12（1）房屋的占有权是指对房屋实际控制和支配的权利。房屋占有权也可以依法与所有权分离，由非所有人行使。占有权由非所有人行使时，必须依据法律规定或产权人与占有人的约定(如租赁合同)。房屋占有权与所有权分离不改变房屋的所有关系。（2）房屋的使用权是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，这就是使用权与所用权分离的情况，如房屋所有人将房屋租给他人使用。13（3）房屋的收益权是指房屋所有人收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房屋所有人从承租人处收取租金。（4）房屋的处分权是所有权中一项基本的权能。对房屋的处分分为事实上的处分（改建、拆迁）和法律上的处分（买卖、赠与、互换）。房屋的处分权由房屋所有人行使，非所有人只有在符合法定的条件下，并在法定范围内行使处分权。142.2.2房屋所有权取得和消灭1）房屋所有权的取得2）房屋所有权的消灭151）房屋所有权的取得（1）房屋所有权的原始取得，是指房屋所有权人根据法律的规定，不以原所有权人的所有权和意志为根据而取得房屋所有权。原始取得房屋所有权的方式主要有依法新建的房屋；国家没收的房屋：添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；（2）房屋所有权的继受取得，是指房屋所有人通过某种法律行为从原所有人那里取得房屋的所有权。继受取得的方式主要有：买卖，互易，赠与，继承。162）房屋所有权的消灭房屋所有权的消灭是指通过某种法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人脱离的一种法律现象。引起房屋所有权消灭的原因主要包括：所有权主体的消灭，如所有权人的死亡、法人的解散等；所有权客体的消灭，如房屋的拆除、倒塌等；所有权的转让和所有权的抛弃等。依照国家法律，房屋所有权人可通过买卖、赠与或者其他合法方式转让房屋所有权，其行为受法律保护。172.2.3房屋所有权的内容按照房屋所有权主体内容构成不同，房屋所有权可以分为单独所有房屋所有权、共同所有房屋所有权和房屋区分所有权181）单独所有房屋所有权独有即指一栋房屋归一个所有权人所有，他是房屋所有权归属最简单的形式。这里的房屋，可以是独立的一间平房，也可以是一栋楼房，甚至相互毗邻的楼群。在法律上，房屋的一个人所有最主要的表现在，房屋的登记簿和产权证书上记载房屋所有权人只有一个人。独有是最简单的房屋所有权形式。192）共同所有房屋所有权（1）房屋共有的概念或法人对同一项房产共同享有所有权。两个或两个以上的所有权主体称为共有人，共同拥有的标的称为共有房产，这种特殊的所有权称为房屋共有权。20共有与公有是两个不同的概念，它们的区别表现在：第一，公有财产的主体是单一的；共有财产的主体是多个共有人。第二，公有财产已脱离各个公有组织的成员而存在，共有财产则未脱离各共有人。第三，单个公民退出或加入公有组织不会对公有财产产生影响，但共有人的退出或加入则会对共有财产产生影响。21（2）共有的特征第一，主体的多数性。即共有的主体是两个或两个以上的民事主体。第二，客体的统一性。即共有房屋是特定的财产，共有房屋在共有关系存续期间不能分割，共有人的所有权属于整个共有物。第三，内容的共通性。即全体共有人的共同利益制约和影响着各共有人对共有房屋享有的权利和承担的义务。22（3）房屋共有的形式①共同共有共同共有是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。23②按份共有或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。24对按份共有人的权利，主要应把握以下几点：第一，按份共有人虽然按其份额行使权利，并享有利益，但共有财产归属于全体共有人。第二，共有财产归属于全体共有人所有，一个或几个共有人未经全体共有人的同意不得擅自处分共有财产。第三，按份共有人有权分出或转让其份额。其他共有人在同等条件下有优先购买权。25对按份共有人的义务，主要应把握以下几点：第一，按份共有人按其份额分担经营共有财产所产生的义务。第二，全体按份共有人对外应当承担连带的赔偿责任。263）建筑物区分所有权（1）建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权，是指业主（区分所有人）对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有专有权，对专有部分以外的共用部分享有共有所有权，以及对建筑物及居住在建筑物上的人的行为享有管理的权利。27专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备以下的条件：第一，具有独立的建筑结构。第二，具有独立的使用功能。第三，通过登记后，具有法律上的独立性。28（2）建筑物区分所有权的内容①专有权这是指各区分所有人对其所使用的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。29第一，区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。第二，维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；第三，其他区分所有权人、管理人或管理委员会因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入其专有部分时，无正当理由不得拒绝；第四、专有部分的修缮、管理、维护，由各区分所有权人承担，并负担其费用。30②共有权这是指全体共有人对建筑物共有部分享有的权利。这种共有权是法定的权利，无需当事人的约定，且与专有权密不可分。共有部分则是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。31建筑物区分所有权人对共用部分享有的权利有：第一，各区分所有权人按其共有的应有部分比例，对建筑物的共用部分及其基地有使用收益的权利。第二，依出让合同、管理规约及共有法理，区分所有建筑物的共用部分可以设定给特定区分所有人或特定第三人专属使用。第三，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。32③成员权这是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。也就是物业管理中的权利与义务。33其权利为：表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为（甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除共同关系）等权利；其义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。342.3物业相邻权2.3.1物业相邻权概述2.3.2物业相邻权的内容2.3.3物业相邻权的保护352.3.1物业相邻权概述1）物业相邻权的概念相邻权是指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时有权要求其相邻方履行一定义务的一种资格。362）物业相邻关系的特征（1）相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有权人或使用权人。（2）相邻关系的客体是行使不动产权利时所体现的利益而非房地产本身。（3）相邻关系的内容主要是一方有权要求另一方给与必要的便利，而另一方的权利因此受到限制。372.3.2物业相邻权的内容1）因土地通行和占用而产生的相邻权2）建筑物内通行而产生的相邻权3）用水与排水而产生的相邻权4）开挖土地而产生的相邻权5）种植林木而产生的相邻权6）房屋滴水而产生的相邻权7）采光与通风而产生的相邻权382.3.3物业相邻权的保护物业相邻权的保护实际就是相邻各方的相邻权的保护。随着人们法制观念的提高和对生活环境等各方面条件要求的改善，房屋使用人的房屋相邻权的保护也越来越受到人们的重视。从我国现行法律规定的内容来看，对房屋相邻权的保护主要是民法的规定，因此就我国目前而言，房屋的保护除了当事人的自力救济外主要是民法保护。392.4物业权属登记制度2.4.1物业权属登记概述2.4.2物业权属登记的种类2.4.3房屋权属登记的程序2.4.4房屋权属证书2.4.5物业权属登记的法律责任402.4.1物业权属登记概述物业权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。412.4.2物业权属登记的种类1）总登记2）初始登记3）转移登记4）变更登记5）他项权利登记6）注销登记421）总登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。432）初始登记按照规定，申请人应当在房屋竣工验收合格之日起三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起三十日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。443）转移登记因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起九十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议，法院司法文书，房地产赠与、房地产继承公证书等）等文件。454）变更登记申请人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，申请人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：（1）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（2）房屋面积增加或者减少的；（3）房屋翻建的；（4）法律、法规规定的其他情形。465）他项权利登记设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设