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法律法规常识培训讲师：彭艳芹2012年2月28日知法懂法；守法用法！一、法律体系概述二、物权法三、物业管理条例目录一、法律体系的概述我国的法律体系物业管理及关联的法律法规体系适用原则（一）我国法律体系（法的效率来源）1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等附图：宪法（人大）法律（国务院）法规（地方）法规（部委）规章（地方政府）规章一般规范性文件（二）物业管理及关联法律法规体系1、宪法：根本法2、（人大）法律：《物权法》、《城市房地产管理法》等3、（国务院）法规：《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》等4、（地方）法规：《山东省物业管理条例》、《山东省取水许可管理办法》等5、（部委）规章：《物业管理企业资质管理办法》、《市政公用设施抗灾设防管理规定》等6、（地方政府）规章：《济南市物业服务收费办法》等7、一般规范性文件：一般是根据法规、规章要求制定的配套文件（通知、函等）（三）适用规则1、上位法优于下位法2、后法优于前法3、特别法优于一般法4、一般不溯及适用原则二、物权法《物权法》的释义《物权法》的架构业主的建筑物区分所有权相邻权《物权法》中华人民共和国主席令第62号------2007年10月1日起实施（一）《物权法》释义1、什么是物权？物权----物之归属权、物之利用权即是：权利人直接支配特定物，并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权具有排他性、绝对性、对世性所有权：占有、使用、收益、处分用益物权：对他人的动产或不动产依法占有、使用和收益权利（土地承包经营权、建设用地使用权、拆基地使用权、采矿权、取水权、养殖捕捞权）担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利（包括：抵押权、质权、留置权）2、什么是物权法，物权法有哪些作用？物权法规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。物权法主要回答了三个问题：定分止争物尽其用1•物属于谁？•谁是物的主人？2•权利人对物享有哪些权利？•他人负有怎样的义务？3•怎样保护物权？•侵害物权要承担哪些民事责任（二）《物权法》的架构第一编总则1、基本原则2、物权的设立、变更、转让和消灭3、物权的保护第二编所有权1、国家、集体、私人之所有权2、业主的建筑物区分所有权3、相邻关系之相邻权4、共有所有权取消的特别规定第三编用益物权1、土地承包经营权2、建设用地使用权3、宅基地使用权物权法五编247条第五编占有第四编担保物权1、地役权2、抵押权3、质权4、留置权(三)、业主的建筑物区分所有权1、构成建筑物区分所有权共有部分共有权专有部分所有权共有部分共同管理权2、专有部分与共有部分共有部分是建筑物区分所有权的核心重要问题（1）确定专有部分与共有部分范围对物业管理的意义与作用a、内容:专有部分---专项服务、特约服务共用部分---常规服务b、责任：专有部分---业主自己负责共用部分---物业服务企业、业主大会及业主委员会分别负责c、费用:专有部分---业主自己承担共用部分---物业服务费、专项维修基金、业主大会及业主委员会决议的分摊（2）对专有部分及共有部分的理解专有部分享有所有权，即“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权，因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”共同管理权也称“业主组织的成员权”（3）权利与义务专有部分所有权权利占有使用收益处分义务按规划用途使用维护建筑物安全、外观美观独自承担责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线维护环境卫生尊重当地善良风俗相邻权相互容忍法律责任停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失共有部分共有权权利持份占有使用收益相邻权义务按规划设计功能使用维护和保存按持份比例承担责任与费用按时交纳各项费用不得单独处分法律责任停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失3、对部分部位的届定道路、绿地(城镇除外)，其他公共场所、公用设施和物业服务用房：业主共有，两个除外当事人约定车库、车位业主共有会所-----------------一般不做为建筑物的附属设施归业主共有案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷业主擅自经营小超市案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工搭建车棚。曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。4、业主共同决定事项（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。以上事项必须达到双过半、双过2/35、关于住改商《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据该规定，首先“住宅”不得改“商”其次住宅改商需经过行政许可和业主同意6、相邻权理论理解：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。三、物业管理条例解析物业管理综述物业管理服务条例所确立的基本制度房地产相关制度及政策（一）物业管理综述条例对物业管理的定位物业管理——业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化（二）物业管理服务1、物业管理服务的特点长期性持续性无形性及时性差异性广泛性综合性公共性特点2、物业管理服务的内容（1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面）具体：维修、养护与管理（三类）环境卫生与绿化公共秩序、消防、交通等协管事项装饰装修档案资料专项维修资金（2）物业服务合同约定以外的服务非法定需另行约定有偿3、物业服务的收费形式（1）收费原则合理、公开、收费与服务水平相适应。（2）收费管理定价形式费用的缴纳和督促—非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务代收代交费用（3）收费形式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（4）物业服务成本或支出(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)物业管理企业的固定资产折旧；(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(九)经业主同意的其它费用。4、物业服务合同（1）合同内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（2）前期物业服务合同特点：具有过渡性、签约主体、要式合同（书面合同）时效：可以约定期限、附条件终止（3）物业服务企业的义务-----维护物业管理区域秩序的义务a、业主违反物业管理区域秩序主要表现：违规装修、私搭乱建、公区养狗等b、维护物业管理区域秩序的主要方式：告知、制止、报告c、业主违反物业物业管理区域秩序的法律责任：违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担违约责任。物业管理区域的安全防范协助义务：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。5、物业的使用和维护（1）按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变其用途。（2）不得擅自占用与挖掘道路、场地需要改变用途时：业主：依法办理手续后告知物业服务企业物业服务企业：提请业主大会讨论同意后，由业主依法办理相关手续。（3）水电暖等部门承担相关责任。