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1报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果——项目投资分析报告张磊2011.03纲要PART1土地性质与规划指标PART2区域研究及发展规划PART3市场竞争及客户需求分析PART4各类型物业竞品分析PART5未来潜在竞争分析PART6本项目地块定位3报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标编制说明：1、基于目前土地拓展经常时间紧迫，且往往是同时针对几幅土地进行投资测算，为了使各事业部、城市公司更加清晰、有效的完成报告，因此对《项目投资分析报告》进行了提炼、优化2、为了更加方便报告的使用，以案例进行分析4报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标一、地块的基本情况沙坪坝区西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-16-1//02宗地，位于沙坪坝区大学城·重大东门旁，紧邻东方剑桥，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；地块占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置，位于商业广场的轻轨7号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。周边现有廊桥水乡、龙湖U城等项目以及重庆大学，四川美术学院、重庆师范大学，公交车站、轻轨7号线，地理位置较好。地块西面临环城高速，东面临市政道路，约3-5分钟车程即可到达重庆大学、重庆师范学院等各大高校，金科廊桥水乡1800亩整体配套毗邻。该区域同时也临近西永微电子产业园，重庆西永综合保税区，地块发展潜力巨大。5报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标二、地块四至及周边大学城中路重庆师范大学四川美术学院重庆大学大学城西永微电子产业园主城方向金科廊桥水乡1800亩别墅+洋房+高层川美商业街卓越·熙街重大教师集资项目重大商业街本案6报告标题项目投资分析报告土地性质与规划指标三、地块的现状旭辉集团营销阶段性成果（七）本地块土地定位研究-地块现状U7-21-2/02用地面积：84990居住用地，地块内配套幼儿园，面积不小于2500平米U7-21-1/02用地面积：16324商业金融用地U7-14-1/02用地面积：42087居住用地，地块内配套幼儿园，面积不小于2500平米U7-16-1/02用地面积：46344商业金融用地,需配置街道办、公厕、派出所旭辉集团营销阶段性成果本地块由4宗规划地块（2宗住宅用地，2宗商业用地）组成，由规划城市道路将各宗地块隔开，地块总用地面积为284亩；地块间由500KVA高压线隔开，高压线下为规划的市政景观绿化带。•本项目所在地块绝大部分地势平坦，地块内高差较小，与周边地块标高差距也较小；•本地块以前内有耕地和民宅，现拆迁已基本完成；•本地块内有规划市政道路但均未全部修建成型；地块周边道路已全部建成。•地块可利用景观资源比较小。只有市政规划绿化带7报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标重庆大学重庆师范大学四川美术学院重庆医科大学龙湖睿城龙湖东桥郡本项目绕城高速重庆科技学院重庆城市管理职业学院金科项目南至曾家镇南至内环高速东北至陈家桥•项目东至西永镇、南至曾家镇、西至内环高速、东北至陈家桥镇；•地块北部和南部为已建成市政道路；•项目周边为城市规划建设用地；8报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标四、地块的强制性指标•地块形状不规则，影响了总图规划布置上的经济性•地块周边道路仍处于规划建设阶段，政府虽承诺在2010年7月通车，但具有一定不确定性•地块内部及周边不存在拆迁问题，但是管线仍未接入•建筑限高40米，即小高层最高仅可以设计13层，对低密度物业的高比例设置形成无形的障碍•目前公寓市场的成熟度较弱，74%90平米的户型指标要求，增加了公寓销售的难度（刚性需求板块内不足）9报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标五、地块不利因素分析•地块东南部为500KVA高压线走廊，将影响居住品质；•地块中间有市政设施用地，影响地块价值；10报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果土地性质与规划指标六、土地swot分析在总体规划上的规避或利用1、优势、机会的利用2、劣势、威胁的转换纲要PART1土地性质与规划指标PART2区域研究及发展规划PART3市场竞争及客户需求分析PART4各类型物业竞品分析PART5未来潜在竞争分析PART6本项目地块定位12报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果区域研究及发展规划一、区域研究项目位于主城西部片区，重庆市政府重点打造的西永城市副中心，位于中梁山和缙云山两大山脉之间，行政归属于沙坪坝区。项目区域为主城西大门、城市副中心13报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果二、区域交通规划本案未来交通规划：双碑隧道+桥梁的贯通，提升区域通达度地铁一号线和轻轨七号线途经大学城区域，提升与主城其它区域的紧密度。区域研究及发展规划14报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果三、区域经济发展状况沙坪坝区经济实力位于主城前列，区域生产总值排名主城第四，大学城片区的快速发展成为区域经济增长的重要引擎区域研究及发展规划15报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果四、区域人口发展状况6.464.764.222.91.71.431.070.44-0.84-2-101234567沙坪坝区渝北区九龙坡区大渡口区江北区巴南区北碚区渝中区南岸区13.476.245.013.312.622.411.91.32-0.28-20246810121416渝中区九龙坡区江北区渝北区沙坪坝区北碚区巴南区南岸区大渡口区2005-2009年主城各区二、三产业人口增量图沙坪坝区为主城常住人口大区，同时产业人口增速较快区域研究及发展规划16报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果五、区域产业发展状况本案片区内各组团定位清晰，产业互补，项目所处的大学城片区为首期重地打造片区，区域成熟度较高区域研究及发展规划17报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果已入住企业名单业主名称投资金额占地面积员工人数年产值建设情况备注惠普全球软件服务中心(中国)重庆分中心3亿元500亩成型以后5000人，2008年形成，1800-2000人规模。20亿元软件研发楼主体工程已基本完工。惠普重庆分中心，主要完成惠普公司在全球承接的应用软件外包开发的订单。北大方正集团FPC项目16亿整个项目占地560亩，总建面建面29万方。2000人10.7亿元已平土石方，主体为动EPC项目由北大方正公司新设立的子公司中港合资重庆高密电子有限责任公司负责实施，计划2007年三季度投入试运行。华洋集团智能化电气设备产业基地5.6亿整个项目占地225亩总建面1200人10亿已平土石方，主体为动。自主化工业与电力自动化系统及相关关键电器零部件产业基地。9.32万方。台湾茂德8英寸芯片项目9亿美元整个项目占地600亩。6000人40亿已开始修建厂房。主要产品为嵌入式Flash、LCD驱动IC、功率IC和CMOS影像传感器。2008年1月建设完成并试生产。目前已进驻的几大龙头企业，现有员工在8000人左右，随着相关企业的不断进驻，最终园区内将产生6万左右的产业人群。区域研究及发展规划纲要PART1土地性质与规划指标PART2区域研究及发展规划PART3市场竞争及客户需求分析PART4各类型物业竞品分析PART5未来潜在竞争分析PART6本项目地块定位19报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析一、市场供应情况4789503274463663015882815805613072456662601020304050607080九龙坡区大渡口区渝中区南岸区江北区渝北区沙坪坝区巴南区北碚区北部新区高新区020406080100120140新推项目个数（个）新开盘推出面积（万方）2010年1-8月主城各区域新增或加推项目个数及体量2010年1-8月，主城西部片区商品房新增供应量猛增，其中新增商品房供应量72万平方米，排名主城第四位20报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析二、各物业类型供应情况2009年重庆主城区商品住宅供应建筑类型面积比例2009年重庆主城区商品住宅供应房型比例高层类型为市场绝对主导产品，别墅高端类型产品比重稳步提升，但单套面积缩小刚性需求的主力户型（两房），成为市场供应的主流21报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析三、市场成交情况2010年1-8月重庆市主城各区商品房成交量情况90067819685240167927453946431085828041183511598025321869210873483174106384826517115124162050001000015000200002500030000渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部高新北部经开050100150200250300成交套数（套）成交建筑面积（万方）2010年1-8月，沙坪坝区商品房成交量猛增，一举打破延续几年的三北一南格局，成交套数和成交量均位居主城第一位，区域市场情况向好，其中大学城片区市场发挥举足轻重的作用22报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析四、市场价格走势2010年1-8月重庆市主城各区商品房建面成交价格63754167670350724582549944095459443362735576769056780200040006000800010000渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部高新北部经开建面成交均价（元/平方米）2010年1-8月，沙坪坝区商品房均价建面5072元/平方米，位于主城区中下游水平23报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果市场竞争及客户需求分析五、客户需求分析为改善当前居住条件虹桥交通枢纽拆迁居民青浦徐泾项目公寓客户群范围划定未来镇域规划17万人口导入规划都市型工业园区的从业人员具备第一居所的条件，同时公寓价格及居住环境、品质较其他区域有很大竞争优势多为徐泾或者青浦地区的本地人群因虹桥枢纽规划建设的预计5万的动拆迁人口徐泾工业园区已有180家企业落户，其中有12家为世界500强企业。园区内以高新技术为支撑的制造业企业为主，园区解决就业岗位5万多个，其中80%以上的为外来人口1、虹桥枢纽港带动的物流、贸易、商业、制造等行业的务工人员2、高等院校、国际学校的教职员工以及因陪读而产生的人口流入纲要PART1土地性质与规划指标PART2区域研究及发展规划PART3市场竞争及客户需求分析PART4各类型物业竞品分析PART5未来潜在竞争分析PART6本项目地块定位25报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果一、竞争个案选择与本案相隔较近区域；具有相同品质的品牌项目；项目的物业形态与本案重叠；产品面积有一定程度的重叠；竞品选择原则：竞品选择：高层项目：富力城东方剑桥龙湖睿城龙湖U城花园洋房项目：龙湖花千树龙湖睿城富力城别墅项目：金科廊桥水乡融城华府富力城龙湖睿城龙湖东桥郡各物业类型竞品分析26报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果各物业类型竞品分析二、XX项目竞品分布（以高层为例）龙湖U城总体量：138万方物业类型：高层,洋房龙湖睿城总体量：112万方物业类型：高层，洋房别墅富力城总体量：680万方物业类型：高层，洋房，别墅东方剑桥总体量：33.62万方物业类型：高层，洋房，别墅27报告标题项目投资分析报告旭辉集团营销阶段性成果三、未来市场供应项目名称年份推量（万方）单配（套）一房(套)两房(套)三房(套)四房(套)套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例东方剑桥20095.4034939.35%122137.5436441.0400525.86%20103.91005612.96%16437.96%10825%10424.07%龙湖睿城20084.87486.27%58