物业管理法律关系

第四章物业管理法律关系•概况•法律关系•物业管理合同•法律责任•法律规定•法律实务•法律案例一、概况（一）、传统物业管理与现代管理的比较①1949-1978年，我国实行的是公有化、福利型的住宅制度；②我国住房制度试点阶段（1978-1987），首推城市是广州、深圳。③深圳市物业管理公司成立于1981年3月23日；④传统的房屋管理主要采用行政手段、产权归国有。（二）立法概况最早确认建筑物区分所有权的法律：《城市已产毗连房屋管理规定》（1989年12月21日，建设部）把物业管理推向前进的法律是：《关于进一步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的通知》（1998年国务院）法律体系：宪法——《中华人民共和国宪法》（最高的法律效力）法律——《中华人民共和国合同法》（全国人大及常务委员会通过）行政法规——《物业管理条例》（国务院）部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》（国务院授权的部门——建设部、国土资源部等）地方性行政法规——《广东省物业管理条例》（地方人大）二、法律关系（一）构成要素1、主体——参与者国家——支配地位，行使管理权；法人——最为突出的是物业管理公司的出现和发展。自然人2、客体——权利客体（权利指向对象）包括：物、行为（管理活动）、非物质财富（智力活动成果）；3、内容——权利和义务内容注意：1.物业管理工作的归口管理部门：房地产行政主管部门；2.物业管理法律关系产生、变更的基础是协议委托；（二）、业主、业主委员会、业主大会1、业主——物业的所有权人（房屋所有权人）（1）业主权利选择权监督权解聘权（2）业主义务遵守法律、法规；（守法）；遵守业主公约和pm合同条款；服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定；支持物业管理公司工作；2、业主大会（1）概念：由pm区域内全体业主组成，决定在物业使用与管理方面事关业主利益重大事项的业主自治最高权力组织；（2）业主大会的召开①首次业主大会召开条件：物业交付使用的建筑面积达50%以上；②业主大会每年至少召开一次；③例行业主大会会议由业主委员会负责召集；④临时业主大会召开应有20%以上投票权的业主提议；⑤物业所在地的行业行政主管部门应指导首次业主大会的召开；（3）业主大会权利和地位业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务有最高决策权；权利：①选举和撤换业主委员会的组成人员，监督业主委员会的工作；②通过业主公约和业主委员会章程③批准物业管理委托合同；④决定事关业主利益的重大事项；⑤决定物业管理的其他事项；（4）业主投票权（表决权）权力来源：业主的所有权派生出来的；标准：住宅按户计算表决权；工业厂房、商业用房按建筑面积；行使：业主大会通过的决议需要1/2以上有票权的业主同意；大会应超过1/2的业主或代表的参加；3、业主委员会①概念：在物业管理区域范围内，经业主大会或业主代表大会选举产生，又物业所有人代表组成，代表全体业主实施自治物业管理的组织；②地位：必须对业主大会负责；③业主委员会成员：业主委员的个数应按照物业的规模确定为5-15人，（最少不少于5人）；成员的任期为2-3年；委员是否获得酬金应由业主大会决定；业主委员会成员的撤换应由业主大会决定；④职权和义务a.职权决策权、监督权、审议权b)义务执行业主大会决议、接受政府监督三、物业管理合同（一）合同订立的原则1.当事人之间地位平等——一方不得将自己的意志强加给另一方；2.当事人意思自治原则——充分协商，合法形式确认，合同成立；3.公平原则——合同兼顾各方利益。显失公平的“霸王合同”和忽视对方权利的“格式合同”都不受法律保护；4.诚实信用原则——不得欺诈、隐瞒真相、乘人之危的手段侵犯他人的利益；5.合法原则——合法、遵守社会公德、不损社会、公共利益；缔约过失——指一方当事人在合同成立前的缔约过程中，由于自己的过错致使合同不成立，并因此给对方当事人造成损失；缔约过失责任——是在诚实信用原则在合同订立阶段的体现；（二）物业管理合同1.性质：劳务合同；（合同客体伟：劳务）2.合同效力——首要因素：合同主体资格是否合法；3.订立：属于：要式合同；必须以书面形式签订，并报有关部门登记备案；四、法律责任法律责任——认定和归结法律关系的有责主体所应（内容）承担的带有强制性的法律义务；（前提：违法行为）（一）种类1.民事责任——表现为一种财产上的责任；2.行政责任——主要表现为一种管理或职务上的责任；（承当责任的形式包括：行政处罚，行政处分）3.经济责任——表现为一种经济上的责任4.刑事责任——是所有法律责任中性质最为重要、制裁最为严厉的一种责任；（二）、构成主要回答物业管理过程中各种法律责任的认定问题，即回答根据什么来确定物业管理法律责任，回答物业管理法律责任的归责问题；这是物业管理法律认定和规则的关键所在，也是物业管理法律责任中最主要、最核心的内容；1、一般情况下物业管理法律责任构成的必要条件：违法性和危害性；①违法性——物业管理公司主管部门的工作人员、物业管理公司、物业所有权人或使用人在进行管理、服务、使用物业的活动中，不遵守国家关于物业的法律规范；②危害性——违法行为人的行为对国家、集体或公民、企业的合法权益造成的侵害，具备了法律规定的危害结果；2、特殊情况下物业管理法律责任的构成——“无过错责任”原则；因为，物业管理过程中经常涉及大量高度危险性的业务，对业主或使用人造成人身和财产损害的机会和事件增多；故对于物业管理这种不利于物业管理公司及其他从事高危业务人员增强责任心，加强管理，而采用“无过错责任”原则；（也就是严格责任原则）无过错责任原则中的“过错”指的是一种“心理状态”（三）民事责任1.是物业管理法律责任中的最普遍的一种；2.是指在物业管理中，业主或使用人和物业管理公司因侵犯相对人的民事权利或违反民事义务，依照民事法律、法规或合同而应承担的法律义务；3.包括：违约责任和侵权责任；4.因管理人员违法履行职务而产生的责任——民事责任；物业管理公司员工在履行其职务时，因超越法定权限或违反发行义务而给他人造成损失时，必须承担赔偿责任；超越法定权限往往表现为滥用职权；违反法定义务则一般表现为玩忽职守。这种责任依照民法理论属于转承责任。（即损失虽然是由管理人员造成的，但对于损失的赔偿则由其所在单位（物业管理公司）承担；至于物业管理公司对其员工如何追究责任，则属于其公司内部的管理问题）五、法律规定（一）物业转让的法律规定1.物业转让行为中房地产买卖行为是最典型、最重要的形式；2.私房买卖中，机关团体、部队、企事业单位因特殊原因需要而购买私房的须经县级以上人民政府的批准；3.在国家建设征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，禁止转让期限不得超过1年；4.职工购买的旧房居住或经营一定时期后，允许出售，但愿出售单位有优先购买权，中的“一定时期”是指——“五年”5.物业转让必须签订书面合同，并须由当事人到当地房地产管理部门办理产权登记手续；领取权属证书，方才有效；（二）物业租赁的法律规定1.承租人拖欠租金累计达6个月以上的，出租人可以终止租赁合同；2.房屋租赁人应当在租赁合同签订后30日内，持有关的规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续；3.出租人的权利和义务权利：收取租金、监督用房情况、法定解约、期后收回房屋；义务：按约交付房屋、修缮房屋、权利瑕疵担保、纳税；4.承租人的权利和义务：权利：租期内合法使用、占有房屋，并取得合法收益；优先购买、优先承租权、催告房主修缮房屋；义务：缴纳租金、依约使用房屋、保管房地产（合理利用房屋）、不得擅自转租、租期完了后返还房屋；5.房地产交易包括：转让、抵押和租赁；（三）物业抵押和典当的法律规定抵押合同：1.要式合同2.从合同3.若诚合同4.对抗第三人（抵押权人享有房屋的抵押权和优先受偿权）六、法律实务（一）律师实务1.土地使用者，应该在签订土地出让合同60日内，支付全部土地使用出让金；2.国家提倡和鼓励采用的拆迁形式是：统一拆迁；3.拆迁补偿的对象是：所有人；4.商品房贷款的开办银行是：中国建设银行；5.土地的取得方式：协议——太平市教育局；招标，拍卖；（二）物业管理公正和产权登记1.公证——指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明有关法律行为或者有法律意义的文书和事实的真实性、合法性的一种非诉讼活动；2.一般来说，是否进行公证，由当事人根据自愿原则确定；3.土地权属登记包括：初始登记（土地总登记）和变更登记；4.房地产产权资料包括：图、档、卡、册；5.卡——为了查阅房地产的基本情况，及时对各类房屋进行分类汇总，以便对方各类房屋进行统计管理；6.房屋所有权的转移是以过户登记时间为所有权转移的时间；（三）法律纠纷1、类型①民事纠纷——起因：合同的纠纷和侵权的纠纷；②行政纠纷——起因：不平等的物业管理关系；物业管理行政纠纷一旦成讼于法院，则属于行政诉讼；与民事诉讼的最大区别是：A.审理中不能调解；B.诉讼期间被诉讼方的行政机关不得补充证据或另行收集调查证据；2、处理的途径①协商②调解③仲裁当事人认定的仲裁协议；仲裁委员会于收到申请书５日内决定立案或不立案一裁终局④诉讼强制性二审终审；