物业管理法律关系课程讲义

1第3章物业管理法律关系3.1物业管理法律关系概述3.2物业管理法律关系的构成3.3物业管理法律事实23.1物业管理法律关系概述3.1.1物业管理法律关系的概念3.1.2物业管理法律关系的特征3.1.3物业管理法律关系分类33.1.1物业管理法律关系的概念物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。4物业管理法律关系的这一概念包括以下几层含义：（1）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果（2）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系（3）物业管理法律关系是物业管理各参加主体之间的权利和义务关系。物业管理法律关系是以物业管理主体的权利和义务为内容的。53.1.2物业管理法律关系的特征（1）物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体。（2）物业管理法律关系的内容即既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。（3）法律对物业管理法律关系的产生、变更和终止都设定了严格的程序要求。63.1.3物业管理法律关系分类1）物业管理民事法律关系2）物业管理行政法律关系3）物业管理经济法律关系71）物业管理民事法律关系物业管理民事法律关系是指平等民事主体之间发生的有关房地产的社会关系。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，这类关系主要有：物业所有权和共有关系；物业相邻关系；房屋拆迁关系；物业转让、租赁、抵押、交换、典当、继承、赠与关系；房屋维修和物业管理关系；房地产中介服务关系和其他与物业有关的民事法律关系8物业管理民事法律关系除具有民事法律关系主要特点外，还有一些自身特色：（1）物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。（2）物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果。（3）物业管理民事法律关系的内容权利义务的设定，受国家意志制约性较强。92）物业管理行政法律关系所谓物业管理行政法律关系，是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的关系。主要包括：行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系；行政机关对业主、非业主使用人、业主团体组织相关行为的管理关系。103）物业管理经济法律关系物业管理经济法律关系是指国家及各级政府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业管理事业及其他单位(物业的开发建设单位、公房出售单位等)和社会组织(物业管理行业协会、业主自治团体联合会等)之间依经济法形成的经济权利义务关系。11中国物业管理经济法律关系具有一些自身特色：（1）物业经济法律关系分为业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大板块。12（2）物业管理经济法律关系中代表国家执行对物业管理事业的归口管理的机关，不是一般的综合经济管理部门(如国家计委、国家工商行政管理局等)，而是国务院房地产行政主管部门(国家建设部)和由县级以上地方政府确定负责物业管理归口管理的部门。（3）物业管理经济法律关系涉及经济法律规范所组控的各种经济关系133.2物业管理法律关系的构成3.2.1物业管理法律关系的主体3.2.2物业管理法律关系的客体3.2.3物业管理法律关系的内容143.2.1物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体，是指参与物业管理法律关系的参加者，是物业管理法律关系中依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。151）业主和非业主使用人（1）业主。业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。（2）非业主使用人。非业主使用人主要指物业的承租人或其他实际使用物业的人。162）业主大会和业主委员会（1）业主大会。其主要职能是对有关全体业主利益的管理之重大事项进行决策。这些重大事项主要包括：制定、审议并表决通过业主公约；选举、罢免业主委员会及其组成人员；决定业主委员会的职权、任期、议事方式和表决程序；聘用和解聘物业管理公司等。（2）业主委员会。也称管理委员会或管委会。它由业主大会选举产生，是业主大会的执行机关。173）开发商开发商是物业管理中十分重要的一员。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。184）物业管理企业物业管理企业根据物业管理合同接受业主或者业主委员会的委托，依照法律合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。19当前，我国现有物业管理公司在资质和服务上都参差不齐，主要有三种类型：（1）由原来的房产公司、房管所转轨而来的物业管理公司（2）属于房地产开发商的物管公司（3）专业化、社会化的物管公司205）行政管理机关《城市新建住宅小区管理办法》第3条对物业管理中相关行政机构规定：“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市级绿化、卫生、交通、治安、供水、供气等行政主管部门和住宅小区所在人民政府按职责分工，负责小区管理中的有关工作的监督指导。目前各地房地产行政管理部门一般设有物业管理办公室，负责本行政区域内的物业管理工作。”216）物业管理行业协会物业管理行业协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体，通过开展各种有益的活动，在行业内起到协调、协作和监督管理的作用。它不具有法人资格但可以自己名义进行民事活动。227）其他相关机构物业管理企业依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。物业管理企业要与他们签订有关新的委托合同，由他们就物业内新的业务提供服务。这里产生的直接法律关系是物业管理企业与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。233.2.2物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。各种不同的物业管理法律关系，其客体有所不同，总的来说，可划分为物、行为、非物质财富三类。241）物在物业管理法律关系中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。252）行为“行为”指物业管理中业主、开发商、物业管理企业以及政府主管部门等各方主体的活动。行为作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为等。行为可以是显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的。263）非物质财富非物质财富即智力活动成果，包括精神文化财富，如物业小区的荣誉称号、规划设计等。273.2.3物业管理法律关系的内容1）业主自治法律关系内容（1）业主个体自治的权利和义务（2）业主团体自治的权利和义务28（1）业主个体自治的权利和义务第一，不得侵害业主集体的共同利益;按照专有部分物业的固有用途和使用目的进行使用，不得擅自改变。第二，维护区分所有建筑物安全和外观，不得妨碍建筑物的正常使用和不当损毁建筑物。第三，不得对专有部分的不当行为使用行为而妨碍其他业主的安宁、安全及健康卫生环境。第四，不得将专有部分与其共有部分的共有基地使用权分离处分等。29（2）业主团体自治的权利和义务①业主大会的权利选举权，对业主委员会成员有选举权和罢免权。监督权，通过监督业主委员会的工作，间接监督物业管理公司的日常工作;审批权，审批业主公约和业主委员会的章程，并批准物业管理委托合同。决定权，物业内其他关于业主利益的重大事项，也必须经业主大会决定后方可执行。30②业主委员会的权利和义务业主委员会的权利有：召集和主持业主大会；草拟和修订业主公约、业主委员会章程；受业主委托选择物业管理公司；审议确定物业管理服务费收取标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用预算;对物业管理公司的工作进行监督检查；业主大会或业主委员会赋予的其他职责。31业主委员的义务有：筹备业主大会并负责向其报告工作；执行业主大会通过的各项协议并按时公布执行情况，接受所有业主的监督；督促业主遵守业主公约、物业管理规定及其他法律规定，协助物业管理公司落实各项管工作，并对住户开展多种形式的宣传教育；严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项目标的实现；接受有关政府部门管理和行业机构指导。另外，业主委员会做出的决定不得违反法律、法规和政策，不得违反业主大会的决定，不得损害公共利益。322）物业委托管理法律关系内容（1）业主(业主大会、业主委员会)的权利和义务。（2）物业管理公司的权利和义务。33（1）业主(业主大会、业主委员会)的权利和义务。业主(业主大会、业主委员会)的权利主要包括：享受物业管理公司根据合同提供的各项服务；对物业管理公司管理活动进行监督如指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计；对物业管理公司侵害广大业主利益的行为进行制止；物业管理合同规定的其他权利。业主(业主大会、业主委员会)的义务主要包括：遵守物业管理法律法规；遵守业主公约、物业管理制度；配合物业管理公司管理服务活动；按时交纳物业管理服务费用和维修基金；物业管理合同的其他义务。34（2）物业管理公司的权利和义务。物业管理公司的权利主要包括：结合实际情况制定管公约等物业管理办法；依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；选聘专业公司承担专项管理服务；物业管理合同规定的其他权利。物业管理公司的义务主要包括:全面履行物业管理委托合同，维护物业管理区域内的安全卫生等秩序；定期向业主委员会和业主公告物业的经营收支、修缮、设备运营等情况，接受他们的监督；物业委托合同终止时，向业主委员会移交全物业管理档案和本物业公司财产。353.3物业管理法律事实3.3.1物业管理法律事实的概念3.3.2物业管理法律关系的产生、变更和消灭3.3.3物业管理法律事实的分类363.3.1物业管理法律事实的概念物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更和消灭的客观现象或条件。物业管理法律事实引起法律关系的变动，包括法律关系的发生，变更、消灭三种情况。373.3.2物业管理法律关系的产生、变更和消灭物业管理法律关系的产生，是指在物业管理法律关系主体之间新形成某种法律上的权利和义务关系。例如，因签订物业服务合同而形成的业主与物业管理公司之间的权利和义务关系。物业管理法律关系的变更，是指物业管理法律关系的主体、客体或内容发生部分变化。它包括：权利主体的改变；权利客体的改变；法律关系内容的改变。物业管理法律关系的消灭，是指法律关系主体之间的权利和义务的终止。例如，当物业管理公司与某一业主的物业服务合同到期后，他们的物业服务合同法律关系即告终止。383.3.3物业管理法律事实的分类1）自然事实自然事实指是不以权利主体的意志为转移的法律事实。不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业由于地震被焚毁现象的出现是与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况2）行为行为是以权利主体的意志为转移，能够引起法律后果的法律事实。39关键概念物业管理法律关系物业管理民事法律关系物业管理行政法律关系物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的客体物业管理法律事实物业管理法律关系的产生40复习思考题1.简述物业管理法律关系的特点？2.物业管理法律关系的主体包括哪些？3.