浅析国际旅游岛背景下海南旅游地产的发展概况

江西科技学院本科生毕业设计（论文）1密级：学号：本科生毕业（设计）论文浅析国际旅游岛背景下海南旅游地产的发展概况系别：管理学院专业：工商企业管理班级：2010级统专工商（1）班学生姓名：唐闻明指导老师：徐进完成日期：2012.10.25江西科技学院本科生毕业设计（论文）2摘要中共十一届三中全会以后，改革开放的春风吹遍祖国大地，海南岛的大规模开发开放也被提上日程。1988年海南脱离广东成立海南省并建立全国最大的经济特区，从此开启了海南新的发展历程。1992年，中央提出要加快住房制度改革步伐，海南建省和特区效应因此得到全面释放，海南的房地产热从此开始。据不完全统计，1992年到1994年间，流入海南省的资金多达1000亿元，这些资金绝大部分来自银行贷款。流入海南省的资金，只有一小部分资金从事房地产开发，绝大部分用来炒作地皮套利，而其中就也包括海南的旅游地产。仅海口一地，地价就由1991年的每亩十几万元飙升至1993年每亩600多万元，在海口、三亚、琼海等地，上万公顷的土地被购置。一个项目一打桩，就有人来购买；拥有一张土地红线图就可以卖出转手，有的项目甚至被转手加价20次以上，来自房地产交易的暴利，吸引了众多的国内外客商进入，泡沫经济导致年轻的海南省经济虚假繁荣一时。1992年，海口的经济增长率达到了惊人的83％。另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。1991年海南的商品房平均价格为1400元/平方米，1992年迅速上涨到5000元/平方米，1993年达到最高的7500元/平方米，两年时间暴涨超过400％。可以说，当时的房地产价格已远远高于成本几倍，与房地产购买者的真正需求背道而驰。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出16条强力调控措施：包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。宏观调控导致海南房地产泡沫经济彻底破灭，其中海南的旅游地产也首当其冲，海南经济金融陷入困境。据当时的数据，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷．积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。由于积压的房地产产权不清，债权债务纠纷普遍，严重地影响海南经济的健康发展和对外开放形象。这是海南建省和办经济特区以来第一次房地产热，给海南的经济发展带来赤裸裸的教训。直到2006年下半年开始，元气大伤的海南省房地产，才开始了缓慢的恢复性增长。2009年12月，海南迎来了又一个春天。中央出台《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。随着海南国际旅游岛建设的深化和发展，随之而来的国家房地产调控的进一步深入新“国八条”在各重点调控城市的相继落地。海南的旅游地产的发展进入了一个全新的时期。如何进一步转变发展方式、发展方向和提升旅游地产的发展质量便成为整个海南旅游地产亟须解决的关键问题。海南作为一个旅游资源丰富并且独一无二的热带岛屿，作为外地购房者首选目标地点之一。其在这种背景下海南旅游地产的发展无疑成为了全国旅游地产发展的风向标之一。关键词：房地产热；机遇；国际旅游岛；旅游地产；转变江西科技学院本科生毕业设计（论文）1目录第一章旅游地产的概述………………………………………………………11.1.1旅游地产的定义及分类……………………………………………21.1.2海南旅游地产的发展特征…………………………………31.1.3海南旅游地产的发展历程………………………………41.2海南旅游地产发展的现状……………………………………………4第二章海南旅游地产的发展环境2.1.1政策及法律环境………………………………………………………52.2.1经济环境………………………………………………………………62.3.1社会环境……………………………………………………………122.3.4行业坏境……………………………………………………………13第三章国际旅游岛背景下海南旅游地产发展方向3.1.1海南发展的三大马车…………………………………………………133.2.1海南旅游地产的发展定位……………………………………………153.3.1基础配套及旅游服务能力的提高………………………………………16第四章海南旅游地产SWOT分析4.1.1优势…………………………………………………………………174.2.1劣势…………………………………………………………………184.3.1机会…………………………………………………………………214.4.1威胁…………………………………………………………………22第五章海南旅游地产开发可持续发展方向5.1.1旅游地产开发中存在的问题及对策…………………………………225.2.1海南旅游地产与本土化……………………………………………23第六章结论与展望6.1.1结论…………………………………………………………………246.2.1展望…………………………………………………………………24参考文献…………………………………………………………………………25江西科技学院本科生毕业设计（论文）2第一章旅游地产的概述1.1概述随着经济的快速发展，我国的旅游也发展迅猛。据2009年数据统计，我国国内旅游人次达到19.02亿，旅游业收入超过1万亿元。伴随着旅游业的发展，房地产产业无疑成为首先被拉动的行业之一，尤其以旅游为目的的房地产开发项目成为新一轮经济的兴奋点和房地产投资的时尚。海南的旅游地产始于20世纪90年代，当时是为了处理由于房地产泡沫积压的空置房、烂尾楼而将其改建为各类旅游休闲的场所，旅游房地产由此开始兴起。近年来，随着旅游业的快速发展以及国家对住宅房地产的调控，更多的投资者、开发商将目光聚焦到旅游房地产，与商品房住宅相比，旅游地产正迎来了崭新的春天。2009年，中央出台了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。国际旅游岛建设吸引了岛外众多的知名地产开发商、国外有名的投资公司纷纷在海南各地沿海海岸线上进行了一场“圈地”运动，投资数十亿乃至上百亿元的旅游地产项目比比偕是。但机遇和挑战并存，在盲目的开发中也存在着一些坏境及其他问题，例如海防林遭到破坏、公共海滩被开发商独占己有、本土化不够、差异化不足等。此外，旅游地产开发面积较大，前期投入大，一般需要占用大量的资金，收益周期长，对于开发商的财务压力比较大。1.1.1旅游房地产的定义及其分类（一）旅游房地产的定义：时下我国对旅游房地产的界定还不统一，运用比较广泛的观点认为：所谓的旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产投资、开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。对旅游房地产的主要归为三个特征：首先，旅游房地产必须位于旅游风景区、度假旅游区；其次，旅游地产必须满足人们度假旅游的需要；最后，旅游地产的开发和消费方式必须具有多样化的特点，能满足人们对旅游物业投入资金少、使用时间短、使用次数多和增值的要求。（二）旅游地产开发模式的分类1.以第一住所为主要目的的景区住宅开发。其主要目的是为本地置业者提供第一居所，多建在城市内或市郊。依托旅游资源，如优美的自然风光、主题突出的人文景观、多种休闲娱乐设施等，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产基本有三种类型：1)直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅2)在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，以环境带动地产，以旅游与房地产相结合全面发展。3)与旅游景观开放为一体的房产开发。此类模式与旅游景观开发高度融合，发车本身就是旅游景观的载体或表现形式。2.以旅游为度假目的的度假房地产开发江西科技学院本科生毕业设计（论文）31)产权式酒店。即将酒店的每一个各单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下投资人拥有酒店每年一定时间段的免费居住权。2)时权酒店。即将酒店的每一个等单位分为一定的时间段，如将一年分为52周，出售每一个时间段的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在酒店每年一定时间的居住权。3)时值度假型酒店。指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为消费者购买产品的货币。消费者可以使用这些分数在不同的时间、地点、档次的度假村灵活的选择住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。4)养老型酒店。指投资人在退休之前购买退休养老度假村的某一单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报。一般情况下，该物业的产权人去世以后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。5)在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的运动度假6)别墅。3.以旅游接待为目的的自营式酒店开发4.与旅游相关的写字楼开发5.以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发1.1.2海南旅游地产的发展特征一、旅游地产的发展因地域、城市的不同存在较大差异，主要以一、二、三线城市划分，并多数集中于沿海地区。由于海南地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，海南旅游地产业集中分布在沿海地区，而海南的中、西部旅游地产数量较少，且多集中在城市的附近相邻市县。二、旅游地产类型多样化，开发方式逐渐向综合化、多元化发展。海南的旅游地产市场基本呈现出多样化、综合化、多元化的发展态势。众多的知名旅游房地产开发商已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、养老、旅游、休闲、娱乐、健康、热带农业观光为主题的旅游房地产项目逐步兴起。三、旅游地产置业者需求放在投资和消费上获得平衡旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。四、海南旅游地产置业人群区域划分为北京、东北一带、西北、江浙、成都等。海南的旅游地产置业者多来自岛外，购房者占据了九成以上，大都来自在北京、上海、江浙、东北一带，其中不乏明星和巨商。据悉，从海南搜房网上了解到，海南各城市的房价相差颇大，三亚与陵水是海口等城市的数倍。在最新发布的8月7日楼市成交监控数据中，海南全省签约住宅均价为19034.04江西科技学院本科生毕业设计（论文）4元/平方米，其中海口为6548.91元/平方米，琼海为4396.60元/平方米，文昌为6414.81元/平方米，三亚则高达36261.28元/平方米。在售的新盘中，海口等城市鲜有均价过万的楼盘，而三亚显示状态为在售的两个楼盘均价分别为45000元/平方米和25000元/平方米。这些楼盘均打出临海旅游地产的旗号，有的直接由旅游区公司开发，户型既有200平方米以上的大平层和别墅，也不乏20平方米左右的小户型。五、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富如今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。1.1.3海南旅游地产的发展历程海南的旅游地产始于20世纪90年代，当时是为了处理由于房地产泡沫积压的空置房、烂尾楼而将其改建为各类旅游休闲的场所，旅游房地产由此开始兴起。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出16条强力调控措施：包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、