物业管理法律法规

物业管理法律法规课程主题：树立物业管理法律意识课程内容：一、物业管理法律基础知识二、物业管理实用法律法规三、物业管理纠纷及解析一、物业管理法律基础知识（一）法的概述1.对法的认识法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动2.法的定义与基本特征狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。①由国家制定或认可的；②体现了国家的意志；③以权利和义务为主要内容；④国家强制力为后盾的；⑤人们行为的特殊规范。3.物业管理法的渊源(表现形式)1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。时间：生效失效的时间及溯及力法律效力—指法的适应范围空间：地域范围对人：不同的人，法律上的约束力2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件特点：①法律效力；②上法院打官司的证据；3）行政法规：制定：由国务院制定；4）地方性法规：●省、自治区、直辖市●较大城市●国务院认定的城市以上这些城市的人大及其常委会可以颁布5）规章：分两类：一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定;另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章特点：a行为规范，具有可操作性；b在司法中起“参考”作用。6）司法文件为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。7）政策文件为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材）5.如何运用法律法规？1）母法大于子法；2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的；3）条文、条款的理解。（二）物业管理的法律关系1.法律关系的含义是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系；是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。举例说明2.物业管理法律关系是法律关系的一种，在物业管理相关活动中主体相互之间形成的具体的权利、义务关系。开发商业主（以上业主）选聘续聘改聘选聘物业服务企业（甲）物业服务企业（乙）3.物业管理法律关系的构成—主体、客体、内容1）主体：国家、法人、自然人①业主、业主大会、业主委员会的含义及关系业主大会：权力机构业主委员会：执行机构②业主委员会的成立业主大会筹备组（时间、成员、职责等）—召开首次业主大会或业主代表大会（时间）—推选业主委员会候选人（条件）—制票（规定）—唱票（当场）—公示（时间）—备案（时间）—通告（文书格式）—公示（时间）③性质：集团诉讼代表人④会议⑤经费开支：办公费、电话费、人员津贴、水电费、差旅费、会议费、有关活动费等。⑥经费来源（无规定）：由业主大会决定：A由业主支付；B可以在物业管理服务用房的收益、其它收益中支付；C可以从物业维修资金的利息中支付。物业服务企业与业主委员会的关系是难点，所以在小区成立业委会、物业服务企业应做好以下准备：①为未来的业委会委员做好选拔和培养②树立业委会的工作标杆③业委会成员必须具有号召力④选举过程要合法⑤换位思考2）客体：物行为以及非物质财富3）内容：主体享有的权利和义务（在合同中明确）（三）物业管理法律责任1.法律责任的概念行为人未履行法定义务或约定的义务而应承担的对损害予以赔偿、补偿或接受惩罚的不利法律后果。2.承担法律责任的前提条件：有过错——谁主张，谁举证。如业主被杀；家里财产被盗举证责任倒置--如举不出证据，则法院推定有过错。主要有建筑物伤人、高空坠物伤人、游泳池娱乐设施等场所。物业服务企业应如何注意防范无过错？完善安全措施设置警示标志购公共责任险3.法律责任的种类1）民事责任：含义：违反民事义务的行为所引起的法律责任特点：有损害事实的存在，主要形式是赔偿损失方式：《民法通则》134条P372）行政责任：含义：行为人违反行政法义务所引起的法律责任特点：管理式职务上的责任方式：警告、罚款3）刑事责任：含义：由犯罪行为所引起的与刑事制裁相联系特点：犯罪行为是对法律秩序最严重的破坏方式：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑二、物业管理实用法律法规（一）民法通则《民法通则》是最基本、最重要的一部法律，讲的是权利义务。《民法通则》调整对象是财产关系和人身关系，但并不是所有的财产关系和人身关系都是由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系，建立在行政命令和服务基础上的财产关系，则不属于,如国家向法人、公民征收税收等重点讲诉讼时效，其它内容参考教材诉讼时效指权利人于法定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求，则丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。一般诉讼时效：《民法通则》135条P38特殊诉讼时效：1）半年：货物运输；2）一年：《民法》136条P38；3）四年：涉外合同；4）五年：人身保险合同中的寿险合同；5）最长为二十年。举例说明：2.诉讼时效的计算：开始→中止→中断3.问题：1）业主拖欠或不交物业服务费的问题2）业主若是房屋出现质量问题3）怎样延长诉讼时效？4）诉讼时效期结束，权利人是否还有权利向法院起诉？（二）合同法重点讲以下几方面的问题，其它参考教材1.含义：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2.合同的条款《合同法》12条P401）当事人的名称或者姓名和住所2）标的：双方共同指向的对象3）数量：标准的计量单位，不能模糊。4）质量：要求明确。你所要求的标的质量达到一个什么标准。5）价款或者报酬：具体包括的内容：A内涵；B付款方式；C币种、汇率；D可不可以调整6）履行期限、地点和方式7）违约责任：违约金和赔偿金8）解决争议的方式：协商、调解、仲裁或诉讼9）其它：最好不用模棱两可的字、词、句3.示范文本4.物业服务合同1）内容《重庆物业管理条例》34条2）新旧示范文本对照5.签定合同注意的事项举例说明6.物业管理中的保管合同1）保管含义：保管也称寄托、寄存、委托占有。2）保管合同《合同法》365条3）保管关系成立条件①被保管人必须合法的拥有保管物②保管合同以保管物交付成立实质以交付保管物的实际控制权，排他占有权为交付标志。保管不保管不以是否交费为标志。举例：车辆---标志:交卡、交钥匙、行驶证③保管人应有自愿接受和控制保管物，并愿意承担保管物损坏或丢失的赔偿责任。案例：王某在某医院存车处存放一辆摩托车，按照医院存车收费标准，晚上12点钟以前存车费为两元，12点钟以后存车费为五元。王某是晚上十点半钟存的车，存车时并不准备医院过夜，所以交了两元的存车费。但是由于当晚因母亲病重在医院陪同，王某便于第二日清晨才去取车，结果发现自己的摩托车丢失了。王某要求医院赔偿，医院不同意，后诉至法院。开庭时，医院辩称：仅收王某的两元的存车费，保管车辆的责任只到当晚12点钟，12点以后对王某的车辆就没有保管责任了。通过分析，使学员明白区分和判断物业管理企业是否承担责任的依据是什么？请学员从以下方面分析:1.是否存在保管合同关系？2.是否违约？3.是否侵权？4.收费的性质；5.证据的重要性。法院的判决结果：1.医院败诉，其依据是原告和被告双方之间已经形成了保管合同关系，按照《合同法》的有关规定，保管期间是自委托保管人交付保管物到保管人返还保管物时止。因此，医院为王某的车辆丢失承担赔偿责任。2.王某未按规定的收费标准交足五元存车费构成违约责任。王某向医院补交三元车辆保管费。7.供用水、电、气、热力合同1）含义：《合同法》176条P532）怎样与相关部门签定有偿合同？（三）国务院《物业管理条例》1.特点1）维修资金；2）共用物权，业主说了算；3）开发商与物业管理分了“家”；4）业主拖欠物业费受到限制；5）物业服务合同应明示合同内容；6）业主可以在不满物业服务企业的情况下，炒掉物业服务企业。2.基本原则1）物业管理权利和财产权利相对应的原则2）维护全体业主的合法权益的原则3）现实性与前瞻性有机结合的原则4）从实际出发，实事求是的原则3.基本制度1）业主大会制度；2）管理规约制度；3）前期物业管理招标投标制度；4）物业接管验收制度；5）物业服务企业资质审查制度；6）物业管理从业人员职业资格制度；7）专项维修资金制度。4.六项禁止行为1）19条第一款P1622）27条P1633）38条P1644）40条P1645）50条P1656）51条第一款P1655.对物业服务企业的权利限制性规定1）对物业服务企业的管理资质限制；2）保证专项维修资金专款专用；3）物业服务企业不能巧立名目乱收费；4）合法进行物业交接，保证共用部分的权利不受侵犯；5）公共建筑和公共设施用途不得随意改变。6.两项书面合同1）前期物业服务合同；2）物业服务合同。7.授权四项规定1）物业管理区域的划分；2）业主在首次业主大会上的投票权；3）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；4）专项维修资金收取、使用、管理的办法。（四）物业服务收费管理办法P1841.主管部门：第四条2.物业服务收费应遵循的原则：第五条3.收费的形式：第九条4.物业服务成本或者物业服务支出的构成：第11条1）构成内容P1852）问题：①底层业主是否可以不交电梯费②清洁卫生、绿化养护用水、用电是否可以进入公摊？补充：可公摊水电费、不可公摊、模棱两可③秩序维护费包含哪些费：包含保管、保险费吗？④物业管理区域内秩序维护工作是什么？是小区的治安管理工作，小区治安管理义务是物业管理企业的强制性义务。主要包括：a.执行门卫值班制度b.实行保安巡逻制度c.制止不遵守业主公约规章制度的各种活动d.检查进出小区车辆e.防止并制止其他妨害小区公共安全秩序行为⑤法定税费是多少？(5.5%)a.营业税：5%（按营业收入）b.城市建设维护税：0.35%（按营业收入）c.教育附加费：0.15%（按营业收入）d.交通附加费：0.25%（按营业收入）⑥优惠政策a.按国税98.217号：代收的水电气费、维修基（资）金、房租不计征营业税，但对其从事此项代理业务取得的手续费收入应计征营业税；b.国家税务总局规定：下岗职工从事社区服务减免税费。企业下岗职工人数占企业总人数60%以上的企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税；c.我市规定：税务局99.18号文。5.物业管理单位对物业管理服务收费标准报主管部门备案须提供的资料有哪些?《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》13条6.违约责任三、物业管理纠纷及解析（一）接管验收阶段1.产权纠纷—停车场、会所等权属的归属问题通过案例明白：1.怎样规避产权纠纷？2.业主委员会诉讼主体资格。3.业主委员会经营权问题。2.建筑质量原因引起的纠纷问题：当你在接管验收时发现了建筑质量问题，你是如何处理的？在接管验收过程中，发现物业本身或配套设施设备存在问题是不可避免的。因此，一定要坚持原则，严把接管验收质量关，不要轻易签字，一旦签字，标志着发展商的楼可以售出，从而把矛盾转嫁到物业公司。3.质量保修问题引起的纠纷通过案例，应明白：1）保修范围及期限2）保修期的计算：A从竣工验收合格之日起计算：建筑商交楼给开发商；B从接管验收之日起计算：业主的共有部分和共有设施设备；C从消费者（业主）收楼之日起计算：业主的自有部分和自有设施设备；3.质量保修问题引起的纠纷3）开发商与建筑商承担连带责任；4）保修期是针对新建房屋；5）保修期是指在正常使用情况下，不含非正常情况；6）保修期是指最低时限。可以延长，但不能缩短补充：在接管验收中应