物业管理法律法规

物业管理法律法规我国的法律法规体系1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律；2、法规。。法规包括行政法规和地方法规.行政法规由国务院制定；地方法规由省、自治区、直辖市以及较大城市的人民代表大会及其常务委员制定；3、规章。包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定。中华人民共和国物权法2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。一、物权法概述1、什么是物？它是指存在于一定空间，能为民事权利主体所支配的有体物。2、什么是物权？它是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。3、物权的种类：（1）所有权：国家所有权，集体所有权、私人所有权，建筑物区分所有权；（2）用益物权:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权；（3）担保物权：抵押权、质权、留置权二、建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。（二）专有部分的所有权1、专有权的界定（1）专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》指出：专有部分应具备三个条件：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。(3)理论界有四种观点：中心说、空间说、最后粉刷层说、中心和最后粉刷层说问题1：一套房屋能否划分为多个专有部分？案例：张某和李某婚后生有1子，共有1套3室1厅1卫的房屋。后因感情不和，妻子李某向法院起诉离婚。要求与孩子共同生活，张某支付孩子生活费，并于张某共同分割房屋财产。一审法院判决：张某每月支付200元生活费至孩子18岁；3室中的2室归李某所有，另1室归张某所有，厅和卫生间共有。张某不服，向二审法院上诉。二审法院改判为：房屋归李某所有，补偿张某25万。问题2：露台是否业主的专有部分？露台要成为业主的专有部分必须具备3个条件：1、符合规划，即规划部门批准的规划文件、施工图中有露台；2、构造上专属于特定房屋；3、买卖合同约定该露台属于特定业主所有。2、业主行使专有权的权利业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。3.业主行使专有权的义务（1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（2）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（3）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（三）共有部分的共有权1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，3、建筑区划内车位、车库的所有权归属《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。4、其他共有部分(1)建筑物部分，包括：承重结构、楼梯、走廊、外墙面等；（2）避难层；（3)人防工程5、共用设施设备的权属界定6、小区的会所、幼儿园、学校的权属界定案例：某小区业主李某、张某、王某同住某小区某栋临街楼的三层，彼此相邻，该楼的一二层被建设银行某分理处购买。2007年11月6日，分理处与上述3人签订合同，约定分理处利用3人的外墙面悬挂建设银行的招牌，每年支付租金5万元。2007年12月，建设银行悬挂招牌，并于2008年1月1日支付其5万元。小区业主委员会知道此事后，要求3人将租金全部上交业主委员会。双方各执一词，不能达成一致，业主委员会将3人告上法庭。（四）共有部分的共同管理权1、关于业主共同决定事项的范围《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。2、关于业主共同决定事项的表决规则《物权法》第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立①业主可以设立业主大会，选举业主委员会。②地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。（2）业主大会和业主委员会的决定效力《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。（3）业主大会和业主委员会的处置权《物权法》第八十三条第二款作了规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”4、关于共同管理权的其他规定（1）维修资金的所有权归属与使用（2）管理费用分摊与收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（3）建筑物及其附属设施的管理①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（五）业主的诉讼权利1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。山东省住宅物业服务收费管理办法《山东省住宅物业的服务收费管理办法》两易其稿（2010年9月3日和2011年3月17日），于2011年11月16日发布，该办法共计31条，从2012年1月1日起施行。第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。释义：1、普通住宅前期物业服务收费、停车服务费实行政府指导价，具体收费标准由双方在政府指导价和浮动幅度内约定；2、政府指导价及浮动幅度由政府有关部门每年公布；3、实行政府指导价的物业服务费，不再向物价部门备案；4、非普通住宅和业委会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，由双方合同约定。第八条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。我市打算：普通住宅的前期物业服务收费，将依据物业服务质量标准中的六大项内容，每项再分五个档次，从高到低制定服务内容和标准，并制定相应的基准价，具体的服务内容、标准、价格由业主选定并写入物业服务合同第九条普通住宅物业服务成本包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。释义：1、适用于普通住宅，无管理阶段区别；2、人员费用主要包括：项目人员的工资、五险一金、按规定提取的福利费包括工会经费和教育经费；3、公共设施设备费用主要包括运行费、维护费、检测费，不包括维修、更新、改造费用；4、供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。第十条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。