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物业管理法规培训廊坊艾力枫社物业服务公司2009年7月•课程介绍•第一节物业管理主要法规介绍•第二节《物业管理条例》•第三节《物权法》•第四节最高法院涉及审理物业服务纠纷的司法解释课程介绍•一、《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号，（2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过并公布，自2003年9月1日起施行）•二、《中华人民共和国物权法》中华人民共和国主席令第62号（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）•三、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》建质〔2008〕133号•四、《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号部令（2002年3月5日颁布，2002年5月1日实施）第一节物业管理主要法规介绍•1、住宅室内装饰装修活动的禁止行为：•1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；•2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；•3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；•4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；•5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第一节物业管理主要法规介绍•2、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：•1）搭建建筑物、构筑物；•2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；•3）拆改供暖管道和设施；•4）拆改燃气管道和设施。•本条所列第1）项、第2）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第4）项行为应当经燃气管理单位批准。第一节物业管理主要法规介绍•五、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号部令，2000年6月30日颁布并实施）•保修期限：•在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：•1）地基基础和主体结构工程•为设计文件规定的该工程的合理使用年限；第一节物业管理主要法规介绍•2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；•3）供热与供冷系统•为2个采暖期、供冷期；•4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；•5）装修工程为2年。•其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第一节物业管理主要法规介绍•六、《物业服务企业资质管理办法》（建设部第164号部令，2004年3月17日颁布，2007年10月30日修改）•七、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部“建住房〔2003〕130号”文件，2003年6月26日颁布，2003年9月1日起实施）第一节物业管理主要法规介绍•八、《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部部令第165号，2007年12月4日颁布，2008年2月1日起施行）•1、住宅专项维修资金的使用原则•商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第一节物业管理主要法规介绍2、专项维修资金缴存标准•根据建设部和财政部联合下发的并于2008年2月1日开始执行的《住宅专项维修资金管理办法》，交存标准：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第一节物业管理主要法规介绍•3、北京市住宅专项维修资金交存标准•根据北京市建委发布的《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》，2008年2月1日以后签订商品房买卖合同的,首期住宅专项维修资金按照六层以下为100元/平方米，超过六层为200元/平方米的标准进行缴纳。第一节物业管理主要法规介绍4、专项维修资金交存时间•商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。•未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第一节物业管理主要法规介绍•九、《物业服务定价成本监审办法》（国家发改委、建设部“发改价格〔2007〕2285号”，2007年9月10日颁布，2007年10月1日施行）•物业服务定价成本的构成：•人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。第一节物业管理主要法规介绍•十、《物业服务收费明码标价规定》（国家改革发展委员会、建设部“发改价检[2004]1428号”文件，2004年7月19日颁布，2004年10月1日起施行）•十一《物业服务收费管理办法》（国家发展改革委员会、建设部“发改价格〔2003〕1864号”文件，2003年11月13日颁布，2004年1月1日起实施）第一节物业管理主要法规介绍•十二、地区法规•1、关于印发《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》的通知（廊坊市物价局廊坊市房地产管理局2005年6月3日）•2、廊坊市房管局开发办关于对市区住宅维修基金实施统一归集的通知（廊房[2005]168号）•3、廊坊市城市住宅区物业管理暂行实施办法[发布日期]：1998年06月01日；[生效日期]：1998年06月01日第一节物业管理主要法规介绍•一、《物业管理条例》•1、2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过并公布《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号），自2003年9月1日起施行。•2、2007年8月26日，国务院做出关于修改《物业管理条例》的决定（详见中华人民共和国国务院令第504号），自2007年10月1日起施行。•3、《物业管理条例》共七章七十条，由总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附责共七部分组成。第二节物业管理条例•解读1、明确开发商、物业服务企业各自职责•条例规定：房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务。•条例要求：住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二节物业管理条例•条例还规定：建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二节物业管理条例•解读2、公共设施用途不得随意改变•条例规定：业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；•条例规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。•条例提出：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第二节物业管理条例•解读3、合同中明示服务内容•《物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。•条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。条例还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。第二节物业管理条例•解读4、“六费”该由谁来收•条例规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。•考虑到普通住宅的物业服务费用涉及广大群众的切身利益，目前物业管理市场发育还不完善，物业管理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。•条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第二节物业管理条例•解读5、拖欠物业费受制约•条例规定：个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。第二节物业管理条例•1、《物权法》编制过程•《物权法》共５编２４７条，这部法律从酝酿到出台，共经历了14年。早在１９９３年，立法部门就正式开始了物权法的起草工作。随后，这部法律草案历经中国九届全国人大常委会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造了中国立法史上单部法律草案的审议次数之最。第三节物权法•中国全国人大常委会还通过向社会全文公布草案，举行座谈会、论证会等方式，广泛听取各方面的意见，并据此进行了多次修改。最终《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日，在第十届全国人民代表大会第五次会议通过（中华人民共和国主席令第六十二号），自2007年10月1日起施行。第三节物权法•2、物权法的核心内容•《物权法》第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护，具体、详尽地规定了财产共有、不动产相邻关系以及业主的建筑物区分所有权的法律准则，为预防和妥善解决家庭财产纠纷、邻里纠纷、住宅小区业主与物业服务公司之间以及业主之间的纠纷，提供了切实的法律依据。•涉及物业服务主要条款：第六章业主的建筑物区分所有权（第70条至第83条）第三节物权法•3、《物权法》加大了对公有财产的保护力度•《物权法》第五十六条规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。•针对国有企业财产流失的问题，物权法第五十七条规定，“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”。第三节物权法•4、《物权法》规定了业主对房屋专有部分、共有部分的权力及义务•《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”•《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”•《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第三节物权法•解读1、专有及共有的概念•1）专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。•举例：•如车位、摊位等。第三节物权法•2）共有部分除明确的建筑区划内的道路、绿地等，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，如外墙面、屋顶、通道等都属于共有部分。•满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。第三节物权法•解读2、权利与义务对等•小区公共设施设备的维修，业主需承担义务。因此对暂未收取专项维修资金的住宅小区，涉及到大中修公共维修项目时，业主也应承担分摊维修费用的义务。第三节物权法•5、停车场问题•物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。•建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。•占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第三节物权法•解读：如何理解首先满足业主的需要？•如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首