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物业管理服务法律法规及保修、维修责任划分培训讲义需要掌握的相关法律法规包括以下类型一、级别分类1、国家建设部颁布的；2、所在省政府颁布的；3、所在市政府颁布的。说明：深圳市是经济特区，市人大有自己的地方立法权，所以我们所学习的仅涉及国家建设部和市政府颁布的物业管理法律法规，日常用于实际操作的依据市政府颁布的即可。二、行业分类1、物业管理企业资质管理办法；2、物业管理企业财务制度；3、物业管理各类人员培训持证上岗的规定；4、招投标管理办法；5、物业管理行业管理办法。三、实务分类1、建筑装饰装修管理规定、《住宅室内装饰装修管理办法》；2、物业服务收费管理办法及指导标准；3、物业管理服务等级标准；4、基金管理规定；5、物业管理考核评分标准；6、深圳市业主大会和业主委员会指导规则。本次培训主要针对的是建设部《商品房销售管理办法》、《深圳市经济特区物业管理条例》及实施细则和《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》。《物权法（草案）》的一些概念。第一讲建设部《商品房销售管理办法》（建设部令[2001]88号）一、概念理解商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。“买受人”也就是我们平时所称的“业主”，当然这中间也会发生买受人变更。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给并由买受人支付定金或者房价款的行为。二、理解和掌握第五条：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（可以统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”（掌握主管部门）第十三条：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”（掌握前期物业管理协议的产生时期）第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。并应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。★要掌握内容事项。★贴示：在入伙准备阶段，一定要找一份合同原件复印（涂去姓名），学习掌握约定的内容，为在入伙装修阶段可能产生的纠纷和责任，特别是保修和维修责任的鉴定方面。第三十二条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。”（这就是行业常称的“两书”，但一般是在交楼、入伙时提供，应了解两书中的内容，实际需要时再详细查阅）第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”（①拒绝入伙时的一种理由，注意掌握解释原则——谁主张谁举证。②业主认为房屋有质量问题拒绝收楼入伙时，仅有主体结构质量不合格才有可能在法律上成立。）第二讲深圳市经济特区物业管理条例及实施细则深圳市业主大会和业主委员会指导规则一、概念理解住宅区类物业：指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。（新条例草案：物业是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。）业主：是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。（新条例草案和指导规则：业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。）非业主使用人：是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。（仅新条例草案有定义）物业自用部位：自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。（新条例草案根据《物权法》草案有新定义：物业专有部分是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分）物业共（公）用部位：共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。（新条例草案根据《物权法》草案有新定义：物业共有（用）部分是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。）物业管理：是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。（新条例草案有新定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。）入住：是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续；入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。业主大会：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。可以这样理解：业主大会是董事会，业主委员会是总经办，按照董事会的决议进行管理和执行，物业管理企业是外包单位。二、理解和掌握1、业主大会、业主委员会的成立指导规则第十三条“业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。前款“法定条件”指物业的入住（用）率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年。”第十四条“街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。”2、业主大会、业主委员会的领导部门指导规则第四条“街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。”3、决议通过的原则条例第二十一条“业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。”4、业主大会的主要职责如下指导规则第十二条（一）选举、更换业主委员会的成员；（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；（六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施；（七）决定物业管理的其他重大事项。业主委员会应当依法履行下列职责第三十七条：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情（二）组织业主委员会的换届选举；（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；（七）业主大会赋予的其他职责。了解了这些职能，我们才能在日常交流和沟通中把握原则，有理有据的进行解释和分辩。5、条例第二十三条：“物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。”（注意是“根据合同”实施管理，有消息称市主管单位将可能对未签订合同仍在进行管理的小区进行专项整治）6、物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：条例第二十七条：（一）房屋的使用、维修、养护；（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；（三）清洁卫生；（四）车辆行驶及停泊；（五）公共秩序；（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第二十八条“物业管理公司的权利：”（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；（四）选聘专营公司承担专项经营业务。作为物业人所必须要知道的管理工作范围，详细参看条例第五章。7、条例第三十七条“移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：”（一）住宅区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。条例实施细则第十八条：“从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：”（一）《条例》第三十七条规定的工程建设资料；（二）住宅区各类房屋清单；（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；（六）《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。这些就是应移交的资料，也就是管理处负责资料管理人员应掌握的前期移交资料。8、条例实施细则第三十三条“住宅区房屋本体自用部位及设施的维修责任人为业主。自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。”第三十四条“共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。”第三十五条“房屋毗连部位及设施（以下简称“毗连部位”）的维修责任人为毗连业主。毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼面其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。”“毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。”住宅区维修养护的范围和责任划分，是在日常工作中经常遇到的，并且也是容易引起业主误解的地方，必须牢记。总结语特别是不久将颁布的《物权法》中，明确了业主“物业专有部分”的排他性，在管理服务过程中需要非常谨慎这个“排他性”，否则很可能就被业主索赔或告上法庭。第三讲深圳市房屋本体维修基金管理规定因国务院2003年6月8日颁布并于9月1日开始执行的《中华人民共和国物业管理条例》已经将深圳市原条例中的“两金”，即“公用设施专用基金”和“住宅维修基金”（也就是本体维修基金）统一改变为“物业共用部位、共用设施设备专项维修资金”（以下简称专项维修资金），深圳市也正在酝酿修改地方法规，政府也在着手制定政策解决改变后的遗留问题，因此我们这里只学习和研讨“住宅维修基金”的管理和