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物业管理的法律知识第一节物业管理法律关系的主体——业主与非业主使用人业主非业主使用人（租户、客户）权利主体物管企业政府业务主管部门物业管理法律关系构成要素权利客体：物业、物业管理服务行为及由此派生的信誉、专利等权利和义务一．业主区分所有权人（多见于住宅区）业主→物业所有权人（产权人）独立所有权人（多见于商业大厦、独立别墅）共有、共同部分物业管理的决定权主体应是全体业主。物业独立私有部分的专有所有权权利共用部位、共用设施、设备的持分权（使用、收益权）共有、共用部分使用、管理重大事项的提议、表决权业主的权利与义务对业主大会、业委会、物管公司的监督、咨询权遵法、守规义务遵守契约（按时交费）、服从民主决策结果支持配合物管公司的工作业主的权利（条例）业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同（通过监督）；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。二．业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权力的组织。另一种形式：业主代表大会业主（代表）大会的召开：但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用续筹方案，监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。首次业主大会的召开：由行政主管部门指导召集组织例行业主大会的召开：由业主委员会负责业主大会一般每年至少召开一次；特殊情况下可召开临时业主大会（20%）。业主大会闭会期间，由业主委员会代行职责。三．业主委员会业主委员会：业主大会的执行机构。由业主（代表）大会选举产生。（一）业主委员会宗旨●代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创造良好生活、工作环境。（二）业主委员会的职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会议一般定期召开，也可临时召集，半数以上出席委员通过的决议、决定有效。（四）业主委员会须遵守的原则（1）及时答复议案，张贴重要事项；（2）所有决议决定议案不得违反政策法规；（3）提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项以书面形式送达；（4）所办事项设立专门的档案备查。四．非业主使用人指合法使用单位的租客、分租客或其他人。其权益来自于法律、法规的规定和业主公约的授权。第二节物业管理法律关系的主体之一——物业管理经营人物业管理经营人：从事物业管理的企业或组织。需取得：经营资格管理资格物业管理经营人主体资格（现状）：（1）独立法人资格（2）附属于某法人企业的分支机构一．物业管理公司的法律地位（一）物业管理公司是企业法人有一般企业法人的共同特征（二）物业管理公司与业主和非业主使用人的关系总体关系：平等的民事法律关系（以合同的订立为基础：即合同关系）具体地说：与业主：委托被委托、服务被服务的关系与非业主使用人：服务被服务的关系（三）物业管理公司现今承担了某些城市管理职能二．对物业管理公司的法律规制（一）物业管理企业的资质条件四级资质：一、二、三及临时资质资质要求：1．注册资本2．一定资质的管理人员、技术人员3．管理物业类型4．管理物业规模5．获奖情况6．企业管理制度与财务管理制度7．维修基金及使用制度（二）物业管理从业人员应具备的条件业务知识、工作经验、思想品德合格。企业经理采取集中定点培训部门经理、管理员各地组织培训培训合格：颁发“岗位培训合格证书”思想、职业道德、工作经历能力绩等合格：颁发“岗位合格证书”第三节物业管理法律关系的客体一．建筑物的所有权类型（一）专有部分私人独占的部分，其权力行使具有排他性（二）共用部分1．任何人不可将其改做他用、自用（特批除外）2．不干扰他人使用，不能给他人造成滋扰或危险。物业管理主要指的是对共用部分的管理、维修、养护等公共性服务。二．物业管理主体的行为规范（一）分散业主的行为规范依法依约，不侵害集体，不影响他人。（二）非业主使用人的行为规范几个方面：对业主对物业对公共（三）物业管理公司的行为规范总体要求：依法守约、克尽职守，处事公正、服务到位不失职、失误。第四节物业管理法律关系的内容（权利和义务）一．业主的权利和义务（一）业主的权利1．财产权：占有权、使用权、收益权、处分权2．提议权、建议权、监督权3．决策权、表决权4．业主权利的保留政府或有关组织的相关规定等，均不妨碍业主售卖、转让、租赁或以其他方式处量、处理其拥有的份数。（二）业主的义务遵章守规、交费、配合等二．物业管理公司的权利和义务●物业管理公司应当具备的权利内容：（1）有权采取完成委托任务所必须的行为；（2）有权获得劳动报酬；（3）有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。（一）物业管理公司的管理权1．管理权问题的提出l物业管理权产生的缘由:(1)分散产权业主民主、统一管理物业的要求(2)社会分工与专业化的要求业主大会及业主委员会之所以可以采取或授权采取某些带有强制性的手段，其依据的是每个业主事先的授权。2．管理权的来源物业企业管理权的来源可归结为：(1)业主承诺、合同体现（2）行政管理机关授权（二）物业管理公司的义务最大义务：遵法守规应尽义务：依约尽责第五节物业管理的法律基础一．物业管理法律的渊源（一）宪法（二）法律公司法、民法通则、合同法等（三）行政法规《城市私有房屋管理条例》（四）地方性法规《广东省物业管理条例》（五）部门规章及地方性规章二．物业管理法律责任指由于违反物业管理法律规范而应当承担的法律后果。法律责任的前提：违法行为承担法律责任的结果：法律制裁物业管理违法行为的构成要件：（一）违法性（二）危害性（三）可罚性以上三者同时具备，才能由当事人承担法律责任物业管理法律责任的种类：（1）民事责任：停止侵害、排除妨碍、消除危害、恢复原状、赔偿损失、修复更换、赔礼道歉等。（2）行政责任：吊销执照、罚款、公开检讨、行政纪律处分、取消资质。（3）刑事责任作业1.谈谈在学习专业课之前所认识的物业管理2.论学习产权理论的意义与作用3.如何理解物业管理中存在的委托——代理问题？如何解决？