物业管理法律规范

第07章物业管理中的法律知识一、物业管理法制建设的必要性（一）开发商的物业管理责任需要法规约束有不少开发商把工程尾巴留给了物业管理公司，而物业管理公司又无力解决，造成服务不到位，业主和租户怨声载道。所以物业管理问题的彻底解决，必须要从房地产综合开发环节的始端抓起。也就是说，房地产开发商应该承担日后物业管理的有关责任。比如，开发商在项目立项时就应该考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中听取物业管理公司的意见；规划设计中要完善物业的配套设施，考虑物业管理用房的预留；按规定支付物业维修基金等等。（二）物业管理公司的行为要有法可依由于缺乏统一的法律规范作为依据，众多的物业管理公司的管理行为可以说是千差万别，尤其是与业主和租户直接相关的收费问题，物业管理公司随意定价，业主和租户尽管身受其害，却又投诉无门，起诉无法，无可奈何。据分析，因物业管理引起的纠纷大致可分五个方面：第一是收费标准问题第二是收费方式问题第三是维修基金的收取时间第四是代为购置安装设备中的矛盾第五是物业管理服务内容的分歧（三）业主的利益和行为需要立法予以保障和规范业主是物业的所有人，物业管理的最终目的是为他们服务。但是在没有物业管理立法之前，却是开发商决定对物业的管与不管；物业管理公司决定管理费的收取标准，而业主只能被迫听命，任人摆布，虽叫苦不迭，却又无可奈何，这就是没有物业管理立法所带来的后果。所以应当通过物业管理法规的建立来保障业主的利益。业主的行为也需要规范。业主作为物业的所有人，固然有对物业的使用权和处置权，但这种权力的享用是以不影响他人的权益为前提的。案例北京市居民李某向A公司购买了亚运村内两居室住宅一套，1995年6月入住，双方未签订物业管理书面合同，但A公司承诺，实行封闭管理，有24小时保安巡逻。1995年12月某日深夜，李某与其子（10岁）在房间收看电视时，一蒙面男子入室抢劫并将李某杀害。之后其子向院内保安人员报案。目前该抢劫案尚未侦破。调查认定，案发时住宅小区仍在施工，可以自由出入，未做到封闭式管理，李某阳台门不是防盗门，可以打开入室。李某之子与其外祖父、外祖母向法院起诉，诉讼理由是：A公司收取了保安费，但保安巡逻有名无实，而且没有履行封闭式管理的承诺，此外阳台门质量有问题。诉讼请求是：A公司应对李某遇害承担民事赔偿责任，各种赔偿金额总计约185万元。A公司答辩理由是：24小时保安是针对小区内设有可视防盗对讲系统的高级公寓业主，死者购买的是普通住宅，没有必要的监视设备，只能提供一般的24小时巡逻保安。小区建设有1／3尚在施工，但已经实行24小时保安巡逻，且凶手是死者的熟人、生人以及如何入室等尚不得而知。物业公司曾几次建议死者安装防盗门封闭阳台，但均遭死者拒绝，且死者只在购房的第一月交纳了保安费，至案发已经5个月没有交纳保安费。被告认为不应承担赔偿责任。那么，业主在家被害，物业管理公司是否应当承担赔偿责任呢？北京晚报的报道北京的这起住户在家被害一案，在此之前，不仅北京以前没有，我国也没有先例。出于慎重，此案审理经北京市中、高级两级法院研究后再请示最高法院，最高法院又征询了行业主管部门建设部的意见，商讨后的基本认识如下：我国物业管理起步较晚，这起案件的审理影响很大，必须依法审慎处理，以避免发生误导。国际上物业管理已经运行了一个世纪，就所掌握的材料，香港和其他国家物业管理部门均未规定物业公司应承担住户人身与财产的安全责任，也没有发现物业公司承诺对住户人身和财产安全负有保险责任。我国各地的物业公司一般都有24小时保安巡逻的服务承诺，但也没有发现安全保险方面的承诺，不少物业公司还特别明确了这方面责任。如沈阳一家与新加坡合作开发的住宅小区，管理契约中明确规定：“甲方或委托公司对小区发生的刑事或民事案件造成的损失没有赔偿的义务。甲方或受托公司雇请之保安人员负责小区内治安秩序的管理，加强防范措施，提高安全性，并不承担安全方面的赔偿责任。”就上述情况，该案确定了这样的处理原则：保安不是保险，保安人员不是保缥，保安人员的职责是通过昼夜巡视配合和协助公安部门进行安全监控。小区住户的人身、财产风险应通过购买保险来解决。就此案责任的具体情况，由于A公司没有依据承诺完成小区的封闭管理，现场比较混乱，管理有不善之处，应承担相应的责任，初拟判决被告补偿原告2～3万元。二、物业管理法律规范社会规范是调整人们社会关系的规则，包括：调整人们理想、道德的道德规范；调整人们宗教信仰的宗教规范；调节人们之间礼节的礼仪规范；调整人们之间权利义务的法律规范。（一）法律规范的概念和特征法律规范是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规则。在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可由以下四个方面来理解法律规范的特征。法律规范是法的具体化。法律规范的表现形式是法律文件。法律规范必须是有权力的国家机关来制定。法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。（二）物业管理法规的表现形式和立法体制中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为：宪法具有最高的法律效力法律分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。行政法规由国务院制定、批准和发布。效力次于法律。国务院部、委发布的行政规章其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。地方性法规只在本地方行政区域内有效。立法解释、司法解释三、物业管理法律关系（一）物业管理法律关系的概念法律关系就是法律上的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系中的一种，即物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。（二）物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容三要素说。1.物业管理法律关系的主体可简称业事主体。业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动的行政监管机关。2.物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”。按利益载现形式的不同，客体可划分为物业、权利、行为效果三类。（1）物业。它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。（2）权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利。（3）行为效果。行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务合同提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。3.物业管理法律关系的内容是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类。义务可分为专属义务(指不得转移其他主体负担的义务)和非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。【案例】房款未付清物业公司是否有权停水停电？某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常生活。物业公司是否有权这么做？【分析】在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任，开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。开发商的做法是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。4.物业管理法律关系易化动因——法律事实法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生(产生)、变更和终止(消灭)的客观现象或原因条件。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可以划分为自然事实与行为事实两大类。（1）自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：1)事件，是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力事件通常指自然灾害性的事件(如地震、风暴等)和战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。情势变更原则可适用于因社会意外事件引发的法律关系易化纠纷。情势变更原则所谓情势变更原则，是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能克服的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。情势变更原则的适用条件，可归结为：(1)在客观上，须有情势变更的客观事实。(2)在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。(3)在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能克服这种变化。(4)在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。(5)在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序。情势变更与不可抗力的主要区别一是客观表现不同：情势变更主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权认定；而不可抗力只要具有一般大众知识便可感知。二是造成影响不同：发生情势变更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。三是适用范围不同：情势变更仅适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。四是免责情况不同：情势变更是“裁量免责”；而因不可抗力致使不能实现合同的则是“当然免责”。2)状态，是指某种客观情况的持续。例如，业主的下落不明，约定或法定的时间经过。《民法通则》第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，物业管理公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般就会丧失胜诉利益。（2）人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关