物业管理法规第五章

项目五房地产相关制度与政策学习内容：第一节房地产与房地产产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节房地产中介服务第七节房地产抵押管理第八节房地产权属登记第九节房屋维修养护管理学习目的：培养学生在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。学习要求：掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。第一节房地产与房地产产业管理制度简介一、基本概念房地产房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物。房地产权益：所有权占有权承租权使用权派生权益抵押权收益权典权处分权房地产业房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业关联行业——房地产的投资开发、经营交易、消费管理和服务房地产业属于：第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业——龙头行业房地产管理制度房地产领域的管理制度大体可划分为：1.房地产开发经营管理2.房地产管理3.房地产维修养护管理直接关联房地产的法律——法关于房地产的行政法规——条例关于房地产的部门规章——办法/规定房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）1.直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》《土地管理法》2.国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》《城市房屋拆迁管理条例》《住房公积金管理条例》3.国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》第二节房地产开发经营管理房地产开发经营的概念仅指经营性房地产开发建设不包括：基建投资性质的开发建设——厂房、办公楼等基础设施建设的土地开发——轨道交通、高速公路等房地产开发经营管理的内容：房地产开发企业管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发的项目管理与建设施工管理一、房地产开发企业管理（一）设立房地产开发企业的条件1.房地产开发企业资格2.房地产开发企业资质（四级资质）（二）设立房地产开发企业的程序（三）房地产开发企业的市场活动规则（一）设立房地产开发企业的条件1.房地产开发企业资格除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的条件：（1）有100万元以上的注册资本（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员2.房地产开发企业资质一级资质：（1）注册资金不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%（5）上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，中级职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度（9）未发生过重大工程质量事故（1）注册资金不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%（5）上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度（9）未发生过重大工程质量事故二级资质（1）注册资金不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，中级职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度；（8）未发生过重大工程质量事故三级资质（1）注册资金不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度；（7）未发生过重大工程质量事故四级资质房地产开发企业资质注册资本5000万元—12000万元—2800万元—3100万元—4经营年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累计竣工面积30万m2以上—115万m2以上—25万m2以上—3合格率100%连续5年—1连续3年—2连续2年—3已竣工—4专业人员40人—120人—210人—35人—4中级职称20人—110人—25人—3工程（中）财务（初）资格证书4人—13人—22人—3职称5人会计2人两书制度：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（二）设立房地产开发企业的程序1.房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的身份证明（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》——有效期一年（期满前1个月申请核定）延长期不得超过2年，一年内无开发项目，有效期不延长（三）房地产开发企业的市场活动规则对房地产开发企业设立资质等级制度的目的：规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级——不受限制；二级及以下25万平方米以下《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。二、房地产开发项目的规划设计管理（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系（二）房地产开发项目的规划设计管理（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系1.城市规划的概念城市规划：指为了确定策划哪个是规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。2.城市规划的类型城市总体规划城市详细规划城市总体规划主要任务：综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能区分和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划（1）控制性详细规划的内容1）规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标3）规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等4）提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求5）确定各级支路的红线位置。控制点坐标和标高6）确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限（2）修建性详细规划的内容1）建设条件分析及综合技术论证2）总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计3）道路、绿化、工程管线规划设计4）竖向规划设计5）工程量估算和投资效益分析3.城市规划与房地产开发项目的关系房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。（二）房地产开发项目的规划设计管理审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”。房地产开发的四个阶段1.投资机会选择与决策分析阶段2.房地产开发前期工作阶段取得建设用地、取得建设项目的立项批复完成房屋拆迁审定项目规划设计3.房地产开发建设阶段4.房地产租售经营阶段“一书二证”1.建设项目选址意见书申报建设项目选址意见书的主要要求是：（1）项目选址的土地权属情况（2）对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等（3）界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑2.建设用地规划许可证申报建设用地规划许可证的主要要求是：（1）市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见（2）规划部门审定的设计方案3.建设工程规划许可证（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。三、房地产开发的项目管理与建设施工管理（一）房地产开发的项目管理制度（8条）（二）房地产开发的施工管理制度1.项目报建与施工许可证制度2.建筑工程质量管理制度3.工程竣工验收备案制度（一）房地产开发的项目管理制度1、必须按土地出让合同设定的条件、国家用地要求开发利用2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%3、配套基础设施按：先地下后地上的原则4、1年未动工开发，征收土地出让金20%以下土地闲置费；2年未动工开发，无偿收回土地使用权5、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书必须完成开发投资总额的25%以上6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用（二）房地产开发的施工管理制度1.项目报建与施工许可证制度建设单位申领施工许可证的条件：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求（4）已经确定施工企业（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行审查（6）有保证工程质量和安全的具体措施（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理（8）建设资金已经落实2.建筑工程质量管理制度建设单位对建筑工程质量应承担的义务和责任主