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物业管理法规主讲:王梅物业管理法规的主要内容:第一部分、物业管理法规概述第二部分、业主自治管理和物业服务企业第三部分、物业招投标、物业服务合同第四部分、物业管理服务费及物业纠纷第二章、物业权属第一章、物业管理法规概论第四章、物业管理法律责任第三章、物业管理法律关系物业管理法规概述第一部分：物业管理法规概述一、物业管理法规的定义及作用二、物业管理法规的性质及渊源三、物业管理法规的调整对象四、物业管理法规的基本原则第一章物业管理法规概论主要讲四个知识点一、物业管理法规的定义珍妮纺纱机极大提高了效率蒸汽机作动力物业管理法规是指在调整物业管理关系中产生的一系列社会关系的所有法律规范的总称。它是由国家权力机关或其授权的行政机关制定的，是国家调整物业管理市场，维护权利人的合法权益，促进物业管理发展的重要工具。关于物业的理解物业指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政、公用设施、房屋所在地及附属地的场地、庭院等。二、作用2、保证了物业管理权利人的合法权利1、规范了物业管理行为3、推动了居住环境的建设和人民生活质量的提高。第二节物业管理法规的性质及渊源一、物业管理法规的性质它具有民事性质的规范和行政性质的规范物业管理法规体现民法的性质：物业服务公司与业主的地位平等。体现民事性质如物业买卖、租赁、抵押等。物业公司的产生通过招标方式来选择合适的物业公司。物业管理法规体现行政法的性质：地位不平等。体现行政法的性质如物业合同的备案、物业公司资质的审批物业权属的登记（一）、宪法2004年3月十届全面人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”宪法具有最高的法律效力。（二）、法律法律其效力仅次于宪法。（三）、行政法规行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律颁布的规范性的文件，其效力次于宪法和法律。（四）、部门规章部门规章其地位和效力低于行政法规。二、物业管理法规的渊源二、物业管理法规的渊源（五）、地方性法规和地方性规章地方性法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委特别授权的城市的人民代表及其常务委员制定和发布的，实施于本地区的法规。（六）、有权解释国家司法机关颁布的司法解释对下级司法机关有约定力。地方政府发布的实施意见对本地方有约束力。第三节物业管理法规的调整对象物业财产关系物业建设和经营关系物业服务合同关系物业管理中的行政管理关系平等原则保障物业合理使用原则第四节物业管理法规的基本原则保护当事人合法权益的原则有利于物业管理行业健康发展原则一、物权与物业权属第二章物业权属二、物业权属状况三、物业权属登记一、物权与物业权属物权的定义：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利（一）物权物权的分类：分为所有权与他物权（其中所有权分为四类；他物权分为两类）（二）物业权属1、定义指物业权利人在主体上的归属状态。2、分类分为土地权属状况、房屋权属状况、物业相邻权二、物业权属状况（一）、土地权属状况包括土地所有权和土地使用权。土地所有权指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利土地使用权指土地所有人或使用人依法对土地开发、满足自己需要的权利。其获得的方式：出让和划拨二、物业权属状况（二）、房屋权属状况包括房屋所有权和房屋使用权。房屋所有权指房屋所有人依法对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。房屋使用权指依法对房屋利用、满足自己需要的权利。二、物业权属状况（三）、物业相邻权指两个或两个以上相邻的物业所有人或使用人在行使其相应物业权利时，相互间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。有土地相邻权和建筑物相邻权两种。三、物业权属登记1、定义指物业行政主管部门对物业权属进行持续的记录，反映物业所有权、使用权及其他物业权利的状况，依法确认物业权属关系，并向物业产权人颁发权利证书的行为。2、类型土地权属登记房屋权属登记三、物业权属登记3、程序：申请调查审核注册登记颁发证书一、物业管理法律关系的主体第三章物业管理法律关系二、物业管理法律关系的客体三、物业管理法律关系的内容一、物业管理法律关系的主体1、业主2、非业主使用人3、业主大会和业主委员会4、开发商5、物业服务企业6、物业管理协会7、行政管理部门8、其他相关机构二、物业管理法律关系的客体及内容（一）、客体：1、物2、行为3、非物质财富（二）、内容物业管理中的权利和义务一、物业管理法律责任的概述第四章物业管理法律责任二、物业管理法律责任的种类三、物业管理法律责任的免责一、物业管理法律责任的概述指物业管理活动的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的法律后果。（一）、定义（二）、构成要件主体过错违法行为损害事实世界货币因果关系一、物业管理法律责任的概述经济体制实行单一的公有制排斥市场经济形成过度集中的计划经济模式过错责任类型过错责任类型无过错责任类型无过错责任类型公平责任类型公平责任类型（三）归责类型一、物业管理法律责任的概述种类民事责任行政责任刑事责任二、物业管理法律责任的种类二、物业管理法律责任的种类（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（3）、物业服务企业常见的侵权行为第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻第二、损毁共用设施及设备第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途第四、管理的公共设备及设施造成他人损害第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害第六、其他二、物业管理法律责任的种类（一）、民事责任1、定义指物业管理民事主体因违反合同义务或法定民事义务所应承担的法律后果。2、种类分为违约责任和侵权责任违约责任是指违反合同的规定应承担的法律后果。侵权责任指物业管理民事主体实施一定侵权行为所应当承担的法律后果。二、物业管理法律责任的种类（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（1）、业主常见的侵权行为第一、改变房屋用途第二、搭建自用设施、侵占共用场地和设施第三、破坏环境卫生第四、践踏、破坏共用部分的绿地第五、随意开放和停放车辆第六、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品第七、损毁小区的共用二、物业管理法律责任的种类第八、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备第九、饲养动物危及人员安全第十、发出超出规定标准的噪音第十一、挪动共用场地中的设施第十二、行人通行处放障碍物或移动指示标志，影响通行安全第十三、违反禁令和违反消防安全规定第十四、发生消防事故时，影响灭火救灾第十五、室外吊挂物品，砸伤人员第十六、私拉电线，私设管道，乱挖土壤及地下管线光缆安全第十七、从事法律、法规所禁止的活动。（1）、业主常见的侵权行为二、物业管理法律责任的种类（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（2）、业主自治机构的侵权行为业主自治机构在代表业主管理的过程中，对业主或其他人员造成损害的行为二、物业管理法律责任的种类（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（3）、物业服务企业常见的侵权行为第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻第二、损毁共用设施及设备第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途第四、管理的公共设备及设施造成他人损害第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害第六、其他二、物业管理法律责任的种类（一）、民事责任3、民事责任的承担方式（1）、停止侵害（2）、排除妨碍（3）、消除危害（4）、返还原物（5）、恢复原状（6）、修理、重作、更换（7）、赔偿损失（8）、支付违约金（9）、消除影响、恢复名誉（10）、赔礼道歉二、物业管理法律责任的种类（二）、行政责任1、定义指物业管理行政主体或相对人的行为违反行政法律法规规定应承担的法律后果。2、承担行政责任方式：行政处罚和行政处分。其中行政处罚有：（1）、警告（2）、罚款（3）、没收违法所得和非法财物（4）、责令停产停业（5）、暂扣或吊销许可证、执照（6）、行政拘留（7）、法律、行政法规规定的其他行政处罚二、物业管理法律责任的种类（三）、刑事责任1、定义指物业管理法律关系主体违反刑事法律的规定应承担的法律后果。2、承担刑事责任方式：分为主刑和附加刑两种主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利三、物业管理法律责任的免责1、定义指行为人实施了违法行为，应当承担法律责任，但由于法律特别规定，可以免除部分或全部的法律责任。2、免责的条件：第一、时效免责第二、不诉免责第三、自首、立功免责第四、有效补救免责第五、协议免责或意定免责第六、自助免责任第七、人道主义免责一、业主第五章业主自治管理二、业主大会三、业主委员会一、业主的权利和义务（一）、权利1、接受服务的权利2、对物业管理行使建议权、投票权3、对物业管理实施监督的权利4、对物业管理享有知情权。5、法律、法规规定的其权利。一、业主的权利和义务（二）、义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则。2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4、按照国家有关规定交纳专项维修基金。5、按时交纳物业服务费用。6、法律、法规规定的其他义务。二、业主大会1、业主大会的概念全体业主组成的大会2、首次召开业主大会的条件一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上和房屋交付已满两年二、业主大会3、业主大会的职权（１）、选举、罢免业主委员会委员（２）、审议通过业主委员会章程和业主公约；（３）、听取和审议物业管理服务工作报告；（４）、决定物业管理的其他重大事项。二、业主大会4、业主大会的职责（１）、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况（２）、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；（３）、设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；（４）、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；（５）、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（６）、监督公共建筑、公共设施的合理使用；（７）、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责三、业主委员会1、业主委员会的权利（１）、召集和主持业主大会（２）、修订业主公约、业主委员会章程、业主大会议事规则（３）、决定聘用物业服企业（４）、审议物业管理服务费收取标准和使用办法（５）、审议年度管理计划，年度费用概预算（６）、检查、监督物业服务企业的物业管理工作（7）、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修资金的筹集、使用和管理。（8）、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责二、业主委员会2、业主委员的义务（１）、遵纪守法（２）、支持配合物业服务企业工作（３）、做业主的宣传、教育、说明及督促工作一、职能部门第六章物业服务企业二、设立与资质三、权利和义务一、物业服务企业的职能部门1、办公室2、财务部3、工程部4、综合管理部5、保安部6、保洁绿化部7、经营发展部二、设立与资质（一）、设立1、企业名称2、公司地址3、注册资本（属于服务性公司，最低10万元）4、股东人数（有限为2人以上50人以下，股份公司发起人为5人以上）5、公司人员6、公司章程二、物业服务企业的设立与资质（二）、资质1、一级资质（1）、注册资本500万以上（2）、物业管理专业人员不少于30人，其中中级职称不少于20人（3）、专业人员按规定取得职业资格证书（4）、多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立（住宅）别墅15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米（5）、建立并严格执行企业管理制度和标准二、设立与资质（二）、资质2、二级资质（1）、注册资本300万以上（2）、物业管理专业人员不少于20人，其中中级职称不少于10人（3）、专业人员按规定取得职业资格证（4）、多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立（住宅）别墅8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米（5）、建立并严格执行企业管理制度和标准二、设立与资质（二）、资质3、三级资质（1）、注册资本50万以上