蔡博士房地产精典讲座系列

蔡博士房地产精典讲座系列聚焦营业税房地产营业税新政与操作实务1新政背景：中国营业税改革营业税改革：营业税政策的调整与规范2008年11月5日，国务院第34次常务会议通过营业税新条例，自2009年1月1日起在全国执行。营业税改革一：配合增值税转型改革增值税与营业税有较强的关联性，必须保持两项税制之间的衔接。二：以人为本的征管要求社会经济的发展，体现依法执政、以人为本。三：政策的补充与完善15年以来的营业税征管总结。营业税缘何调整？2新政解读:营业税新政评析纳税地点劳务发生地还是机构所在地或居住地？新条例第十四条规定：纳税人应当向其机构所在地或者居住地的税务机关申报纳税。[例外]：纳税人提供建筑业劳务的，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。引申：纳税人提供建筑业劳务且销售增值税应税货物的，应如何纳税？参见营业税实施细则第七条、第八条营业税新政解读（1）差额纳税问题调整了差额征收营业税的范围1.纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；2.纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；营业税新政解读（2）差额纳税问题3.纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；4.外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；5.国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。注意：转贷业务，以转贷利息的全额征收营业税。营业税新政解读（2）差额纳税问题增加了差额征收营业税扣除凭证新条例第六条规定：纳税人扣除有关项目，取得的凭证不符合法律规定，该项目金额不得扣除。财税[2003]16号：营业额减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，凭证必须是外汇付款凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。营业税新政解读（2）差额纳税问题增加了差额征收营业税扣除凭证国税函[2005]77号：合法有效凭证包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。营业税新政解读（2）交易价格明显偏低的处理增加了由主管税务机关核定其营业额.分析:税基必须予以重视。增加税收的方法：1.增加税率2.扩大税基3.增加新税种营业税新政解读（3）境内劳务的界定1.实施条例第四条规定：在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或接受劳务的单位或个人在境内；（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接收单位或个人在境内；（3）所转让或出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或出租的不动产在境内。营业税新政解读（4）境内劳务的界定解读：以纳税人所处的位置，或者交易资产的所在地为基础界定。特别关注：视同发生营业税应税行为（1）单位或者个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）自建建筑物后销售的，所发生的自建行为视同发生应税行为。营业税新政解读（4）扣缴义务人问题新条例第十一条有两项变化：1.境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设立机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有扣缴代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。注意：外国企业或个人属于非居民企业的，在境内提供劳务等获取的收益，不仅缴纳预提所得税，而且由境内对应单位扣缴营业税。营业税新政解读（5）扣缴义务人问题2.建筑安装业务实行分包或转包的，以总承包认为扣缴义务人。注意：建筑安装业总承包人不再具有法定扣缴义务。3.委托金融机构发放贷款，受托金融机构不再具有法定扣缴义务。营业税新政解读（5）纳税义务发生时间增加了扣缴义务发生时间的规定延续原来的政策：营业税纳税义务时间为收讫营业税收入款项或者取得索取营业收入款项的当天。增加扣缴义务的发生时间为营业税纳税义务发生的当天。营业税新政解读（6）延长营业税的纳税期限纳税期限由原来的至期满起10日内延长至15日内。解读：1.与增值税、消费税一致。2.以人为本，服务纳税人意识的提高。营业税新政解读（7）纳税义务发生时间增加了扣缴义务发生时间的规定延续原来的政策：营业税纳税义务时间为收讫营业税收入款项或者取得索取营业收入款项的当天。增加扣缴义务的发生时间为营业税纳税义务发生的当天。营业税新政解读（8）3新政运用:营业税筹划思路差额纳税问题注意税法政策减少流通环节房屋租赁及转租业务营业额纯净签合同中应收应付部分优惠政策及其他营业税筹划思路4答疑解惑:常见疑难问题建筑安装+销售不动产销售活动板房属于不动产销售范畴吗？某房地产开发企业为铁路机械化作业区安装活动板房，缴纳营业税吗？1.营业税税目解读集体土地使用权转让如何缴纳营业税？某房地产开发企业与一村委会签订土地转让合同，村委会将集体所有的20亩土地使用权转让，交易价款为4000万元。村委会认为土地是集体所有，不是所有者出让土地，不应交税。后来，房地产企业的部分办公用房及员工宿舍，因城市道路拓宽被拆除，获赔偿款8000万元。请问：如何缴纳营业税？2.集体土地使用权转让问题房地产开发企业转让其在建项目，如何缴纳营业税？实务操作及政策依据3.在建项目转让如何纳税？