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1地产集团高周转实施管理办法目录第一章总则.............................................1第二章前期策划工作......................................1第三章设计管理.........................................2第四章招投标管理.......................................4第五章工程及开发报建管理................................4第六章附则.............................................51第一章总则第一条为全面落实“高周转战略”，快速推进项目开工、开盘，规范项目签约至开工、开工至开盘的管理，明确各部门的职责，特制定此办法。第二条新项目启动时间：（1）一手招拍挂项目缴纳保证金；（2）一手项目与政府签订投资协议且确定土地挂牌时间（带规划方案挂牌的签订投资协议时间）；（3）二手项目已签约且合作方或项目公司有地；（4）新模式项目土地合同签订且原土地方或项目公司有地；（5）小股操盘项目已签约且项目公司有地。第三条新项目交地进场考核时间：（1）一手项目土地摘牌次日；（2）二手项目第一次转股次日；（3）新模式项目第一次转股次日；(4)小股操盘项目第一次转股次日。第二章前期策划工作第四条地区公司总工室牵头组织投资部、开发部，在项目启动前提前收集规划设计条件、政策法规等，并在新项目启动后24小时内取得相关资料。第五条新项目启动后，投资部、开发部可协调勘探提前进场，开展初步勘探，取得地勘基础资料。第六条地区公司投资部达新项目启动、交地进场考核时间后1小时内可通过工作群组通知投资中心，投资中心1小时内确认后通知管理及监察中心、营销中心和建筑设计院。通知每延期1小时，扣罚投资部、投资中心责任人50元。由投资中心建立沟通工作群，管理及监察中心、营销中心和建筑设计院安排专人负责对接，在工作群组群发消息后，若30分钟未回复的，须电话确认。第七条新项目启动后12小时内，由地区公司董事长（或主持工作一把手）主持召开开工前工作策划会，重点明确规划设计条件、社区配套要求、现场竖向情况及地下室范围设计要求、小区出入口设臵方位等，以及《项目定位报告》，包含销售中心、样板房、销售园林展示区、商业街展示区、开盘活动场地及停车场选址方案、交楼装修标准、销售动线划定、户型配比确定、建设分期等。2会后当天，地区公司总工室（项目定位报告由营销部上报）汇总以上资料分别报至建筑设计院、园林集团、营销中心。如涉及采空区、地裂缝、湿陷性、岩溶复杂地质等重大技术问题，须报设计质量成本控制中心，由设计成本质量控制中心提前介入。第八条一手项目摘牌后24小时内，二手项目、新模式项目、小股操盘项目在第一次转股后24小时内，管理及监察中心牵头组织相关部门及地区公司，由集团工程建设分管领导主持召开新项目策划会议，检查落实前期设计、开发等新项目工作，确定开工、开盘时间。第三章设计管理第九条新项目启动后7天内建筑设计院下发总平面规划方案：1、地区公司总工室在项目规划条件稳定后即可开展规划设计工作。在新项目启动前完成满足容积率、日照及消防规范要求的规划测算方案，在新项目启动后24小时内上报至建筑设计院。2、新项目在启动后24小时内，地区公司营销部将《项目定位报告》上报营销中心审核，营销中心总经理在12小时内审批后（涉及商业项目的还需再报商业集团总经理审批）转集团建筑设计院。上报资料或审批延期的，每延迟1小时扣罚责任人50元。3、新项目启动后24小时内，由地区公司总工室收集项目相关资料，上报《新地块开展规划设计的申请报告》至建筑设计院，建筑设计院立即开展规划设计，并报管理及监察中心备案。上报资料延期的，每延迟1小时扣罚责任人50元。4、建筑设计院收到《新地块开展规划设计的申请报告》3天内下发初步规划设计方案。5、在收到初步规划设计方案后2天内，由地区公司主管设计领导牵头组织主管开发、营销领导、三线项目总经理、投资部、开发部、总工室、营销部等部门进行研讨，开发部、总工室完成与当地规划部门沟通，取得主要负责人的明确意见并上报建筑设计院。意见延期上报的，每延期一天扣罚主管开发（或三线项目总经理）、设计领导各500元。（重大问题董事长须亲自协调）。3沟通内容包括经济指标、平面布局、配套公建规模、沿街商业形式、标准户型、日照要求、立面风格、建筑高度、建筑退距、天际线、车位比、周边道路及市政管网接入点、土地性质等。具体为：（1）沿街设臵的商业或底商、商业选型、商住比是否满足要求；（2）项目容积率是否满足要求（重点为分地块控制的容积率）；（3）项目建筑控高是否满足要求（包括规划控高和航空控高）；（4）项目日照是否满足要求（本项目对周边地块的日照影响、周边建筑对本项目的日照影响）；（5）项目内建筑面宽、朝向是否满足要求；（6）建筑日照间距、退让红线、退让道路、立面和形态是否满足要求；（7）套型结构比例、套型建筑面积是否满足当地要求（如“7090政策”等）；（8）计算容积率规则是否满足要求（封闭阳台是否按100%计建筑面积，保温层厚度、地下商业及首层架空是否计入容积率建筑）；（9）项目停车位配比是否满足要求（车位配比是否要求按各地块平衡配臵、地下室出入口能否在市政路上开口）；（10）项目是否存在林地、耕地、集体用地、山体水体等非建设用地或不可动用位臵。6、在收到地区公司反馈意见后2天内，建筑设计院完成总平面规划方案的调整、报审并下发。7、初步规划方案设计及总平面规划方案下发，纳入集团建筑设计院职能部门计划；集团大项目或工作延期的项目，纳入集团专项计划考核。第十条地区公司总工室须于集团下发项目总平面规划方案后3天内组织外委设计院完成总平面规划方案报建图。报规图纸深度为方案阶段的，集团下发项目总平面规划方案后15天内完成报建文本；报规图纸深度为初步设计的，在20天内完成报建文本；报规图纸深度为施工图的，在30天内完成报建文本。下发每延期1天，扣罚主管设计领导、总工室主任各200元。4设计时须优先完成：总规划平面图、竖向规划图、道路交通规划图、综合管网规划图、绿地规划图、效果图、日照分析图以及说明书。第四章招投标管理第十一条存在在建工程的二手项目启动后10天内由地区公司工程部牵头组织投资部、招投标部、合同管理部、预决算部等相关部门，确定原施工单位处臵方案，报地区公司董事长审批后按制度流程办理；重大问题集团相关招投标中心、预决算审计中心、合同管理中心直接介入处理。第十二条地区招投标部须于项目总平面规划方案下发5天内完成首期开盘范围的土石方招标工作，8天内完成桩基、基坑支护招标工作。第十三条勘探单位招标采用年度单位。首期开盘范围的土石方、桩基、基坑支护由地区公司招投标部自行招标。第五章工程及开发报建管理第十四条一手新项目交地进场后15天内基础全面开工，二手、新模式、小股操盘项目存在重大问题的纳入专项考核，明确开工时间。第十五条地区公司开发部于项目取得后30天内取得总规非正式批复，90天内取得总规正式批复。地区公司需提前准备下述材料：（1）工商营业执照、法定代表人证明；（2）《建设用地规划许可证》（如有必要）；（3）《土地使用权出让合同书》或建设用地批准文件；（4）发改部门的立项批文；（5）建设项目可行性研究报告批复文件（如有必要）；（6）设计方案图册；（7）设计单位工程设计资质证书、资格证明文件。第十六条二手项目涉及规划调整、拆迁等影响开工的重大问题，地区公司开发主管领导牵头于集团新项目策划会议前上报一揽子解决方案。解决方案主要明确以下方面工作：51、土地遗留问题解决完成时间；2、首期范围场地拆迁完成时间；3、原施工单位遗留问题及在建工程质量鉴定完成时间；4、涉及诉讼的法务纠纷处理完成时间；5、首期范围交地进场勘探时间；6、复杂地质情况处理方案完成时间；7、规划调整完成时间；8、明确开工时间；9、其他重要节点完成时间；10、明确各项工作责任人。在集团新项目策划会上将对上述方案进行审核，一经审定，不予调整，纳入集团专项计划考核。如与土地履约有关的，投资部须全力配合，相关部门捆绑考核。如涉及诉讼纠纷的，由地区投资部给予相应意见，地区法务部介入；重大诉讼地区投资部、法务部要报备集团投资中心、法律事务中心，由投资中心、法律事务中心视具体情况介入。第十七条工程部必须在新项目规划方案下发后七天内沿小区道路外3米围蔽独立的中心园林、售楼部及销售环境施工区域，避免交叉施工。围蔽方案不得随意调整，若要调整必须报营销中心、管理及监察中心审批。由于前期策划不到位，导致围蔽方案调整的，每调整一次扣罚主管工程领导（或三线项目总经理）20%、工程部经理10%核定综合奖金。第十八条投资中心和地区公司投资部分别建立新项目台帐，每月10日前分别报管理及监察中心备案。未按时报备的，扣罚责任人200元；发现遗漏或错误的，给予责任人扣罚20%核定综合奖金的处分。第六章附则第十九条地产集团监察部门对该办法执行情况建立台帐，每月3日前报地产集团董事长阅。第二十条本办法自发文之日起执行。