物业管理法规教学讲义

物业管理法规教学讲义物业管理教研室刘立娜物业管理法规•一、课程的性质和任务•《物业管理法规》是物业管理专业开设的一门重要的必修课。这是一门理论性、应用性较强的课程，它主要为培养适应现代社会生活，符合社会主义市场经济要求的具有大专水平的应用型物业管理人才服务的。•通过学习本课程，要使学生能够掌握物业管理法规的基础知识；加强对我国现行的物业管理法律、法规的认识和理解；增强法制观念并使其初步具有运用自己掌握的法律知识观察、分析、处理有关物业管理法规问题的能力。绪论•学习目的与要求•了解：1、狭义物业的三个特征；2、物业管理立法原则；3、物业管理法效力等级应遵循的原则；4、法、日、德、美、港、台物业管理立法概况•掌握：1、物业管理的概念；2、物业管理的特点；3、物业管理立法的概念；4、物业管理立法的主要内容；5、物业管理法的地位和作用•重点掌握：1、物业管理法概念；2、物业管理的法律体系；3、物业管理立法效力等级和效力范围物业管理与物业管理法•一、“物业管理”的词义分析：•（一）“物业”的含义：•“物业管理”中的“物业”一词源自英语realproperty和realestate，是指包含房地产开发经营业务的不动产权益或不动产。汉语“物业”一词，其广义是指人们生活和生产劳作所依赖、所利用的物质环境条件和归属一定主体所有的，包括动产和不动产在内的财产；狭义仅指不动产。•广义：是指人们生活和生产劳作所依赖、所利用的物质环境条件和归属一定主体所有的，包括动产和不动产在内的财产•狭义：“物业”是指一定建设用地范围内已建成并投入使用、已确定业主权益的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。•狭义的“物业”独特属性：•1、“物业”是不动产•2、“物业”具有单元性•3、“物业”具有空间和环境性•（二）“管理”的含义•（三）“物业管理”的含义：•“物业管理”是指业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。•二、物业管理法的概念•是物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制的法律规范的总称。物业管理立法•一、物业管理立法的概念•广义：对物业管理关系进行调整的所有法律规范•狭义：物业管理公司对物业的管理和服务•二、物业管理立法的原则•指在物业管理法律、法规创制过程中必须坚持的指导方针和工作准则•在我国，现阶段的物业管理立法具体应包括以下几项原则：•（一）实事求是，因地制宜•（二）科学的创见性•（三）协调配套•（四）保障物业合理使用•（五）依法维权，自治自律•三、物业管理的立法体制及其法律体系•立法体制：是指按照宪法和法律的规定，国家机关立法权限划分的情形和状态。•法律体系：指一国由其不同部门法所构成的现行法整体•我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法、以法律、行政法规、地方性法规为不同层级规范的一元化的立法体制。而我国物业管理法律体系则是由宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章等构成的有机整体。•（一）宪法•对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。•（二）法律•包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。•（三）行政法规•（四）地方性法规•（五）规章•（六）司法文件•（七）政策文件•（八）其他规范性文件•四、物业管理立法的主要内容•（1）明确政府主管部门的职责•（2）对房地产开发商的要求•（3）明确业主的权利和义务•（4）明确业主大会的职权•（5）明确业主委员会的职责•五、我国物业管理立法现状评析•（1）物业管理实践先行，物业管理立法跟进较慢•（2）立法冲突问题有待妥善解决•（3）立法创新，亟待努力•六、物业管理立法的效力等级和物业管理法的效力范围•物业管理法的效力等级也称物业管理法的效力层次，是指我国物业管理法的的体系中不同表现形式的物业管理法律规范在效力方面的等级差别。•物业管理法的效力范围指物业管理法律规范的约束力所及的范围，即所谓物业管理法的生效范围或适用范围，包括物业管理法律规范的空间效力范围、时间效力范围和对人的效力范围三个方面。•1、物业管理法的空间效力•是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。•2、物业管理法的时间效力•指物业管理法律规范的有效期间，包括何时开始生效、何时终止生效和有无溯及力的问题。•3、物业管理法对人的效力•是指物业管理法律规范可以适用的主体范围，即对哪些主体有效。第一章物业管理法律规范基础知识•1.1.1物业管理法律规范•1.物管法律规范的一般含义•2.物管法规的构成•（1）假定•（2）处理•（3）制裁•1.1.2物管法规的依据•1.宪法•2.法律•3.行政法规•4.行政规章•5.地方性法规•6.地方性规章•7.其他物管规范性文件•1.1.3物管法规与其他部门法的关系•1.物管法规和宪法•2.物管法规和民法•3.物管法规和经济法•4.物管法规和行政法•1.2物业管理法律关系•1.2.1物管法律关系的构成•1.物管法律关系的概念•2.物管法律关系的构成要素•（1）主体•（2）客体•（3）内容•3.物管法律关系的种类•（1）平等主体之间的平权关系•（2）不平等主体之间的隶属关系•1.2.2物业管理法律事实•1.概念•2.分类•（1）行为•（2）事件•1.3物业管理法律责任•1.3.1一般含义•1.3.2构成要件•1.违法性•2.危害性•3.可罚性•1.3.3物管法律责任的种类•1.物管民事法律责任•（1）违约责任•（2）侵权责任•（3）无过错责任•2.物管行政法律责任•3.物管刑事法律责任•1.4我国物业管理法规的建设•1.4.1我国物管法规现状•1.物管部门规章丰富，地方性法规规章丰富，但缺乏国家级法律规范•2.立法涵盖性和浓度不够，层次较低•3.缺乏科学的物管理论体系，立法要领不清，指导思想混乱•1.4.2物管立法的重要性•1.只有通过立法，才能够强化开发商承担的物管责任•2.只有通过立法，才能规范物管行业的行为•3.只有通过立法，才能从根本上保证业主利益•4.只有通过立法，才能管理好物管市场案例一•2004年5月，陈先生与物业公司签订了新房入住协议书。6月18日，陈下班后将摩托车未加防盗装置就停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。10月，陈请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。•《民法通则》106条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的；由于过错侵害国家集体财产以及他人财产、人身的，应当承担民事责任。另外即使没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，也应当承担民事责任。•陈先生与物业公司签订入住协议书，该合同是物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管陈摩托车的义务。因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范只是协助义务。•当前，由家庭财产失窃而引起的业主与物业公司纠纷越来越多。由于上海属于一个特大型城市，外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把业公司理解为“第二警力”，这是片面的。业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析。案例二•2003年8月，虹桥开发区一广场业委会与物业公司签订一份《物业管理服务合同》。双方约定：业委会将广场全权委托物业公司管理，物业公司可按市场有关规定提12%的管理酬金，费用若有剩余则归业委会所有。一年合同期满后，物业公司拒绝将多余的费用归还业委会，于是，业委会诉诸法院。•根据《物业管理条例》相关规定，物业公司开展物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬。采取酬金制的，则节余的物业管理费应归业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。该物业公司之举显然与双方的约定相悖。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，说明业主的维权意识普遍增强。案例三•有一家小区业委会2004年打了五起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉，须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。•国务院〈物业管理条例〉规定，谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照规定，即得到小区有投票权的三分之二以上业主通过并明确授权才能生效。•目前，一些小区业委会越俎代庖现象比较严重，动辄提起诉讼；有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而在征询意见时往往写上：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会的，则视作你同意诉讼。这种做法是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有三种，即同意、反对、弃权。因此既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。第二章业主大会与业主委员会•学习目的与要求：•了解：1.业主委员会章程的主要内容；2.业主公约的主要内容；3.住户手册的主要内容•掌握：1.业主的权利与义务；2.业主大会的职责；3.业主委员会的职责2.1业主的权利与义务2.1.1业主的概念2.1.2业主的权利与义务2.2业主大会2.2.1业主大会的组成2.2.2首次业主大会1.前提条件2.筹备条件3.程序2.2.3业主大会的职责2.2.4业主大会•2.3业主委员会•2.3.1业主委员会的构成•2.3.2业主委员会委员•1.业主委员会委员应当符合下列条件•2.业主委员会委员资格终止的几种情形•2.3.3业主委员会职责•2.3.4业主委员会任期•2.3.5业主委员会章程•2.4业主公约及住户手册•2.4.1业主公约的主要内容•1.住宅区名称、地点、面积及户数•2.公共场所及公共设施状况•3.业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式•4.业主大会决定住宅小区重大事项的方式•5.业主使用其住宅和住宅区内公共场所以及公共设施的权益•6.业主参与住宅区物业管理的权利•7.业主对业主管理委员会及物管公司的监督权•8.业主对住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳•9.业主在本住宅区内应遵守的行为准则•10.违反业主公约的责任•11.其他事项•2.4.2住户手册的主要内容•1.物业概况•2.物业的管理•3.业主或住户须知•4.日常管理和维修第三章物业管理企业•3.1物业管理企业的性质和种类•3.1.1物业管理企业的性质•1.物业管理企业•2.物业管理企业的性质•（1）物业管理公司是独立的企业法人•（2）物业管理公司属于服务性企业•（3）物业管理公司是现代化城市建设和管理的重要组成部分•3.1.2物业管理企业的种类•1.按投资主体分类•2.按股东出资形式分类•3.按组建形式分类•4.按经营服务的方式分类•5.按是否具有法人资格分类•3.1.3物业管理企业的权利和义务•1.权利•2.义务•3.2物业管理企业的设立及运作•3.2.1物业管理企业的设立条件•1.有符合法定人数的股东•2.有法定最低限额的注册资本•3.有股东共同制定的公司章程•4.有公司名称•5.有固定的生产经营场所和必要的经营条件•6.其他条件•3.2.2物业管理公司的设立程序•1.向上级主管部门提出设立物业管理公司的申请•2.全体股东共同制定公司章程•3.申请验资•4.公司名称预先核准申请•5.物业管理公司的申报资料•6.确立物业管理公司的组织机构•7.物业管理公司的设立登记•3.3物业管理企业的资质等级和管理•3.3.1物业管理企业资质管理的目的•1.资质的定义•2.资质等级管理的目的•3.3.2资质等级•1.资质一级企业•2.资质二级企业•3.资质三级企业•3.3.3资质等级审批•1.新设物业管理企业的资质审批•2.资质等级审