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吴广臣陈擎宇陆俊文陆艳芳刘佳琦霍佳禾李馨蕊吴佳伦吴婧住房问题住房问题即社会分配不均，导致一方面有人能买得起多套住房，另一方面大量房子空置，房屋价格超出大众购买能力的问题。北京的“蜗居”新北京人戴海飞的公司位于海淀区成府路的一个大院里，在公司楼下，一座小屋像一颗巨大的鸡蛋，立在草坪上。小屋两米来高，麻袋拼成的外皮。“蛋壳”上，被掏出一个椭圆形的小门，没有锁。小屋的下边，装有轮子，可以挪动。小屋由竹条编制而成，在竹条外，还有竹席、保温膜和防雨膜，最外边，是麻袋拼成的保温层，麻袋里填充着发酵木屑和草籽，蛋形小屋里摆设简单，一张约一米宽的床。床尾藏有一个水箱，里面有压力系统，可以把水压上来，供洗漱用。目前住房问题的主要状况和特点2009年﹐中国房地产市场风云变幻﹐大大出乎人们的意料。上半年受全球金融风暴的影响还严重下滑﹐政府出台了很多政策救市﹐来扭转房地产颓势。为了救市﹐放松信贷﹐全年信贷总量猛增到9.7万亿元﹐超过过去几年的信贷规模。然而﹐到了下半年﹐形势突然逆转﹐楼市强烈反弹﹐房价飞涨﹐地王迭现﹐北京二手房成交量达到20多万套﹐接近前三年的总和﹐房价比年初上涨了30％以上﹐房价涨幅超GDP五倍。一些城市房价涨幅过快﹐甚至失于理性﹐几近疯狂﹐楼市租售比达到了1比500~700﹐有些地方还出现恐慌性抢购。2009年中国消费总额一共12万亿元﹐其中居民买房支出就花费了六万亿元﹐占了一半。全国仅新房销售额占同期GDP的比重就将超过13％。年底政府又不得不进行调控﹐在不到半个月的时间里楼市调控政策密集出台﹐以抑制投机性购房﹐遏制房价过快上涨﹐来了个180度大转弯。而现在市场上抢购房子的人70％以上已经不是缺房﹐买房自住﹐而是投资或投机炒房﹐准备买来倒卖发财﹐买来的房子大量闲置。一边是连夜排队买房﹐另一边则是不断上升的空置率﹐许多小区入住率都不到50％﹐造成极大浪费。这种状况很不正常﹐是不可能持久的。近一段时间之内﹐国内有不少经济学家对中国的资产泡沫化表示担忧。目前房价暴涨主要是由投机性需求过热炒上去的。京﹑沪﹑杭﹑深﹑广等热点城市都是大量的投资性购房占据市场主导﹐并正在向二三线城市蔓延。随着房价的疯狂上涨﹐全民炒房﹐中国正面临着史上最大的资产泡沫迅速吹大的风险﹐美国知名财经杂志《福布斯》近日评选出全球七大金融泡沫﹐其中﹐中国的房地产市场名列第二。中国社科院曹建海则说房地产市场已成了一个超级赌场。专家呼吁﹕房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化﹐房地产泡沫随时可能破裂﹐已经到了不得不解决的地步。中国金融机构现在在房地产里的贷款（包括开发商贷款﹑土地贷款和个人住房按揭贷款）已经达到几十万亿﹐继中央政府提出“四万亿”扩大投资方案后﹐截至2008年12月19日﹐全国18个省市公布的未来1~2年的投资计划﹐总规模超过30万亿元﹐是中央“四万亿”的近八倍﹐绝大部分依靠银行贷款。房地产正在绑架中国金融﹐并已彻底绑架了地方政府﹐绑架了老百姓。引发了很多社会矛盾﹐包括拆迁中出现了不少恶性事件。有些地方政府急于寻求“土地财政收入”的增长﹐急功近利地进行城市开发﹐片面追求经济效益和GDP的增长﹐忽视社会公平﹐违法拆迁﹑暴力拆迁事件层出不穷﹐甚至出现了令人怵目惊心的以命相搏的惨烈事件。房价快速上涨﹐北京﹑上海等一线城市商品住宅销售价格已超两万元﹐85％的居民已经买不起房﹐一部热播电视剧《蜗居》把社会对高房价的不满表现得淋漓尽致。因此﹐社会各界都强烈呼吁﹕从当前我国的住房实际状况来看﹐房地产市场确实应该变革了。简而言之，高达近三分之一﹑上百亿平方米住房闲置﹐却有将近一半城镇人口的居住条件恶劣。这就是我们住房的真实现状﹗特点：越是新盖的新房﹑好房﹐越大量闲置﹔反倒是那些月租金二三百元﹑简陋窄小的城中村﹑农民房﹑地下室﹑群租房住的满满当当﹑拥挤不堪。2010年1~11月房产数据一、房地产开发投资完成情况1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。2010年1~11月房产数据二、商品房销售情况1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。2010年1~11月房产数据三、房地产开发企业资金来源情况1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。2010年1~11月房产数据四、70个大中城市房屋销售价格指数11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。11月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。十一月若干城市的房屋销售指数11月房产企业完成投资与增速情况住房问题的危害房地产商及炒房者借助资本的力量，无偿占有土地的社会增值收益。他们囤房炒房的投机行为，减少了供应、放大了需求，直接抬高了房价，对买不起房的中低收入阶层会形成消费抑制，对买房炒房的高收入阶层会形成消费泡沫，对经济发展及社会和谐造成了极大的危害。其一，房价越高，政府及GDP对房地产的依赖就越严重，国家的整个经济和社会也就变相被房地产商和炒房者“挟持绑架”了。其二，房地产商及炒房者所获取的暴利，严重异化社会的价值取向，扭曲投资、妨碍创新，不利于人类社会的发展进步怎么解决住房问题的解决措施第一土地出让金实物化，保证土地出让收益的50%用于保障住房收购，而不是建设；第二土地出让金的另外50%中央统一管理，专款专用，结束土地财政体制；第三着力解决行政体制问题，土地财政的根源是行政体制的不合理，财政压力也来源于此；第四二手房交易税费和手续的放开，中低收入人群的解决产权住房之道非二手房莫属；第五有限财政致力于租用房的政府收购，专门管理这些住房的收益，收益用于新的租用房的收购；第六经济适用房淡化处理，或者采用明补方式补贴，解决公正公平问题，以目前的管理水平经济适用房的资格审批是很大的权力寻租的机会；第七改变观念，鼓励租房，短期内各种福利型的保障住房产权化有害；第八致力于经济整体结构的变革，活跃经济以增加中低收入人群的收益解决百姓住房问题政府须担起主要责任公务猿视察工作要求尽快解决住房问题政府要加强房地产调控考核官员不要光看GDP一、切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在200