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龙源期刊网房地产信贷风险特征及防范管理策略作者：刘靖来源：《时代金融》2013年第09期【摘要】随着经济全球化和金融一体化的进程，商业金融发展空间不断扩大，我国加入WTO世界贸易组织以后，商业银行房地产业务不断拓展，但同时也给商业银行房地产业务带来了潜在的风险。房地产业是一个基础性强的相关性产业，房地产信贷风险的发生，将会影响到国民经济的健康正常发展。本文主要论述房地产信贷风险的特征以及风险防范管理策略。【关键词】房地产信贷风险特征防范策略要了解和掌握房地产信贷风险的特征及防范策略，首先要清楚房地产信贷风险所涉及的相关概念。首先从信贷谈起，所谓信贷，顾名思义是指建立在一定信用基础上的以偿还本金、支付利息为条件的信用货币借贷活动，其业务活动主要是发放贷款和吸收存款，以发放贷款为主，吸收存款为辅；房地产信贷则是指以房地产为投资对象，借款人与贷款人围绕房地产投资等各个再生产环节进行的一种信贷行为。而在这些过程中由于信息不对称、房地产行业经济周期波动、房地产泡沫等各种原因，房地产信贷就难免会存在一些潜在的隐患和风险，比如流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险，这些风险统称为房地產信贷风险，本文将对其风险特征和防范管理策略展开讨论：一、房地产信贷风险的特征上文提到了房地产信贷风险所包括的流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等5种风险，根据这些风险可以概括出房地产信贷风险所具有的特征。房地产信贷风险除了有一般信贷风险的特征外，还有其个性特征。（一）一般性特征1.不可预知性。在自由市场经济中，任何一种经济活动的发生都存在着不可预知性和不确定性，不断变化的经济活动加大了对风险预知确定和控制的难度，而这成为房地产信贷风险以及其他风险的本质特征。2.潜在性。由于房地产信贷风险只是一种可能性，其转化为现实的风险需要一定的外部条件，并且还带有很强的隐蔽性，很难让人察觉。3.极强危害性。房地产信贷风险一旦形成事实，由于造成的损失大多需要银行本身的资金来化解，即冲减损失准备金或者直接计入成本，最后用利润来消化，显而易见，这会使得银行的留存收益缩水，间接剥夺了投资人和员工的权益。严重的风险后果，甚至使整体业务陷入困境，威胁到银行的经营安全。龙源期刊网客观性。作为一种经济现象，房地产信贷风险是客观存在的，不以人的意志为转移。无论借款人的信用等级有多高，经营管理有多完善，对商业银行而言，每个借款人都存在风险，只是风险程度不同而已。（二）独有性特征1.周期性。由于房地产行业是综合性产业，涉及钢铁、水泥、土地等几大基础性产业，其信贷风险不可避免地会受到宏观国民经济周期性波动和房地产行业市场发展的周期性波动的影响，从而呈现出周期的特性。2.行为性。这里的行为主要是指贷款人和借款人双方之间的行为。房地产信贷风险是否造成，多数取决于贷款人和借款人相互之间的行为。3.政策性。这是属于房地产信贷风险最明显的特征。房地产行业涉及百姓的安居问题，在按照市场经济规律运行的同时，也难免受到宏观经济政策包括行政法规等政策性政策的营销，诸如国务院近几年来连续出台的“国八条”、“新国八条”、“国五条”、“国三条”等诸多政府性行政条文。二、房地产信贷风险防范管理的相关策略从理论上讲，房地产信贷作为银行一项重要的长期资产业务，经营决策必然追求由不动产资产回报与借贷成本之间利差决定的未来资本收益目标。针对流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等五大房地产信贷风险，投资者该如何预测和防范规避这些风险，对于投资者在投资活动中能否取得收益有着至关重要的意义和作用。虽然市场经济信息瞬息万变，信贷风险难以预测，但也有一些对策可以采取：（一）引入和完善房地产贷款项目管理模式项目开发是房地产投资的主要方式和模式，主要是为了资金周转循环的便利，由于房地产开发需要消耗巨额的资金，无法在较短的时间内完成所有项目的投资开发，只能按照项目、期次来进行。房地产信贷投资于房地产业，也可以按照项目开发的方式进行借贷活动。因而，在这种情况下，引入房地产贷款项目管理模式将对信贷风险管理起着一定的作用。引进贷款项目管理能够有效地将项目开发建设的过程与贷款发放和贷后管理的贷款过程联系起来，从而做到对开发商具体市场行为的相关信息，以防止信息不对称现象的出现，更好地规避商业信贷风险。此外，由于贷款项目管理需要依托一定的设计技术，需要健全的制度做保证，因此还需不断加大完善贷款项目管理模式。（二）建立和健全金融市场补偿机制建立健全金融市场补偿机制，商业银行可以借鉴美国“次贷危机”发生的经验教训，将信用风险适当转移到相关保险行业，通过保险来分散和防范风险，具体可以与投资较高、风险较大龙源期刊网的开发商协定对项目开发贷款进行投保。另外，根据目前房地产开发贷款的利率同一化的情况，在推进利率市场化的条件下，制定出自由灵活的利率标准，实现“开发商自有资金比例越低，风险越大，利率就越高”的规律机制。（三）建立个人信用评估模型机制由于贷款银行对借款人未来的资信状况难以控制，借款人现时的资产收入状况和历史的信用记录成为贷款审核时风险控制的重点。对个人住房贷款客户要加强信用风险评估，要充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据，加强对不同个人住房贷款客户群体的信用评价，研究和完善行之有效的个人住房贷款客户信用评分卡。要充分利用个人信贷系统的支持，研究建立标准化的个人住房贷款客户信用评分模型。三、结语房地产信贷风险融合了金融业和房地产业这两大行业，从而使得房地产信贷风险在具有一般信贷风险所拥有的特征的同时，又有着自身独特的个性特征，这给投资者风险防范和管理增加了极大的难度。鉴于笔者的知识水平和能力的有限，本文仍存在一些不足之处，还望在今后的工作和学习中不断予以改进和完善。作者简介：刘靖（1965-），女，本科，研究方向：房地产金融。（责任编辑：陈岑）