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招商管理制度一、招商团队管理1招商人员招聘及团队组建1.1在新项目开业前18个月，商管公司总经理负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团人力资源部。与集团管理部共同编制招商、营运人员岗位职责，并开展人员招聘和团队组建。1.2主管级以下招商及营运人员由商管公司负责招聘，报集团人力资源部备案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由当商管公司初试后，经集团人力资源部及分管领导复试通过后录用。1.3新项目开业前12个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。1.4招商部助理需熟练使用CAD及图片处理软件。2招商人员培训2.1新项目开业前12个月，商管公司招商经理或者总经理负责对招商人员开展以下培训：新项目解读培训：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：整体项目建筑介绍、业态组合、业态规划、租金及招商政策、招商时间进度要求。招商管理制度培训：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商管理制度、工作流程、合同填写及审批流程等。2.2招商统一说辞培训新项目开业前15个月，商管公司招商部经理负责对招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、项目业态表述，购物中心特色介绍。二、市场调研1市场调研工作界定新项目摘牌后，根据集团公司的项目筹建进度，商管公司招商部参与由集团公司组织的各部门市调工作，参与调研的部门有集团人力资源部、物管部。2市场调研的内容2.1项目所在城市总体概况：城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规划等。2.2城市零售业发展状况各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等。2.3同类竞争对手分析基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。2.4项目周边环境调研项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等。2.5对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。3市场调研工作计划及实施市场调研的时间一般为30天，按照不同的调研内容对人员进行分工。通过查询网上信息和当地政府相关报告，收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考查，了解各主要商圈和竞争对手的情况，以及项目周边环境情况。4市场调研的分析结论根据各部门市场调研收集的数据进行分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为项目定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。三、商业业态的定位和规划1购物中心的定位、规划新项目总体规划设计完毕后，商管公司参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出建议。商管公司负责确定步行街商业业态规划和招商定位。2商业业态规划2.1在集团对新项目制定初步商业规划后，根据市调报告提供的相关数据，商管公司招商部负责草拟新项目商业业态规划方案。2.2新项目商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态的分布、目标品牌等。3新商业项目整体规划设计及内装设计的跟进在集团对新项目进行规划设计初期及过程中，商管公司要通过参加研讨会或内部联络单等形式，对新项目的整体规划设计和室内装修设计提出合理化建议。四、招商政策及租金方案制定1.商管公司按照集团要求，依据当地市场情况、商业业态规划草拟新项目招商政策及租金方案。2.招商政策及租金方案包括：各业态,楼层的租金，租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策等。3.招商政策和租金标准在执行过程中，属于商管公司权限范围内的由商管公司总经理负责审批；超过商管公司权限的，需经集团领导审批后方可执行。五、招商实施1招商启动准备工作1.1招商任务分解及人员分配商管公司根据新项目招商部人员编制，按照不同业态或不同楼层将招商人员分成服装服饰组、餐饮组和生活配套服务组，或一层、二层、三层，四层4个组，每组2人。商铺招商任务必须分解到人。1.2招商手册的设计及制作商管公司必须在招商启动前完成招商手册的制作。招商手册要体现新项目的总体定位和各业态功能组合及整个广场的特色。招商手册必须经集团领导审批后方可制作。1.3招商目标品牌的确定及落位项目正式对外招商前，商管公司根据市场调研分析结果，以及确定的新项目总体定位和各业态功能组合情况，确定步行街招商目标品牌并进行落位，品牌落位图报集团公司审批。每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。1.4各种标准合同的拟定及审批在招商工作启动前2个月，商管公司制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等，报集团公司领导和集团法务部审批。1.5招商方案内容招商条件：租金标准及递增比例、确定不同业态的合同年限、租金及押金收取方式、招商优惠政策等.招商范围：业态、业种、品牌档次，每个铺位锁定3个目标品牌，分高中低3个档次。招商区域：当地及异地城市。任务指标：铺位数量、面积、分铺租金及租金总目标。时间节点：从启动到完成整个过程的时间节点。1.6由商管公司招商部建立商户资源信息库，并及时进行更新。1.7商管公司负责购置招商办公设备及办公用品；招商办公室和招商环境气氛布置，招商热线电话的落实。2招商工作的实施及监控管理2.1招商启动后，要优先洽谈知名品牌和重点大客户，招商经理必须亲自跟进。2.2商管公司招商部要做好客户记录，每日登记商户洽谈情况并进行汇总。外出拜访商户前要做去向登记；返回后要填写商户洽谈表。根据接待和拜访商户的洽谈情况，确定意向目标商户，进行重点跟进和洽谈，并做好洽谈记录。2.3商管公司招商部要建立招商档案，包括商户资源、商户合同及资料，每周汇总上报商管公司总经理。2.4目标商户合同条款确定后，由主谈招商人员办理审批手续，并及时跟进审批结果。根据不同情况，可以在签定正式租赁合同之前签订租赁意向书，审批流程与租赁合同流程相同。2.5目标商户租赁合同经过审批后，及时与商户签订《房屋租赁合同及附件》及相关要约文本，并将签字盖章的合同统一编号存档；2.6合作条件变更：租赁合同经过审批后，若商户合作条件发生变化，需按合同审批流程重新办理审批手续。2.7招商工作需严格遵守集团规定及商业公司规章制度和管理办法，认真贯彻和落实招商政策和租金指标，不得有弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿的行为，一经发现将严肃处理并追究其法律责任。3商户进场装修管理3.1新项目的装修管理工作由商管公司招商部和物业公司工程部人员共同参与。3.2商管公司招商部与商户签订正式租赁合同时，会同物业公司工程部与商户进行房产技术条件对接，并与项目公司确认。3.3商管公司招商部和物业公司工程部应在招商过程中及时掌握商铺交房技术条件的落实和变更情况，随时与商户对接。3.4各招商小组组长负责协助物业公司工程部与商户进行商铺交接，签订《进场确认书》。3.5招商人员负责向商户发放商户装修管理相关规定。3.6招商人员协助物业工程部与商户一起按照图纸设计、图纸审批、办理施工手续、装修准备、施工组织、装修施工、装修验收、装饰布置等环节制定装修进度表。3.7招商部与物业工程部一起审核商户装修设计图纸，招商部负责审核总平面图、效果图、货柜尺寸图、店招图；物业工程部负责审核水、电、气系统图、装修材质、装修工艺等。经商管公司总经理签批后反馈商户。3.8招商人员协助商户办理进场施工手续，包括：缴纳装修保证金、办理施工许可证、办理施工人员出入证、落实临时用水用电等。3.9商管公司招商部要对商户装修施工进行监控，督促商户装修进度，检查商户是否按照已审批的图纸进行装修。如发现未按要求施工的，立即要求商户进行整改。在施工过程中负责协调商户与管理部门的有关事宜。3.10商户装修施工结束时，招商部要协助物业工程部对商户装修工程进行验收。包括装修材质、施工工艺、各系统安全性等，验收合格者，准许开业经营。4商户进场服务与商户签订正式租赁合同后，招商部要安排专人负责协调商户与工商局、税务局、卫生防疫部门、消防局、煤气公司、电信公司等进行工作对接，协助商户办理工商营业执照、税务登记证、卫生许可证以及消防报审和验收，开通煤气、电话、网络等服务。六、合同管理1合同范本的制定及审核1.1商管公司负责拟定新项目租赁意向合同、租赁合同及附件、补充协议、广告位使用合同等范本合同。1.2各类范本合同经集团公司各相关部门及领导审批后报集团法务部进行审核。1.3范本合同经法务部审核后方可印刷使用。1.4在合同签订过程中如需对合同条款进行修改，仍要按流程报集团公司和集团法务部审核，经审核后方可修改。2合同审批流程根据合同内容不同，按照权限商管公司总经理、集团分管领导和集团总裁3个层面进行合同审批，经审批后方可盖章。3合同档案管理合同盖章生效后，除返还乙方的合同外，集团公司财务部、商管公司招商部各留1份合同原件进行编号存档，建立合同管理档案。4经营过程中的招商管理4.1在经营过程中，招商人员要加强与营运人员的沟通，关注各商户的经营情况，并对商户进行评估。评估的内容包括：商户对项目的贡献情况、美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等；4.2根据对商户综合评估的结果，制定出商户调整的预案；4.3通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研，以及参加各种全国性或地域性的商业展会，收集和储备商户资源；5在商户租赁合同期满前的6个月，招商部开始进行调整招商洽谈工作。此招商制度将为巴丽新地商业广场有序开展招商工作，不断提升巴丽新地商业广场的管理品质和品牌知名度提供保障，使集团商管系统管理的资产在保持完整性的基础上保值增值，商管公司特制定本制度。