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一、名词解释1、土地一级市场：是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，2、容积率：指居住建筑面积密度。容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。3、建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。4、绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。5、存量:是指报告期期末已占用和控制的物业空间总量。6、土地使用权：是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。7、出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。8、房地产价格指数：是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。9、资金的时间价值：同样数额的资金在不同时间点上具体不同的价值，而不同事件发生的等额资金在价值上的差别。10、城市规划：是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据。11、房地产市场：是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。12、房地产资产管理：是指为了满足物业所有者的短期和长期目标，对物业进行的贯穿于物业整个寿命周期的专业资产管理服务，其目标是在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的资本价值以及未来的发展潜力。13、住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。14、建筑施工招投标：是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。15、可行性研究：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。16、按揭：指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。17、三通一平：通电、通路、通水、土地平整。18、五通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整。19、七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。20、合同：是双方当事人基于对立合致的意思表示而成立的法律行为，为私法自治的主要表现，意指盖印合约中所包含的合法有效承诺或保证。21、BOT:是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。BOT实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的机会。22、小产权房：是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。二、简答题。1、建筑招投标的程序是什么？答：（一）、申请招标。（二）、编制招标文件。（三）、编制招标工程标底。（四）、确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。（五）、投标人资格审查。（六）、招标工程交底及答疑。（七）、开标、评标和决标。（八）、签订合同。2、可行性研究的内容和步骤是什么？答：内容包括：（一）项目概括。（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定。（三）市场分析和建设规模的确定。（四）规划设计方案的选择。（五）资源供给条件分析。（六）环境影响评价。（七）项目开发组织机构和管理费用研究。（八）、开发建设计划的编制。（九）项目经济及社会效益分析。（十）、结论及建议。步骤包括：（一）接受委托。（二）调查研究。（三）方案选择和优化。（四）财务评价和国民经济评价。（五）编制可行性研究报告。3、招标文件包括什么内容？答，招标文件一般应包括以下内容：1、工程综合说明。2、招标方式及对发包单位的要求。3、钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式。4、工程款支付方式及预付款的百分比。5、合同条件和合同文本。6、投标须知。7、招标人认为应向投标人明确的问题。8、招标文件附件。4、开发项目总投资的构成是什么？答：开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中，形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。5、有效市场调查应具备的特点？答：一般来讲，有效的市场调查应具备以下特点：第一，方法科学。在进行市场调查时，第一个原则是要采取科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。第二，调查具有创造性。市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。第三，调查方法多样。一般来讲，市场调查不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题。而不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度。第四，模型和数据相互依赖。对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。第五，合理的信息价值和成本比率。在进行市场调查时，对于搜集信息的价值与成本之比要进行分析。价值-成本分析能够帮助市场调查部门确定应该调查哪些项目、应该采用什么样的调查方案以及初步结果出来以后是否还需要搜集更多的信息。第六，正常的怀疑态度。调查人员对管理者作出的关于市场运转方式的假设应该持正确的怀疑态度。第七，在市场调查过程中要遵守职业道德。由于市场调查能使企业更为了解消费者的需要，为消费者提供更加满意的产品和服务，因此，大多数的市场调查都会给企业和消费者带来好处。但如果滥用市场调查也可能会引起消费者的不满甚至危害消费者。6、房地产开发的程序？答：房地长开发的程序包括8个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。7、施工合同中合同的组成和排列顺序？答：除专用条款另有约定外，组成合同的文件及优先解释顺序如下：（1）合同协议书；（2）中标通知书；（3）投标书及其附件；（4）合同专用条款；（5）合同通用条款；（6）标准、规范及有关技术文件；(7)图纸；（8）工程量清单；（9）工程报价单或预算书；合同履行中，发包人和承包人对有关工程的洽商、变更等书面协议或文件。8、房地产产品功能定位的含义、原则和方法是？答：含义：是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。原则是：以未来潜在使用者的功能需求特征为导向站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。具体方法和步骤是：第一，明确目标使用者群体。任何房地产产品都是为满足某一特定类型的使用者设计生产的。借助市场研究和市场细分的结果，应明确拟开发建设的房地产项目潜在目标使用者群体。第二，分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力。因为每一类目标使用者群体，其需求特征、消费偏好和可支付能力都有很大的差距。第三，针对目标使用者群体设计。9、房地产开发项目的不确定因素？P2181.答：土地费用、建安工程费用、销售价格、开发期与租赁期、容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率。10、收益性物业管理的主要内容？答：收益性物业，又称投资性物业，指能给物业所有者或投资者带来经常性现金收入的物业。主要包括写字楼、零售商业物业、服务式公寓、工业物业和酒店与休闲娱乐设施等。11、房地产项目产品的定价技巧？答：价格折扣与折让（期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣、折让）、心里定价（声望、尾数、吉祥数字，招徕）、差别定价（顾客差别、形式差别、地点差别、时间差别）、产品组合定价（产品线定价、选择品定价、补充品定价、产品束定价）。12、房地产预售条件？答：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件：1、商品房预售人（开发商）必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，预售人方能预售房屋给预购人。4、商品房预售人（房地产开发商）须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人（房地产开发商）应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。6、商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。7、商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定三、论述题。1、房地产泡沫对国民经济的影响和后果？答：房地产的泡沫经济实际上并不会对其内部造成毁灭性的打击，只会减慢其的发展速度，其真正可怕的是对国家经济调控起着误导的作用。房地产业占国民经济指标的30%，当然现在的发展速度肯定达不到这个数字了，这就使得国家与房地产业都需要重新认识其的价值，并对其作出可持续发展的规划。（一）房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡现在中国房地产市场上，特别是大中城市普遍存在结构不合理问题:中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，大面积户型的产品过多，小面积户型的产品太少。（二）房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业积聚，投机活动猖撅。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。（三）房地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益由于房地产价格的上涨，人们热衷于贷款购房，很多人是寄希望于资本增值并将它作为一种投资方式。房地产投资占用了消费者的大部分资金，增加了其生活的潜在风险。房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大，使得社会分配出现新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。当泡沫破灭后，最终受到巨大利益损失的是广大的消费者，特别贷款购房者，可能会“钱房两空”。（四）房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险房地产贷款存在风险，一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，工行和建行的不良贷款率则相对较低，;另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。（五）房地产泡沫的长期存在影响了市场经济的正常秩序市场经济的规律是追求利益的最大化，我国当前房地产业利润奇高。房地产泡沫的长期存在，会导致我国的经济结构产生畸形，社会资源不能够优化配置。随着最终房地产泡沫的破灭，这些相关的行业，会受到严重的打击。最终使社会生产力遭到严重的破坏，形成资源的严重浪费。2、买房或租房应考虑哪些因素？提示：楼盘位置、交通情况、小区环境、房屋质量、功能与节能、户型的宜与不宜、产权、周边配套设施等等。