房地产开发与经营复习资料

1第1章：绪论1.房地产：是房产和地产的总称，主要是指土地、建筑物和其它地上附着物以及由此地衍生的各种权益。通常讲的房地产包括土地和建筑物两大部分。2.如何认识建筑物：1、坐落2、面积（建筑面积、使用面积、成套房屋的套内面积、成套房屋的总建筑面积）3、层数和高度4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况14、其他3.房地产的分类：按房地产存在的自然形态划分：土地、在建工程、建成后物业按房地产的用途划分：分居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊房地产。按房地产是否产生收益划分：分收益性房地产和非收益性房地产。4.房地产的特性：1）不可移动性2）独一无二性3）寿命长久性4）数量有限性5）价值高大性6）难以变现性7）用途多样性8）相互影响性9）易受限制性10）保值增值性5.房地产业：是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是以地产和房产为核心构成的一个庞大产业群，具体包括房地产的开发、建设、经营与管理、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、与房地产有关的银行信贷、信托业务，以及信息咨询、价格评估、劳务服务等经济活动。6.房地产业的特性：基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高回报性、高风险性、对金融业的依赖性第2章：房地产市场及运行1、房地产市场的结构：（1）按市场运行层次划分，可以把房地产市场分为一、二、三级市场一级市场是国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场，国家垄断；二级市场是房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场，增量市场；三级市场是房地产消费者与房地产消费者之间的交易市场，存量市场。（2）按市场交易客体划分，可把房地产市场分地产市场（是以地产作为一种商品交易对象的市场，包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场）、房产市场（是以房产为交易对象的市场）、房地产金融市场（跟房地产资金交易有关的，如房地产储蓄、房地产抵押、房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产保险等。）和房地产中介服务市场（为房地产交易提供中介服务的，如咨询、经纪、估价等）（3）按物业类型划分，可把房地产市场分住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场（4）按覆盖（影响）范围划分，可以把房地产市场分为国际性、全国性、地方性房地产市场2、房地产供给的特性：1）缺乏弹性：原因，一是土地供给缺乏弹性，二是房地产的生产周期长。2）层次性：第一个层次是现实供给层次，第二个层次是储备供给层次，第三个层次是潜在供给层次3）滞后性：导致了房地产投资的风险性3、房地产供给的影响因素：1）房地产价格2）生产要素价格3）房地产开发商的未来预期4）政策因素4、房地产供给弹性是房地产供给量对房地产价格变动的反应程度，指房地产价格变动的比率所引起的供给量变动的比率。PP△QQ△SEＥs-房地产供给弹性系数；P-房地产价格；△P-房地产的价格变动量；Ｑ-房2地产的供给量；△Q-房地产供给的变动量。房地产供给弹性系数是正值。PPPOQOQOQ特短期短期长期5、房地产需求的特性：1）多样性2）区域性3）层次性4）双重性（消费+投资）5）可替代性6、房地产需求的影响因素：1）房地产价格2）消费者收入水平和消费偏好3）消费者对未来的预期4）国民经济发展水平和城市化水平5）政策因素7、房地产需求弹性：房地产需求的价格弹性：是房地产需求量变动对房地产价格变动的反映程度，指房地产价格变动的比率所引起的需求量变动的比率。PP△Ｑ△ＱdEEd-房地产需求的价格弹性系数；P-房地产价格；△P-房地产价格的变动量；Ｑ-房地产需求量；△Ｑ-房地产需求的变动量。房地产需求的价格弹性是负值。pOQ(住宅的需求曲线是一条拐折线)房地产需求的收入弹性：是房地产需求量变动对收入变动的反映程度，指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率。Ｙ△ＹＱ△ＱPEEＹ-房地产需求的收入弹性系数；Ｙ-消费者可支配收入；△Ｙ-消费者可支配收入的变动量；Ｑ-房地产需求量；△Ｑ-房地产需求的变动量。房地产需求的收入弹性是正值。从一般意义上讲，不同经济发展阶段，其需求收入弹性是不同的。从特殊意义上讲，不同类型的房地产，其需求收入弹性是不同的。8、四象限模型：将房地产市场分为房地产投资市场和房地产使用市场。房地产投资市场与房地产使用市场之间有两个连接点：一是使用市场上形成的租金水平是决定房地产投资需求的关键因素；二是两个市场在房地产开发部分也有连接。3经济增长和房地产使用需求长期利率与房地产资产的需求短期信贷、开发成本和新增供给第3章：房地产市场调研1、房地产市场调研的内容：1）市场环境调查（宏观环境调查（经济、政策、人口）、区域环境调查（区域规划、景观、交通、人口构成；影响区域发展的其他因素；区域内楼盘总体价格水平与供求关系）、微观环境调查（用地现状及开发条件；项目所在地的周边环境；对外联系程度、交通组织））42）消费者调查（购买力水平、购买倾向、共同特性）3）竞争楼盘调查（产品、价格、广告、销售情况、物业管理）4）竞争对手调查（专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、成本状况、价格策略、竞争对手历年来的项目开发情况、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等）2、问卷的类型：封闭式问卷、开放式问卷、量表问答式问卷所谓封闭式问卷，是要求被调查者从问卷中给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案。封闭式问卷一般包括单项选择题和多项选择题。所谓开放式问卷，是被调查者可以自由地运用自己的语言来说明对某一问题的看法。所谓量表问答式问卷，是将问题的选择项以不同强度的形式表现出来。3、问句设计技巧：1）避免专业术语和缩略语2）避免含意不清的字眼3）避免提断定性的问题4）避免一问多答5）避免带有导向性的问题6）避免使用双重否定的问题7）避免敏感性问题8）问句要考虑时间性9）问句要有明确的界限10）注意提问的顺序4、答案设计的技巧：1）答案要穷尽：将问题的所有答案尽可能列出，才能使每个被调查者都有答案可选，不至于因被调查者找不到合适的可选答案而放弃回答。2）答案须互斥：互斥，是指两个概念之间不能出现交叉和包容的现象。在设计答案时，一个问题所列出的不同答案必须互不相容，互不重叠，否则被调查者可能会作出有重复内容的双重选择。3）定距、定比问题的答案设计。4）避免问题与答案不一致。4章：房地产企业1、房地产企业：指从事房地产开发、经营、管理和服务等活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算，具有法人资格的经济实体。2、房地产企业的类型：1）按企业经营活动与房地产生产、流通、消费环节的紧密相关程度，可将其分为房地产生产领域内的企业、房地产流通领域内的企业和房地产消费领域内的企业2）按对房地产开发经营业务的总体归纳，可将房地产企业分为房地产开发企业和房地产经营企业3）按企业经营特点，可将房地产企业分为房地产专营企业、兼营企业和项目企业4）按所有制形式即企业产权关系，可将房地产企业分为国家全民制企业、个体所有制企业、共同所有制企业、涉外经营企业3、房地产开发企业的资质：不同资质的房地产开发企业，承担不同的开发任务。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级及其以下资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。5房地产开发企业资质等级标准其中资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万m2）边续几年建筑工程质量合格率达到100%（年）上一年房屋建筑施工面积（万m2）专业管理人员（人数）中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程524、房地产开发企业的组织结构直线制：优点：集指挥和职能于一身，命令统一，指挥及时。缺点：要求领导者懂得许多专门知识。（适用于房地产开发量较小的小型企业的初期管理，不适应较大规模和较复杂的开发管理）职能制：优点：能适应房地产开发工作复杂的特点，可以减轻领导人的工作负担。缺点：容易形成多头领导，造成职能人员和部门都有指挥权，不利于健全责任制（适合于房地产开发业务较复杂、服务项目较多的房地产开发企业）直线—职能制：优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息。（适合于中等规模的房地产开发企业，是目前较多采用的一种组织形式）事业部制：优点：优点是各事业部在允许的范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性，有利于最高管理机构摆脱日常事务工作能够集中精力作为决策和大政方针的研究。缺点：机构重叠，管理人员浪费易于造成各事业部之间的本位主义，影响事业部之间的合作。（这种组织机构形式适用于大于房地产开发企业）矩阵制：优点：有利于加强各职能部门之间的协作配合，各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，组织结构适应性强；有利于根据任务性质把具有各种专业知识和技能的人员结合起来，充分发挥他们的积极性和创造性。缺点：组织结构的稳定性差，人员经常变动，需要增加项目经理，人员较多，机构较臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。（适用于规模较大，房地产开发项目较多，综合经营较强的房地产开发企业）网络制：网络制组织结构是一种依靠其他企业，以合同基础进行开发、销售及安排其他经营活动的形式。优点：快速、灵活，可以尽可能地利用社会性的、专业化的公司为其经营活动服务。缺点：管理层不具备上述组织形式所具有的控制力。第5章：房地产交易1、商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的房屋，预先出售给买受人，由买受人支付定金或房地产价款的行为。2、房地产预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；6③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④向房地产开发主管部门已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3、商品房现售：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买售人，并由买售人支付房价款的行为。4、商品房现售的条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②持有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已落实。5、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。P2616、房地产租赁：通常称为房屋租赁，是指房屋的出租人交出房屋让与他人暂时使用，收取一定的租金，逐渐地收回其交换价值的经济活动。7、房地产抵押：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。根据抵押物不同，房地产抵押可分为三种：预购商品房贷款抵押、在建工程抵押和已购房屋的抵押。8、房地产抵押的原则：房地合一原则依法登记原则9、房地产抵押的受偿：①债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。②抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。③同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。④设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。⑤房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将