第3章国有土地上房屋征收与补偿法律制度

第3章国有土地上房屋征收与补偿法律制度教学内容：①房屋拆迁典型案例分析②国有土地上房屋征收与补偿概述③国有土地上房屋征收的程序与补偿④国有土地上房屋征收的估价⑤国有土地上房屋征收纠纷的处理⑥国有土地上房屋征收的法律责任本章要求：配套法规学习一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2011年1月21日国务院令590号公布；二、《国有土地上房屋征收评估办法》，2011年6月3日发布。3.1房屋拆迁典型案例分析3.1.1各地频发拆迁纠纷（一）湖南嘉禾拆迁事件（03年7月拆迁启动，因政府滥用权力强制拆迁而于04年5月被央视等媒体曝光，被调查处理。）居民李会明的5层楼房被强行拆除，李氏夫妇因“暴力抗法”被拘留对联1.县委县政府出台“四包、两停”措施：03年7月，嘉禾县为发展经济启动占地189亩的珠泉商贸城项目。涉及拆迁居民1100多户，7000余人；拆迁机关、企事业单位及团体20余家。8月7日，嘉禾县委、县政府办联合下发“嘉办字[2003]136号文”，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好拆迁对象中自己亲属的“四包”工作。即：包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。不能认真落实“四包”者，将实行“两停”处理，即：暂停原单位工作、停发工资。“对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。”2.强拆恶果：引发一对姐妹同日离婚（新京报）；160多名公职人员被调离、开除；3名被拆迁户被拘留并转逮捕；民众集体上访。3.曝光：04年5月13、14日央视时空连线连续报道；5月25日央视《社会记录》：湖南嘉禾拆迁之痛。迫于压力，之前的5月11日，嘉禾县委、县政府联合下发通知，宣布取消“四包”“两停”政策。撤销对因拆迁受牵连公职人员的处分。4.调查结果：该商贸城是商业营业用房为主的开发项目。项目审批中存在大量违规操作；项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制拆迁。定性为：“集体滥用行政权力，损害群众利益事件”5.处理结果：县委书记、县长等数名党政领导受到撤职等处分；被捕人员获释；继续调查处理。（二）重庆市“最牛钉子户（杨武、吴苹夫妇）”拆迁事件。04年8月31日，鹤兴路张贴出拆迁公告.06年9月，拆迁片区只剩吴苹一家，此后多次与开发商协商，因补偿差异太大而无法达成。后拆迁人向法院申请强制执行。07年4月2日重庆九龙坡区法院召开新闻发布会：重庆智润置业有限公司与“最牛钉子户”达成协议，采取“拆一还一”方式进行异地安置，地点位于重庆市沙坪坝区（价格为3068847元）。被执行人杨武位于鹤兴路片区17号的房屋按照《拆迁安置方案》中的评估价为2477547元，另补偿其旧房设备费2222元、搬家费2万元、装饰补偿费10万元。重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老汇项目部在未与杨武达成拆迁安置协议前，即对拆迁片区进行施工，给杨武造成了营业损失，同意赔偿其损失人民币90万元。4月2日20：36，该房屋被顺利拆除。（三）成都拆迁自焚事件●1996年8月建房胡昌明与金华村签用地协议，一直未办手续。●2007年8月拆迁成都建污水处理厂决定拆迁，胡要价800多万元。●2007年10月限期拆除金牛区城管执法局向胡下达限期拆除违建决定书。●2007年12月行政复议胡昌明对限期拆除决定不服，提起行政复议。●2008年2月维持决定成都城管执法局经审查维持原决定，胡昌明未在法定期限内向法院提起诉讼。●2009年4月一拆受阻城管执法局拆除，唐福珍倒汽油威胁，拆除终止。●2009年11月二拆自焚城管执法局再次实施拆除，唐福珍往自己身上倾倒汽油并引燃，导致严重烧伤。11月29日，离世。（四）2010年3月，武汉“拆迁钉子户母亲疑遭活埋，家属指责警察见死不救”事件。当地官方称，这是一起“意外事故”，“不存在活埋”、“不存在警察见死不救”。涉案的一名现场拆迁负责人和铲车司机被警方刑事拘留，死者遗体已火化安葬，有关方面已与家属达成善后协议。死者儿子陈永发说，惨剧发生前一天，坚持了一年的陈家，已准备签拆迁协议。（五）江苏东海拆迁自焚事件2010年３月２７日，东海县黄川镇拆迁工作人员在对陶惠西、陶兴瑶家养猪场进行强拆时，被拆迁人在院内点燃汽油自焚，陶惠西死亡，陶兴瑶受伤。陶惠西家养猪场位于３１０国道改线施工线路上，双方对补偿款等问题不能达成一致，最终导致强拆。东海县拆迁自焚事件已和死者陶惠西家属达成赔偿协议，死者遗体２日进行火化，死者家属获赔９０万元。（六）江西宜黄拆迁自焚事件2010年９月１０日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧成重伤。事件发生后，三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救。９月１８日凌晨１时左右，伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡。在舆论的密集关注下，江西抚州宜黄“9·10”拆迁自焚事件有了最新进展。9月17日，宜黄县委书记、县长被立案调查，率队拆迁的常务副县长被免职。10月10日，江西省委宣传部发布新闻称，宜黄县委书记邱建国已被免职，县长苏建国也被提请免去县长一职，此前负有主要领导责任的宜黄县委常委、副县长李敏军已经被免职。（七）湖南株洲拆迁自焚事件2011年4月22日，湖南株洲云龙示范区学林办事处横石村上于家组11号的主人，58岁被拆迁户汪家正站在自家楼顶点燃身体，被在场群众拍下自焚全程，目前仍在株洲中医院重症监护室抢救。4月22日凌晨5时许，一两百人的执迁队伍破门进入，把屋里睡觉的汪家人强行拉出去，当晚并未宿在此处的汪家正和儿子汪红宇闻讯后赶到现场，双双爬上房顶，其中父亲汪家正拿出早已准备好的汽油瓶。但拆迁并末因此而停止，直至自焚事件发生，烧伤面积达百分之七十八，已成为植物人。汪家所在的横石村，是株洲“职业教育城”建设项目的一期工程，占地近两万亩。其中横石村涉征地农户194户。汪家面临拆迁的两栋连体两层楼住房，建筑面积600多平方米。3.1.2针对拆迁事件频发已采取的措施（一）03年9月，中央维护稳定工作领导小组、国务院办公厅发布了《关于贯彻中央领导批示切实做好城镇房屋拆迁中维护稳定工作的通知》、《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》。（二）建设部采取了一系列措施：修订和贯彻落实《城市房屋拆迁管理条例》；高度重视拆迁上访工作；及时完善配套政策；加强行政监督工作；公开通报违法违规典型案例；推广拆迁典型经验。（三）04年6月《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》指出我国城镇房屋拆迁的三个突出问题：（1）地方政府为政绩盲目扩大拆迁规模；（2）拆迁补偿安置不落实，人为降低补偿安置标准；（3）滥用行政权力，违法违规强制拆迁。通知强调了11点具体要求。（四）《城市房屋拆迁管理条例》的修订1、09年12月16日，国务院法制办召开《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案专家研讨座谈会。2、修订背景：07年3月公布的《物权法》规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，而01年的《拆迁管理条例》根据《物权法》的精神应当废除，因此“城市房屋拆迁实际上处于无法可依的状态”。国务院法制办与全国人大法工委进行了沟通，建议在有关法律正式出台之前，由全国人大常委会授权国务院制定新的法规，《征收与补偿条例》由此出台。3、2011年1月21日，国务院正式公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。拆迁事件频繁发生带来的思考？公共利益征收与商业开发；征收补偿主体问题；政府为何热衷暴力拆迁？如何避免？如何维护被拆迁户合法权益？如何做到公平补偿？估价机构的责任问题；纠纷解决和救济渠道；如何做到民主决策、程序正当、结果公开？知识点：国有土地房屋征收与土地征收的区别：一是适用范围不同，国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，国有土地上房屋征收的适用范围是城市规划区内的国有土地。二是法律后果不同，征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，国有土地上房屋征收导致的法律后果是被征收房屋所有权的消灭。三是法律依据不同，征收土地依据《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定，城市房屋拆迁依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。3.2国有土地上房屋征收与补偿概述一、我国城市拆迁的演变历程1.城市拆迁主要动因城市拆迁主要动因是城市基本建设和旧城改造，前者包括修建马路、地铁、大桥等，后者主要是危棚简屋、城中村改造。这两个因素都跟国家经济实力的增长，以及民众居住水平的提高有关。2.拆迁的发展状况：第一阶段：1950年-1978年，缓慢发展期。第二阶段：1979年-1991年，快速发展期。第三阶段：1992年-2003年，高速发展期。第四阶段：2004年以来，调整期，拆迁规模有所下降。3.相关立法进程1991年国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，第一次把拆迁纳入法制化轨道，但在地方政府热衷于招商引资的背景下，主导拆迁工作的开发商在政府的支持下，处于非常强势的地位。2001年国务院新修订的《城市房屋拆迁管理条例》规定：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。与旧条例相比，新条例更加注重对于被拆迁人合法权利的保护，以及对于被拆迁人的补偿和安置。从实践来看，由于2001年之后全国房地产开发开始形成热潮，拆迁规模偏大，有些地方野蛮拆迁的现象突出。于是，国务院办公厅于2004年下发了《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》；2005年的“国六条”中也强调：“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”。2007年10月《物权法》生效，《城市房屋拆迁管理条例》同时失效，拆迁法规出现真空时期，各地拆迁难度加大，规模减小。2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与补偿(草案)》是第一项议题。2010年1月29日《国有土地上房屋征收与补偿(征求意见稿)》正式向公众公开征求意见。2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》经国务院第141次常务会议通过，1月21日起施行。二、国有土地上房屋征收与补偿的概念国有土地上房屋征收与补偿指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给予补偿的行为。对于国有土地上房屋征收与补偿概念的理解，应把握三点：–1.强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收单位及个人的房屋。–2.适用的区域范围明确为国有土地上的房屋–3.公平补偿原则2007年3月，《物权法》42条规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。2007年8月，十届全国人大常委会第29次会议通过了《城市房地产管理法修正案》。增加了第6条，其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确列举了公共利益的内涵。公共利益的需要，包括：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除为了以上公共利益之外，不得征收国有土地上单位、个人的房屋。该条规定将政府征收的