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第八章住房金融法律制度本章重点：1、住房金融的概念2、个人住房贷款的条件3、住房公积金的缴存与用途4、房地产证券化概念与功能第一节城镇住房制度改革与立法概述第一节住房金融概述一、住房金融的概念•对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。•英国有学者认为：住房金融是居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。•美国学者有学者认为：从住房抵押的角度来理解住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，暗示了住房金融就是抵押贷款。•我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。•曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融通活动。第一节住房金融概述●一、住房金融的概念•住房金融是指为住房的生产和消费而进行的资金筹集、融通和结算等金融服务活动的总称。住房金融分为住房生产金融和住房消费融资。•本教材的重点则在住房消费者金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。二、我国住房金融的发展历程第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段全面发展阶段1998年至今初步发展阶段1991年-1997年导入阶段1978年-1990年停滞阶段1919年-1978年二、我国住房金融的发展历程•第一阶段住房金融的停滞阶段（1919年-1978年）•建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在18个省市试办一年的建造住宅贷款。随着计划经济的推行，住房实行供给制，市场不复存在，也就不存在真正意义上的住房金融。•该阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面，住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房地产资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。另一方面，住房的生产、分配和供给的计划性使住房的商品属性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，从而金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和服务也失去了意义。二、我国住房金融的发展历程•第二阶段住房金融的导入阶段（1978年-1990年）•随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了住房商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生。•1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》•1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。•1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。•1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行住宅商品化。•1988年，国务院颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案，同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，二、我国住房金融的发展历程•第三阶段住房金融初步发展阶段（1991年-1997年）•1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住房市场，住房建设和住房市场逐渐活跃，为住房金融的发展打开了空间。•1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》出台，进一步改革住房金融体制，发展住房金融业务。•1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了住房公积金制度。•1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域。二、我国住房金融的发展历程•第三阶段住房金融初步发展阶段（1991年-1997年）•1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，同年11月，国务院房改小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，提出“全面推行住房公积金制度”。•1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理实行办法》为中国住房消费信贷发展提供了政策依据。•该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向，自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系基本初步确立。住房公积金制度开始在全国推广。二、我国住房金融的发展历程•第四阶段住房金融全面发展阶段（1998年至今）•1998年是中国住房金融发展的转折点。当时出于扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融支持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的通道。•1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人民银行和银监会出台了一系列配套的金融货币政策，《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件从政策上明确了支持与推动商业银行发展住房金融。二、我国住房金融的发展历程•第四阶段住房金融全面发展阶段（1998年至今）•2000年，建设部、中国人民银行下发的《住房置业担保管理试行办法》为住房贷款担保业务发展提供了政策依据。•2002年，国务院修改了《住房公积金条例》，•2005年4月《信贷资产证券化试点管理办法》颁布实施。同年12月，建设银行成功发行了首单个人住房抵押贷款支持证券，促进了我国住房按揭市场和资本市场功能的完善。•这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的完善，我国住房金融业务进入了全面发展阶段。三、住房金融制度的主要内容•（一）住房金融机构的基本类型•一般性银行•普通储蓄银行•专业住房储蓄银行•住房契约机构•住房抵押银行三、住房金融制度的主要内容•（二）发达的住房金融市场•1、直接取得途径•2、契约制度•3、存款取得途径•4、抵押银行制度三、住房金融制度的主要内容•（三）政府在住房金融制度发展中的地位和作用•1、住房政策•2、住房课税政策和各种优惠政策•3、住房金融法规制度的建设•4、政府直接参与住房金融业务第二节住房信贷第二节住房信贷●2.1住房信贷概述●2.2个人住房贷款●2.3经济适用住房开发贷款●2.4住房公积金2.1住房信贷概述●2.2.1个人住房贷款的概念●2.1.2住房贷款的概念2.1住房信贷概述“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。为此，借款人的信用程度是信贷还款保证的。这种信用贷款是我国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大，为降低风险，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细考察。●2.1.1住房信贷的概念2.1住房信贷概述住房信贷，即住房贷款，银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。●2.1.2住房信贷的概念2.2个人住房贷款●2.2.1个人住房贷款的概念●2.1.2个人住房贷款对象和条件●2.1.3个人住房贷款的担保与保险●2.1.4个人住房贷款期限与利率●2.1.5借款合同的变更和终止2.2个人住房信贷●2.2.1个人住房贷款的概念为规范个人住房贷款，1998年中国人民银行发布了《个人住房贷款管理办法》。第一条规定：”为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。第二条规定：个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。2.2个人住房贷款●2.2.2个人住房贷款对象和条件•贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。其次，借款人须同时具备以下条件：•—、具有城镇常住户口或有效居留身份；•二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；•三、具有购买住房的合同或协议；•四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；•五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。2.2个人住房贷款●2.2.3个人住房贷款的担保与保险•1、抵押——贷款抵押物应符合《担保法》的规定。•2、质押——采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，质押合同的有关内容，按照《担保法》的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。•3、保证——借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。•4、保险——以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。2.2个人住房贷款●2.2.4个人住房贷款期限与利率•贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。•借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。（P221）2.2个人住房贷款●2.2.5借款合同的变更和终止•1、借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。•2、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。•3、保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人重新办理担保手续。•4、抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。2.3经济适用住房开发贷款●2.2.1经济适用住房开发贷款的依据●2.1.2经济适用房开发贷款的条件●2.1.3经济适用住房开发贷款期限和利率●2.1.4经济适用住房开发贷款程序●2.1.5经济适用住房开发借款合同的变更和终止●2.1.6经济适用住房开发贷款的管理2.3经济适用住房开发贷款•2.3.1经济适用住房开发贷款的依据•为贯彻落实《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布了《经济适用住房开发贷款管理办法》。该《办法》是经济适用住房开发贷款的主要依据。2.3经济适用住房开发贷款•2.3.2经济适用房开发贷款的条件•（一）借款人已取得贷款证并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。•（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。•（三）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。•（四）建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。•（五）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。•（六）建设项目资本金不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。•（七）建设项目规划设计符合国家相关规定。2.3经济适用住房开发贷款•2.3.3贷款期限和利率•1、经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。•2、经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。2.3经济适用住房开发贷款•2.3.4贷款程序•贷款人应对借款人和建设项目进行调查、评估，加强贷款审查。借款人应按要求向贷款人提供有关资料。•任何单位和个人不得强令贷款人发放经济适用住房开发贷款。2.3经济适用住房开发贷款•2.3.5贷款担保和保险•借款人申请经济适用住房贷款应提供贷款人认可的有效担保。•贷款人应与借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵（质）押担保方式的，贷款人应及时办理抵（质）押登记。2.3经济适用住房开发贷款•2.3.6贷款管理•1、经济适用住房开发贷款实行封闭管理。借贷双方应签