第5章不动产投资中的法律与税收问题

2019/8/19主讲人：李军峰1第5章不动产投资中的法律与税收问题5.1不动产投资中的法律问题5.2不动产投资税收2019/8/19主讲人：李军峰25.1不动产投资中的法律问题5.1.1不动产法律概述1.不动产法律的概念不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的总称;是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具;是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。2019/8/19主讲人：李军峰32.不动产法律的调整对象不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。（1）房地产开发关系房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。（2）房地产交易关系房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。2019/8/19主讲人：李军峰4（3）房地产管理关系房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系。城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系；城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。2019/8/19主讲人：李军峰55.1.2房地产开发用地法律制度土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。1.土地所有权和土地使用权的概念土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。2019/8/19主讲人：李军峰6国家土地所有权国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。国有土地的处分权主要由国家来行使。2019/8/19主讲人：李军峰7农民集体土地所有权农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分的权能于一身。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。2019/8/19主讲人：李军峰8土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。“分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。2019/8/19主讲人：李军峰9国有土地使用权国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。2019/8/19主讲人：李军峰10各类用途土地使用权出让的最高年限为:①居住用地70年;②工业用地5O年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地4O年;⑤综合或者其他用地50年。2019/8/19主讲人：李军峰112.土地使用权出让（1）土地使用权出让的概念国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的出让方式根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。2019/8/19主讲人：李军峰12（3）土地使用权出让合同土地使用权出让合同包括以下主要内容：①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件；⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。2019/8/19主讲人：李军峰133.土地使用权划拨（1）土地使用权划拨的概念国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。（2）土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。2019/8/19主讲人：李军峰145.1.3房地产开发法律制度1.房地产开发的概念指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。2.房地产开发的原则指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。2019/8/19主讲人：李军峰15（2）必须严格执行城市规划的原则。（3）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。（4）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则（5）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。2019/8/19主讲人：李军峰163.房地产开发企业设立和资质认定（1）房地产开发企业设立的条件①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、法规规定的其他条件。2019/8/19主讲人：李军峰17设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。设立有限责任、股份有限，从事房地产开发经营的，还应当执行法律有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。2019/8/19主讲人：李军峰18（2）房地产开发企业的资质认定①一级资质：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2019/8/19主讲人：李军峰19②二级资质：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2019/8/19主讲人：李军峰20③三级资质：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2019/8/19主讲人：李军峰21④四级资质：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2019/8/19主讲人：李军峰224.房地产开发建设法律责任（1）房地产开发建设单位的法律责任①未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。②未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。2019/8/19主讲人：李军峰23③擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。④违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2019/8/19主讲人：李军峰24商品房预售应当符合条件商品房预售,是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2019/8/19主讲人：李军峰25商品房现房销售条件（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或