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第七章城市房地产交易法律制度学习提要本章阐述我国城市房地产交易法律制度，包括：城市房地产交易概述，房地产转让，房屋预售，房地产抵押，房屋租赁，房屋出典，房屋赠与和房屋交换。房地产交易法律制度，旨在规范交易当事人的房地产市场行为，保护正当的房地产交易活动及当事人的合法权益，防止非法的房地产交易活动和垄断经营，促进房地产交易市场的健康发展。通过本章的学习，要了解房地产交易的概念和特征；理解房地产转让、抵押应注意的问题；了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租赁、房屋出典、房屋赠与和房屋交换等交易行为的主要法律要求。第一节城市房地产交易概述一、房地产交易的概念和特征（一）房地产交易的概念：是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。（二）房地产交易的特征1．房地产交易对象的特殊性；2．房地产交易形式的确定性；3．房地产交易是数种典型合同的称谓；4．房地产交易为要式法律行为；二、房地产交易的范围从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。第二节房地产转让一、房地产转让的概念房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一）是房地产权利人实施的行为；（二）是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；（三）通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。“其他合法方式”，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。二、房地产转让的条件（一）房地产转让的禁止条件1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4、权属有争议的；5、未依法登记领取权属证书的；6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（二）允许房地产转让的条件1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的25%上。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者上缴土地收益。三、房地产转让的程序1、签约2、申报3、审查4、查勘与评估5、交纳税费6、核发过户单四、房地产转让合同（一）概念房地产转让合同是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。（二）主要内容（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。（三）房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；2、土地使用权使用年限受原土地使用权出让合同制约；3、房地产转让合同有新内容第三节房屋预售一、房屋预售的概念亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。二、房屋预售关系的法律调整1、预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）房屋预售实行许可证制度。2、预售成交价格申报国家实行房地产成交价格申报制度。3、预售程序（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。第四节房地产抵押一、房地产抵押的概念和性质房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为且债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。（1）是一种从属权利；（2）是一种价值支配权；（3）是一种优先受偿权；二、房地产抵押的设定（一）房地产抵押的条件1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。（二）房地产抵押的程序1、签约2、登记（1）申请抵押人和抵押权人共同到房地产管理部门，填交房地产他项权利登记申请书，并提交房地产抵押合同副本，交验房地产抵押合同正本、登记申请者的身份证明、土地使用权来源证明、地上建筑物及其附着物的权属证明和登记机关认为有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）审查、发证。三、房地产抵押的范围（一）房地产抵押权担保的债权范围（1）主债权（2）利息（3）违约金（4）损害赔偿金（5）实现抵押权的费用（二）房地产抵押权所及房地产的范围1、房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。（二）房地产抵押权所及房地产的范围2、房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。②由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。（二）房地产抵押权所及房地产的范围3、房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。（二）房地产抵押权所及房地产的范围4、孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。四、房地产抵押权的实现方式根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权实现的方式有折价、拍卖和变卖三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协商不成时，只有向人民法院起诉，通过法院实现抵押权。抵押权人无自行拍卖、自行折价、自行变卖抵押房地产的权利。五、房地产抵押合同（一）房地产抵押合同的条款（1）当事人的基本情况，即当事人名称、国籍、住所、法定代表人；（2）主债务基本情况；（3）抵押物的基本情况；（4）抵押物估价、抵押率；（5）抵押物的权证保管，抵押物的占管人、占管方式、占管责任及意外毁损、灭失的风险责任；（6）抵押物投保的险种、险别、赔偿方式和受益人；（7）抵押物权证归还责任，抵押物处分方式，清偿顺序；（8）违约责任及争议解决方式；（9）合同生效及其他事项。（二）房地产抵押合同当事人的权利义务1、房地产抵押人的权利和义务权利：（1）对抵押房地产的占有、使用和获取收益权；（2）就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利。义务：（1）保持抵押房地产的价值；（2）保证抵押权人充分实现抵押权。2、房地产抵押权人的权利和义务权利：（1）要求保全抵押房地产担保价值；（2）物上代位权；（3）处分抵押权；（4）优先受偿权。义务：（1）不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人担保范围，增加其负担；（2）在抵押权实现后，如变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余，则应当及时将剩余部分返还给抵押人。第五节房屋租赁一、房屋租赁的概念和条件1、房屋租赁的概念：是指房屋所有人作为出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务关系的协议。出租人（房屋所有人或其代理人）、承租人。2、房屋出租的条件：房屋是一种特殊的商品，其出租应当符合一定的条件。法律上从反面规定了出租的条件。房屋租赁的条件：1、未依法取得房屋所有权证的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。二、房屋租赁合同1、房屋租赁合同的主要条款（1）当事人姓名或名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）当事人约定的其他条款。2、租赁合同的变更、解除和终止（1）可以变更或者解除租赁合同的情形：1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；2）因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的；3）当事人协商一致的。（2）可以终止合同的情形1）将承租的房屋擅自转租的；2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4）拖欠租金累计达6个月以上的；5）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；6）利用承租房屋进行违法活动的；7）故意损坏承租房屋的；8）法律、法规规定其他可以收回的。三、房屋租赁与房屋抵押之关系（1）将已经出租的房屋抵押出租人将已出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，原房屋租赁合同继续有效。（2）将已经抵押的房屋出租房屋出租前已抵押的，出租人应当在订立房屋租赁合同前书面告知承租人。出租人未书面告知出租房屋已抵押而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。第六节房屋赠与一、房屋赠与的概念是指房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人、他人表示接受赠与的行为。准确地说，房屋赠与不属于交易行为。二、房屋赠与合同是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。无偿的，但可附义务；意思表示一致；实践合同：交付、登记；谢谢大家下次再见